Como obter a aprovação de um HUD para uma venda curta

Se você estiver pensando em comprar uma venda a descoberto, também poderá consultar várias formas de assistência hipotecária. Os empréstimos HUD e os empréstimos FHA são dois dos tipos mais comuns de assistência que você pode encontrar. O truque é fazer com que seu empréstimo apoiado pelo governo seja aprovado para uma venda a descoberto.

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, ou HUD, é um departamento governamental criado para auxiliar em vários assuntos relacionados às necessidades de habitação nos Estados Unidos, incluindo empréstimos para compradores de casas que, de outra forma, não poderiam pagar pela compra de uma casa.  Ambos os empréstimos HUD e FHA são apoiados pelo governo e permitem pagamentos mais baixos e qualificações de crédito mais fáceis.

Quando você precisar de um empréstimo HUD

Uma razão pela qual você pode querer comprar uma venda a descoberto é que você pode não estar em posição de comprar uma casa pelo preço total. Se for esse o caso, você também pode precisar de termos de empréstimo mais flexíveis. É possível obter um empréstimo FHA com uma entrada de até 3% do preço da casa, e os empréstimos HUD (apenas para nativos americanos) podem chegar a 1,25% para baixo. Ambos os empréstimos tornam mais fácil para os mutuários com crédito ruim se qualificarem também. 

Vamos nos concentrar especificamente no empréstimo do HUD e aprender o que os bancos examinam mais de perto para que você possa maximizar suas chances de obter aprovação para um empréstimo do HUD com uma venda a descoberto.

Quem pode aprovar uma venda curta de HUD

Para obter um empréstimo do HUD, primeiro você precisa passar por um credor aprovado pelo HUD. Você pode pesquisar no site do HUD para encontrar um credor em sua área. Os empréstimos do HUD não são aprovados em todos os condados de todos os estados, portanto, você pode ser automaticamente desqualificado com base em onde mora.

Além disso, parte da aprovação dependerá de quaisquer ônus que o vendedor tenha sobre a casa. Muitos titulares de gravames juniores (secundários) podem não estar envolvidos na aprovação do HUD. Isso ocorre porque a maioria dos detentores de garantia júnior se preocupa apenas com o valor do cheque que é devido a eles. Eles são muito frouxos quanto ao preço de venda, quem paga o quê e quanta comissão é paga. Os detentores de garantia primária, por outro lado, se preocupam muito com quanto é pago à garantia júnior e quem o paga.

O que os bancos de venda curta prestam atenção em um HUD

Em um processo completo de venda a descoberto, os bancos realmente lidam com duas etapas para aprovar empréstimos do HUD. Primeiro, o banco aprova a Divulgação de fechamento preliminar, que detalha uma estimativa de todos os custos associados ao fechamento da venda. Então, pouco antes do fechamento, o banco aprova a Divulgação de Fechamento final. Existem alguns fatores-chave que o banco do vendedor examina nesses documentos.

O preço de venda

Às vezes, o banco do vendedor pode dizer que a venda precisa render um certo valor, e esse valor líquido pode ser maior do que o valor líquido do HUD. Nessas situações, talvez você precise aumentar sua oferta, o que, é claro, dependeria da sua aprovação para um empréstimo maior do HUD.

Um BPO em vez de uma avaliação completa

Com tanto dinheiro em jogo, você pode pensar que um banco contrataria um avaliador independente para avaliar o valor. No entanto, a maioria dos bancos paga a um corretor de imóveis aleatório, que nem mesmo é necessariamente um especialista de bairro, para dar ao banco uma opinião rápida sobre o valor que eles chamam de opinião de preço do corretor (BPO).

Eles pagam apenas $ 50 a $ 100 por isso. O motivo pelo qual muitos agentes de vendas a descoberto definem o preço de uma venda a descoberto da mesma forma que um agente de BPO atribui valor é porque eles não querem brigar com o banco de vendas a descoberto. Não importa se o preço de venda é o valor de mercado, desde que esteja de acordo com o BPO.

Outras taxas cobradas do vendedor

Você pode estar se perguntando quem é o vendedor de uma venda a descoberto, e essa pessoa é o vendedor. O banco simplesmente aprova as taxas que o vendedor pagará. As taxas normais para os custos de fechamento de um vendedor são:

• Comissão aos corretores / agentes imobiliários
• Taxas de título e garantia
• Taxas de transferência
• Taxas de gravação, notário, preparação de documentos e transferência eletrônica
• Selos de documentos
• Impostos sobre propriedade inadimplentes
• Proporções fiscais
• Recompensas descontadas para garantias júnior
• Taxas HOA, se houver
• Crédito do comprador para custos de fechamento

Se o banco vendedor não aprovar algumas dessas taxas, ele pode não aprovar seu empréstimo do HUD. Da mesma forma, seu credor só pode permitir que o vendedor credite a você uma porcentagem máxima dos custos de fechamento.

O que acontece com os custos de HUD rejeitados para uma venda curta?

Você também precisa considerar quaisquer outros custos que possa estar solicitando ao vendedor. De vez em quando, um banco concorda em pagar por uma inspeção de pragas ou garantia de sua casa, mas não espera que eles paguem pelo seguinte:

• Reparos
• Taxas HOA inadimplentes
• Arquivamentos UCC

Se o banco não autorizar uma determinada taxa, por exemplo, para reduzir a taxa de custódia de $ 1.500 para $ 500, o que acontece com o saldo? Alguém tem que pagar essa taxa. Pode ser o vendedor ou pode ser o comprador. O depósito pode decidir reduzir sua taxa, mas isso é improvável.