O que é o teto da taxa de juros inicial?
O limite inicial da taxa de juros é definido como o valor máximo que a taxa de juros de um empréstimo com taxa ajustável pode ajustar no primeiro ajuste de taxa programado. Os tetos das taxas de juros são geralmente aplicados às taxas de hipoteca para proteger os tomadores de empréstimos contra saltos extremos nas taxas de juros ao longo da vida do empréstimo. Por serem iniciais, o limite máximo da taxa está sujeito a alterações após a conclusão do período inicial.
Explicação do limite inicial da taxa de juros
Os limites iniciais das taxas de juros só podem ser encontrados em produtos com taxas ajustáveis, como hipotecas com taxas ajustáveis, onde a taxa de juros sofre alterações programadas ao longo da vida do empréstimo. Os produtos de taxa fixa não têm um limite porque não se ajustam. A taxa no início do empréstimo permanece a mesma até que o empréstimo seja liquidado ou que haja uma alteração nos termos da nota, como durante a modificação ou refinanciamento.
Produtos como esse eram populares no início dos anos 2000, durante o boom das hipotecas subprime. Muitos proprietários de imóveis rapidamente se viram em apuros quando suas taxas de juros dispararam após o período inicial fixo. A atração de uma hipoteca de taxa ajustável era que a taxa fixa inicial era geralmente mais baixa do que as taxas de juros oferecidas em produtos de taxa fixa na época. Os mutuários estavam ansiosos para tirar proveito dessas taxas mais baixas, com a expectativa de que pudessem refinanciar novamente antes do ajuste das taxas. O limite inicial da taxa de juros estava em vigor para proteger os proprietários de um grande choque de pagamento, com a expectativa de que as taxas aumentariam lentamente com o tempo.
Infelizmente, o mercado despencou e os valores das propriedades despencaram, deixando muitos proprietários sem a capacidade de refinanciar produtos hipotecários cada vez mais caros. Muitos mutuários deixaram de pagar suas hipotecas, agravando o crash do subprime.
Embora os limites iniciais das taxas de juros ainda existam como proteção adicional para os mutuários preocupados com o choque de pagamento, os produtos hipotecários de taxa ajustável são muito menos comuns hoje.
Exemplo do mundo real de um teto de taxa de juros inicial
Tomemos como exemplo uma hipoteca hipotética com taxa ajustável de 30 anos (ARM), que pode começar com uma taxa fixa de 4,5% nos primeiros dois anos. No final do primeiro período de ajuste, o limite inicial da taxa de juros é de mais ou menos 2%, o que significa que a taxa não será ajustada acima de 6,5% e não inferior a 2,5%. Depois disso, a taxa de juros estará sujeita a ajustes com base no índice usado no início do empréstimo mais a margem. A margem é o spread máximo do qual os ajustes não irão flutuar.
Considere outro exemplo em que o mutuário contratou uma hipoteca com taxa ajustável de 30 anos que contém uma taxa fixa inicial de 4,5%, um teto de taxa inicial de 2% e uma margem de 6%. O aumento máximo que o mutuário poderia experimentar seria de 10,5% ao longo da vida do empréstimo.