É provável que magnatas bilionários do mercado imobiliário, como Sam Zell, de Chicago, e Tom Barrack, de Santa Bárbara, concordem coletivamente que ninguém consegue controlar o mercado imobiliário, nem mesmo eles. Isso pode levá-lo a se perguntar: se os profissionais não conseguem controlar o tempo do mercado, como você pode?
Para começar, você pode empregar as mesmas técnicas que funcionaram para muitos que seguem o credo: compre na baixa e venda na alta. O primeiro passo é determinar o tipo de mercado imobiliário existente em sua cidade.
Tipos de mercado imobiliário
Embora haja muitas variações e reviravoltas, basicamente os mercados imobiliários se enquadram em três categorias de mercados do comprador, mercados do vendedor e mercados neutros.
Mercados de Compradores
Os mercados de compradores existem quando há mais estoque, ou seja, casas à venda, do que compradores. Como os compradores têm muitas opções de imóveis, nem todas as casas à venda serão vendidas. A maioria dos especialistas concorda que, se seis meses ou mais de estoque estiver no mercado, é um mercado de comprador. Observe também que nos mercados de compradores, um menor número de compradores resultará em menos vendas, o que pode distorcer os preços médios.
Mercados do Vendedor
Por outro lado, nos mercados de vendedores, há mais compradores do que estoque disponível. Como há menos casas para os compradores escolherem, quase todas as casas serão vendidas. Normalmente, há muito menos do que seis meses de estoque no mercado de um vendedor. Em mercados de vendedores extremos, há menos de dois meses de estoque na reserva.
Mercados Neutros
Os mercados neutros são equilibrados. Normalmente, as taxas de juros são acessíveis e o número de compradores e vendedores no mercado é igualado. A balança não inclina em nenhuma direção, o que significa que o mercado está normal sem experimentar oscilações voláteis. O inventário é geralmente de cerca de quatro meses, mais ou menos. Observe que boas compras existem em mercados neutros, mas não há indicações gerais que favoreçam os compradores em relação aos vendedores ou vice-versa.
Compra no mercado de um comprador
Se você vai comprar uma casa e pode esperar pelas melhores condições, o mercado é um comprador. Não há melhor momento para conseguir uma nova casa ou comprar uma propriedade de investimento.
Os vendedores estão mais dispostos a negociar e negociar porque sabem – ou deveriam saber – que, se se recusarem a aceitar sua oferta de compra, podem não receber outra. Quando menos casas estão sendo vendidas, os preços geralmente caem.
Os compradores podem pedir aos vendedores que paguem seus custos de fechamento, desde que seu credor permita o crédito. Os compradores também podem esperar que os vendedores paguem por relatórios especiais, como inspeções de pragas ou certificações de telhado e uma garantia doméstica. Se a casa precisar de reparos ou atualizar seus sistemas, os vendedores geralmente creditarão o comprador pelos reparos ou corrigirão o (s) problema (s) observado (s) por um inspetor residencial. Os compradores podem solicitar períodos de inspeção mais longos, estender os prazos de fechamento e solicitar a posse antecipada, termos que seriam automaticamente rejeitados no mercado de um vendedor.
Os vendedores geralmente aceitam uma oferta contingente que depende de o comprador vender a casa existente do comprador. Uma oferta na mão é melhor do que nenhuma oferta.
Vender no mercado de um comprador
Se um vendedor não precisa vender, pode haver uma desvantagem em colocar uma casa à venda no mercado de um comprador. Os vendedores em mercados fracos perdem patrimônio. Como há pouca demanda por residências, isso pressionará os preços de venda, empurrando o mercado para baixo. Esse ímpeto de queda faz com que muitos compradores façam ofertas baixas.
Os compradores de casas freqüentemente pedem aos vendedores que paguem por todos ou a maioria dos custos de fechamento, reduzindo assim os rendimentos líquidos do vendedor. Os compradores também podem condicionar as vendas a eventos como a venda de sua casa. No entanto, neste mercado de vendas fraco, os compradores domésticos também podem demorar para vender.
Os compradores sabem que estão no assento do motorista durante o mercado do comprador. eles podem exigir que o vendedor faça atualizações ou reparos como parte do acordo de compra. Todas aquelas pequenas coisas que os vendedores adiaram o conserto aparecerão na inspeção da casa, e os compradores esperam que os vendedores as consertem.
Além disso, os compradores tenderão a pedir cláusulas de “saída” que os permitiriam desistir do negócio até o dia do fechamento.
Comprando no Mercado de um Vendedor
Se um comprador não tem urgência para comprar uma casa, o mercado de um vendedor não é o momento ideal para comprar. Existem várias desvantagens em comprar uma casa no mercado de um vendedor, sendo algumas das mais óbvias em relação ao preço.
Várias ofertas são comuns. Os vendedores comandam o preço superior ou de tabela e o obtêm, às vezes mais. Os vendedores satisfeitos com o mercado relutam em pagar os custos de fechamento do comprador ou as inspeções. Como o mercado está cheio de compradores, os vendedores normalmente dizem aos compradores para comprar a casa “como está” e se recusar a fazer reparos ou reduzir o preço dos reparos. Além disso, os vendedores raramente querem esperar pela casa de um comprador para vender – os compradores contingentes comuns tentam obter. Essa pressa é especialmente verdadeira se houver várias ofertas na mesa.
A maioria dos vendedores não dobrará o contrato original, independentemente das circunstâncias, porque há mais três compradores ao virar da esquina.
Vender no mercado de um vendedor
Se você está vendendo uma casa no mercado de um vendedor, é o melhor momento para ser um vendedor. As taxas de preços de lista para venda são mais baixas nos mercados do vendedor, o que significa que os vendedores comandam preços mais altos, às vezes bem acima do preço de lista.
Eles têm a vantagem de se recusar a pagar os custos de fechamento do comprador e, muitas vezes, rejeitam ofertas que pedem inspeções pagas pelo vendedor. Os compradores ainda podem obter inspeções residenciais, mas geralmente dispensam a solicitação de reparos, aceitando a propriedade “como está”. Além disso, como o vendedor está no controle, é comum que eles negociem períodos de inspeção mais curtos e esperem que os compradores renunciem a certas contingências, como contingências de avaliação ou empréstimo.
Os compradores que também precisam vender suas casas antes de comprar, terão mais facilidade para vender suas casas. Esses compradores estão jogando em ambos os lados do mercado do vendedor e devem encontrar um equilíbrio entre a venda de sua casa atual e a compra de sua futura casa.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.