De modo geral, os vendedores precisam ter dificuldade para fazer uma venda a descoberto. No entanto, existem maneiras de fazer uma venda a descoberto sem dificuldades. Em primeiro lugar, entenda que não há garantia de que um banco concordará em aceitar uma venda a descoberto e liberar o empréstimo em circunstâncias que envolvam dificuldades, muito menos naquelas sem dificuldades. Cada banco é diferente. As diretrizes do investidor variam. Além disso, alguns PSAs realmente comandam o show.
Definição de uma dificuldade
Às vezes, uma dificuldade é uma questão de percepção. Uma adversidade é definida como uma condição difícil de suportar. Pode envolver uma forma de sofrimento. Você não precisa estar vivendo em uma caixa de papelão embaixo de uma ponte para ter dificuldades. Você pode ser uma estrela da NBA como Ron Artest, que comprou uma casa por US $ 1,85 milhão em Loomis, Califórnia, e depois a vendeu como uma liquidação por US $ 1 milhão.
O valor da casa de Artest caiu quase pela metade. Ele estava ganhando $ 7,5 milhões quando comprou a casa. Essa receita caiu para US $ 5,85 milhões quando ele vendeu. Artest perdeu cerca de 23% de seu poder aquisitivo – isso é uma dificuldade. Aqui estão alguns exemplos de dificuldades. Os credores irão considerar as seguintes condições, e elas não precisam ter acontecido pessoalmente com você. Pode ser um membro da família que o sustenta – financeiramente, emocionalmente ou ambos – ou de quem você depende para apoio que passou por dificuldades como:
- Desemprego
- Renda reduzida (licenças, novo emprego, perda de emprego do parceiro, corte de pagamento)
- Doença ou emergência médica
- Transferência de emprego (voluntária ou involuntária)
- Divórcio, separação ou dificuldades conjugais
- Termos exóticos de hipoteca (um empréstimo com taxa ajustável)
- Serviço militar
- Morte na familia
- Encarceramento
- Aumento de despesas e dívida excessiva
- Reparos inesperados ou manutenção doméstica
Venda curta estratégica vai embora
A motivação de muitos vendedores que desejam fazer uma venda a descoberto é o problema de que os saldos das hipotecas geralmente são mais altos do que o valor de suas casas. Eles devem mais do que o valor de suas casas. Esses vendedores não desejam passar pela execução hipotecária por diversos motivos e esperam proteger um pouco sua classificação de crédito.
A solução simples seria fazer uma modificação do empréstimo que reduzisse o saldo principal abaixo do valor de mercado da casa. Na verdade, isso significaria vender a venda a descoberto de volta ao proprietário, permitindo assim que o proprietário ficasse na casa. Isso faria muito sentido. Mas não, não é assim que nosso sistema funciona nos Estados Unidos. Para fazer uma venda a descoberto, o vendedor deve vender e se mudar, alugar por alguns anos e depois comprar uma casa muito semelhante ou talvez até melhor do que a casa que os vendedores já tinham.
A maneira mais fácil de fazer uma venda a descoberto estratégica é escrever uma carta de dificuldades forte e honesta. Pense um pouco nisso. O que pode não ser uma dificuldade para o professor de inglês do seu filho pode muito bem ser uma dificuldade para você. Se você tinha uma casa em Dakota do Sul e seu emprego foi transferido para você no Havaí, isso é uma dificuldade, embora algumas pessoas possam considerar o Havaí um dos melhores lugares para se viver na América. Aqui estão outras etapas:
- Contrate um agente experiente da lista de vendas a descoberto.
- Fale com um advogado familiarizado com vendas a descoberto.
- Obtenha aconselhamento fiscal competente sobre as possíveis consequências fiscais sobre dívidas canceladas ou, no caso de um refinanciamento, considerações sobre a base hipotecária.
Defina o preço de sua venda a descoberto de acordo com as vendas comparáveis, que devem ser menores do que sua hipoteca.- Reúna a papelada exigida pelo banco de venda a descoberto.
Quando os bancos deixam os vendedores ir embora
Uma dificuldade nem sempre é necessária porque às vezes o banco prefere despejar a propriedade do que arriscar executá-la em uma execução hipotecária. Portanto, na maioria das vezes, a venda a descoberto é concedida.
Em sua situação com uma venda a descoberto do Bank of America, a menos que você se qualifique para o programa de venda a descoberto HAFA, é possível que o Bank of America possa solicitar uma contribuição do vendedor. No entanto, essa prática se aplica principalmente a empréstimos de dinheiro duro e não para comprar empréstimos de dinheiro. O banco provavelmente lucrará cerca de $ 195.000 com sua venda e comerá os $ 310.000 restantes.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.