Ao comprar uma casa, existem vários custos “ocultos” com os quais você deve estar atento. O seguro hipotecário privado é um deles.
O seguro hipotecário privado, ou PMI, é um seguro que os credores exigem que os mutuários tenham quando obtêm uma hipoteca e não têm capital suficiente na casa. Para muitos compradores que buscam uma hipoteca, evitar a despesa adicional do PMI significa pagar uma entrada de 20% na compra de uma casa. Infelizmente, nem sempre é fácil para os novos compradores de imóveis conseguir esse tipo de dinheiro, mas existem algumas outras opções para evitar o pagamento dos prêmios do PMI ao comprar uma casa.
O que é seguro hipotecário privado (PMI)?
Embora à primeira vista o seguro hipotecário privado possa parecer apenas parte do pagamento da hipoteca, na verdade é uma ferramenta de gerenciamento de risco separada e muito importante para os credores. Esse tipo de seguro hipotecário pago pelo mutuário protege os credores contra grandes perdas no caso de inadimplência do mutuário. Um contrato de PMI ativo permite que o credor recupere o dinheiro que emprestou ao comprador, mesmo que a casa não valha mais o suficiente para pagar o saldo.
É prática padrão para credores hipotecários exigir seguro hipotecário privado para empréstimos com uma porcentagem do valor do empréstimo (LTV) maior que 80%, o que geralmente ocorre quando o mutuário reduz menos de 20% do valor da casa na compra. Nesse sentido, o PMI também pode ser uma ferramenta útil para os tomadores de empréstimos. Concordar em pagar os prêmios do PMI permite que o comprador compre uma casa sem pagar os 20% completos de entrada e, em vez disso, faça um pagamento menor.
Embora do ponto de vista do planejamento financeiro seja uma boa ideia ter dinheiro para investir na compra de uma nova casa, também pode levar anos de economia apenas para chegar a esse número de 20%. Com o PMI em vigor, os compradores de casas podem colocar menos dinheiro e comprar a casa mais cedo, enquanto o credor hipotecário está protegido do que poderia ser considerado um empréstimo mais arriscado. A compensação para o mutuário é um aumento no pagamento da hipoteca mensal, pois inclui o custo do prêmio do PMI.
Além de um prêmio mensal, há também um prêmio de PMI inicial que é devido no início do empréstimo. Esse valor pode ser pago com seus custos de fechamento ou transferido para o próprio empréstimo.
Como Eliminar PMI
Tradicionalmente, os mutuários só são obrigados a manter o seguro hipotecário privado enquanto a porcentagem do valor do empréstimo for inferior a 80%, o que significa que eles só precisam pagar os prêmios do seguro até que tenham adquirido capital suficiente na casa para que o credor não considera mais a hipoteca de “alto risco”.
Para os mutuários que atualmente pagam prêmios PMI como parte de seus pagamentos mensais de hipoteca, há duas maneiras de eliminar a parte do pagamento do PMI com o cancelamento da apólice:
- Cancelamento de PMI solicitado pelo mutuário
- Cancelamento de PMI de credor automático
Ambos são determinados pelo patrimônio líquido acumulado do mutuário. O mutuário tem o direito de solicitar o cancelamento ou rescisão da política PMI quando ele ou ela tiver pago o saldo da hipoteca a um ponto que seja igual a 80% do preço de compra original ou valor de avaliação de sua casa no momento em que o empréstimo foi obtido , o que for menor. Essa rota exige que o mutuário gerencie ativamente a hipoteca e tome medidas quando o PMI não for mais necessário.
A segunda opção é o cancelamento automático da política do PMI pelo credor. Mas, há um problema. Um credor não interromperá automaticamente os pagamentos do PMI até que você acumule 22% do patrimônio da casa, em vez de 20%. Embora um mutuário tenha o direito de cancelar o PMI na marca de 20% do patrimônio líquido, um credor não cancelará automaticamente a apólice de outros 2 por cento, o que significa que o mutuário estará gastando dinheiro em prêmios PMI desnecessários, já que seus pagamentos mensais de hipoteca os ajudam a adquirir isso adicional de 2% no patrimônio líquido.Simplificando, os mutuários estão desperdiçando dinheiro se não cancelarem seu PMI após atingir a marca de 20% do patrimônio líquido.
O custo do PMI
O custo do seguro hipotecário privado varia ligeiramente de apólice para apólice, mas um mutuário geralmente pode esperar pagar cerca de $ 40- $ 50 por mês por $ 100.000 emprestados, ou 0,25% a 2% do saldo da hipoteca por ano. Portanto, para um empréstimo de $ 200.000, um mutuário pode pagar quase $ 100 / mês sobre os prêmios do PMI, ou mais de $ 1.000 a cada ano.
Quando você pensa sobre isso, essa quantia realmente começa a somar. Obviamente, quanto maior a hipoteca e menor o valor da entrada em termos de porcentagem, maior será o pagamento do PMI. Se um mutuário acaba pagando prêmios PMI por muitos anos, isso pode custar literalmente milhares de dólares. Como tal, o custo adicional do PMI deve ser levado em consideração na sua decisão ao determinar quanto da casa você pode pagar e quanto de entrada você gostaria de oferecer.