Em mercados imobiliários com estoque limitado, às vezes os vendedores e seus corretores tentam despertar um pouco a excitação pré-mercado listando uma casa como “Em Breve”. O sentimento é que, como há muito poucas casas à venda, uma nova listagem que ainda não está disponível não só aguçará o apetite, mas poderá gerar um frenesi de licitação quando finalmente estiver à venda.
Criar antecipação é uma boa notícia para o vendedor, mas uma má notícia para um comprador potencial. É mais difícil para um comprador ansioso competir e ganhar a casa quando tantos outros compradores estão babando com o evento “Em breve”.
O que exatamente é um lar em breve?
Uma casa “Em breve” geralmente é uma nova listagem que ainda não está disponível no MLS. O corretor da lista pode, por exemplo, colocar uma placa “Em breve” na propriedade. O agente de listagem, a menos que proibido por seu MLS, também pode colocar um pré-anúncio em um site de propriedade privada que permite o envio de listagens diretas por agentes imobiliários e proprietários de propriedades e que pode encorajar tais listagens.
Normalmente, um agente não tem permissão para comercializar nem anunciar essas listagens esperadas diretamente. Este mandato é frequentemente interpretado como significando nenhuma solicitação de ofertas de compra, nenhuma apresentação antes de a casa estar à venda, nenhuma negociação privada nos bastidores. No entanto, se você souber da lista pendente, não significa que não possa fazer uma oferta de qualquer maneira.
As casas “Em breve” também podem ser listadas para venda no MLS, mas ainda não estão disponíveis para exibição. Talvez o vendedor ainda esteja preparando a casa para a venda, mas deseja gerar um pouco de interesse com antecedência.
Por que sistemas privados de MLS desestimulam em breve
Em primeiro lugar, entenda que alguns MLSs não são a favor do uso de listagens pendentes como forma de vender uma casa. O conselho da MLS pode acreditar que dá uma vantagem injusta não apenas ao vendedor, mas também aos corretores que anunciam essas casas. Um sistema de listagem múltipla tenta ser justo com todos os seus membros.
Visto que a única maneira de obter mais informações sobre a casa é ligando para o corretor, uma casa “Em breve” pode levar os compradores a ligar diretamente para o corretor, em vez de ligar para o corretor do comprador.
Esse tipo de comportamento pode levar a uma situação de agência dupla, o que não é legal em todos os 50 estados.
Sem mencionar que a MLS se orgulha de ser a única fonte verdadeira de anúncios de imóveis e desfruta de um enorme monopólio – o que alguns agentes chamam de navio-mãe de anúncios de imóveis.
Como ganhar uma casa em breve
Muitos compradores de casas – incluindo a maioria dos compradores que compram pela primeira vez – não gostam de negociar uma casa. Eles só querem comprar uma casa. Nem todo mundo é bom em negociação, nem se importa com a pressão e a tensão que algumas estratégias de negociação parecem exigir. Adicione a essa combinação a possibilidade de várias ofertas, e isso pode realmente intimidar os compradores. Alguns dirão abertamente que não querem, em hipótese alguma, se envolver em uma situação de oferta múltipla.
A maneira de contornar eventos competitivos com várias ofertas é fazer uma oferta forte e depois deixá-la descansar. Para começar, um corretor com uma lista em breve pode não permitir nenhuma exibição até que a casa esteja à venda. A política de exibição de zero é por uma série de razões, uma das quais é tentar não violar nenhum regulamento da MLS. Alguns sistemas MLS exigem uma isenção de MLS e, então, um agente pode ignorar algumas regras.
Escrevendo uma oferta para a lista pendente
Muitos agentes de listagem acreditam que o melhor dia para listar uma casa é na sexta-feira, então vamos dar uma olhada em como essa listagem em breve seria tratada.
- O Home fica “ao vivo” no MLS à meia-noite de quinta-feira, baixando todas as fotos e está pronto para visualização na manhã de sexta-feira, geralmente quando as listagens são entregues automaticamente aos compradores por seus agentes.
- O vendedor tem uma casa aberta marcada para domingo.
- A maioria dos vendedores não aceitará uma oferta até que a casa tenha sido exposta ao mercado por pelo menos alguns dias, incluindo a casa aberta, portanto, não é irracional responder a todas as ofertas em um domingo, por exemplo.
Uma boa maneira de lidar com essa situação, então, é escrever uma oferta na sexta-feira e dar ao vendedor até a noite de domingo para responder à oferta. Você pode estar dizendo a si mesmo agora, espere, isso é loucura. Isso dá aos outros compradores tempo para fazer uma oferta melhor do que a minha. E você estaria certo nessa suposição. No entanto, você não está pensando em como fazer de sua oferta a oferta mais forte e agressiva desde o início.
Fazendo a oferta certa
Com a ajuda do agente do comprador, você provavelmente pode chegar a um preço que seja agradável para você e também estrategicamente sólido. Passe algum tempo com seu agente para garantir que a oferta seja limpa, sem erros.
Certifique-se de que sua proposta contenha uma oferta para pagar as taxas de liquidação que são habituais em seu bairro e talvez algumas que o vendedor normalmente pagaria. Além disso, você precisa incluir toda a documentação que a maioria dos vendedores deseja ver, como uma carta de pré-aprovação, comprovante de fundos e talvez uma cópia do seu dinheiro sério.
Quando o vendedor receber sua oferta muito generosa e notável, você pode apostar o seu último centavo que ele estará pensando em sua oferta durante todo o fim de semana. O vendedor pode até ficar tentado a aceitar sua oferta ali mesmo e, se assim for, tanto melhor. Mas se o agente de listagem aconselhar o vendedor a esperar, e o vendedor decidir esperar até a casa aberta, sua oferta ainda pesará muito na mente do vendedor.
Sua oferta será a primeira coisa em que o vendedor pensa pela manhã e a última coisa antes de se retirar para a noite. É a natureza humana. Quanto mais o vendedor pensa em sua proposta, mais forte essa oferta se tornará na mente do vendedor.
O vendedor se preocupará com o que acontecerá se não houver outras ofertas e ficará aliviado quando o vendedor perceber que você ainda está esperando pacientemente por isso. Sua oferta, acredite ou não, pode quase atingir o status de santidade quando chegar a noite de domingo.
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