Sua taxa de juros é uma parte importante de qualquer empréstimo, mas você não pode ignorar os encargos de originação do empréstimo. Essas taxas iniciais valem-se de economias que você pode preferir gastar em móveis novos, despesas de mudança ou melhorias em sua casa.
O que são taxas de originação de empréstimos?
Os encargos de originação são taxas que você paga ao seu credor pelo processamento do seu pedido de empréstimo. Dependendo do seu credor, os custos podem ser agrupados em um item de linha ou podem ser discriminados. Se forem discriminadas, você verá que as taxas assumem nomes diferentes, como taxas de inscrição, taxas de subscrição e taxas de processamento. Os encargos do credor também podem incluir “pontos”, que são pagamentos opcionais que permitem que você obtenha uma taxa de juros mais baixa.
Termos como “taxas de processamento” não dizem muito sobre o que você está realmente pagando, mas os credores cobram essas taxas por todas as tarefas necessárias para fechar seu empréstimo. Geralmente, você pode esperar que essas taxas paguem por coisas como:
- Recolher e organizar a sua documentação
- Analisar sua renda, incluindo quaisquer fontes de renda complicadas, como trabalho autônomo, unidades de aluguel e deduções
- Solicitar informações de empregadores, IRS e outros
- Verificar a exatidão da documentação que você fornece
- Garantir que sua inscrição atenda aos critérios de programas governamentais ou garantindo que ela possa ser vendida a investidores
Para ver suas taxas, use o Explicação da estimativa de empréstimo do Consumer Financial Protection Bureau para revisar sua estimativa de empréstimo. O resumo de três páginas mostra detalhes essenciais sobre seu empréstimo, como seu pagamento mensal, custos de fechamento e muito mais.
Se você ainda não tem uma estimativa de empréstimo de cada credor que está considerando, obtenha uma – nada é oficial até que o credor forneça esse documento.
Como Minimizar o Impacto das Taxas de Originação
Se você está hesitante em pagar milhares de dólares pelas taxas de originação, você tem várias opções.
Comprar por aí
Com qualquer empréstimo significativo, é essencial obter cotações de pelo menos três fontes diferentes. Compare a taxa de juros e os encargos totais do credor para encontrar o melhor negócio. Certifique-se de incluir todas as diferentes formas que uma cobrança de originação pode assumir – os nomes específicos são menos importantes do que o valor total em dólares.
Apenas pague
A abordagem mais direta é pagar taxas iniciais. Essa também é a abordagem mais dolorosa, pelo menos no início, mas há vantagens. Você saberá exatamente quanto está gastando, e é mais provável que seu empréstimo tenha taxas mais baixas quando você paga as taxas antecipadamente.
Os anunciantes podem promover empréstimos sem custo, mas ninguém trabalha de graça. Quanto menos você pagar adiantado, maior será sua taxa. Tente manter o panorama geral em mente e considerar o custo total de um empréstimo, em vez de quanto você gastará em um único dia.
Obtenha Créditos do Credor
Esta é essencialmente a estratégia oposta à listada acima. Você pode optar por uma taxa de juros mais alta e, ao aceitar uma taxa mais alta, seu credor pode disponibilizar fundos (conhecidos como créditos do credor) para pagar os custos de fechamento. É melhor fazer isso com um credor transparente que mostre várias opções— incluindo aqueles com e aqueles sem créditos de credor. Com uma taxa mais alta, você pagará mais juros ao longo da vida do seu empréstimo. Portanto, essa estratégia faz mais sentido quando você planeja manter o empréstimo por um curto período.
Negociar
Você pode simplesmente pedir ao seu credor que renuncie às taxas de originação sem alterar sua taxa de juros. Você pode não ter sucesso, mas nunca sabe, a menos que pergunte. Você tem mais chance de economizar dinheiro se tiver um bom crédito, uma fonte de renda descomplicada e um empréstimo relativamente grande.
Obtenha presentes
Se você tem parentes generosos, pergunte ao seu credor sobre o pagamento de taxas de originação de empréstimos com fundos dotados. No entanto, usar presentes para ajudar no pagamento da hipoteca traz complicações extras. O credor pode ter regras sobre que tipo de presentes podem ser usados para ajudar a pagar essas taxas. O dinheiro pode precisar vir de um parente próximo que esteja disposto a ajudá-lo a documentar o presente por escrito.
Concessões do vendedor
Se você estiver comprando um imóvel (em vez de refinanciamento), o vendedor poderá pagar alguns custos de fechamento por você – desde que o contrato de compra permita isso. Mesmo no mercado de um vendedor, isso pode ser uma opção se você ajustar o preço da oferta para refletir a concessão.
Quanto você deve pagar?
Os encargos de origem dependem de vários fatores. Você pode esperar pagar apenas 0,5% pelos custos de processamento ou algo em torno de 2% na extremidade superior. No entanto, o diabo está sempre nos detalhes e você precisa avaliar as taxas com outros fatores – como a taxa de juros – em mente.
De modo geral, os empréstimos maiores vêm com taxas menores. O trabalho que envolve a subscrição de um pequeno empréstimo é semelhante ao trabalho que envolve empréstimos maiores, mas há menos retorno – empréstimos menores geralmente são pagos mais rapidamente e os juros não acumulam tanto. Portanto, os mutuários podem pagar taxas de originação relativamente altas para pequenos empréstimos.
E quanto aos “pontos”?
Algumas pessoas confundem taxas de originação com pontos de desconto, mas os dois pagam por coisas diferentes. Um ponto de desconto é um pagamento adiantado que reduz a taxa de juros. As taxas de originação compensam o credor pelo fechamento do empréstimo.
Para aumentar a confusão, o termo “pontos” também é usado informalmente para se referir a uma porcentagem do valor do empréstimo. Nesse sentido, “dois pontos” seriam 2% do total do empréstimo. Este tipo de “pontos” é usado para falar sobre taxas de processamento e pontos de desconto.
Sempre peça esclarecimentos se não tiver certeza do que o credor está se referindo.
Outros custos de fechamento
As taxas de originação não são as únicas taxas que você paga quando contrai um empréstimo. Você pagará os custos de fechamento adicionais, que também estão listados na segunda página de sua estimativa de empréstimo. Essas despesas incluem serviços prestados por terceiros, mesmo que o seu credor tenha providenciado esses serviços.
Por exemplo, os credores precisam verificar seu crédito, solicitar uma avaliação e coletar taxas de financiamento para programas governamentais, como empréstimos FHA. Para alguns custos de fechamento, você pode pesquisar e encontrar um fornecedor que cobra menos por esses serviços – economizando potencialmente centenas de dólares.
Ao todo, seus custos de fechamento de um empréstimo hipotecário – com taxas de originação e outros encargos – podem estar entre 3% e 6% do valor total do empréstimo.