Alguns agentes vão devolver todas ou parte de suas comissões aos compradores para ajudar nas vendas. Nem todos os agentes estão dispostos a abrir mão do que consideram seu dinheiro suado, e nem todas as leis estaduais concordam com o conceito, mas isso acontece. Os corretores imobiliários que creditam suas comissões são um assunto um tanto controverso.
Como funcionam os créditos de comissão
Digamos que um agente tenha assinado um contrato de listagem com um vendedor. O vendedor concorda em pagar ao agente uma comissão de 5 por cento. O agente então concorda em dividir essa comissão com o agente do comprador. O corretor da lista receberia 2,5% e o corretor do comprador 2,5%.
Se o agente de um comprador decidiu fornecer um crédito de comissão a seu cliente, o comprador, esse crédito é limitado ao percentual de comissão. Ela pode creditar parte ou tudo, mas não pode ultrapassar 2,5%, pelo menos se não quiser sair do bolso para compensar a diferença.
Os agentes não podem pagar comissão a uma pessoa sem licença. Mas, eles podem reembolsar uma parte de sua comissão a um comprador, às vezes como um crédito de custo de fechamento, ou pagar parte do pagamento inicial se o credor do comprador permitir. Às vezes, esses créditos assumem a forma de certificados de presente ou mesmo serviços “gratuitos” fornecidos durante o processo de compra, como inspeções domiciliares que o agente paga. Um agente pode pagar a conta dos custos de movimentação.
Alguns credores limitarão o que esses créditos podem acabar pagando. Você pode não conseguir aceitar o dinheiro no fechamento ou como parte da transação de fechamento.
Créditos de Comissão em Agência Dupla
Cada agente normalmente representa uma única parte da transação. Mas, quando um agente de listagem trabalha em agência dupla, representando o vendedor e o comprador, esse agente normalmente recebe toda a comissão. Alguns agentes de listagem argumentam que, se o comprador tivesse contratado seu agente, ele “perderia” metade da comissão de qualquer maneira. Portanto, a opção de crédito de comissão pode parecer um pouco menos atraente.
Mas muitos agentes não trabalham com vendedores e compradores. É contra a lei fazer isso em alguns estados.
Os vendedores podem influenciar a situação
Alguns corretores negociarão antecipadamente com o vendedor as comissões imobiliárias. Um vendedor pode concordar com uma taxa de comissão variável. Portanto, se o agente acabar trazendo o comprador, a comissão seria reduzida de 5% para talvez 4%. O agente ganha 5 por cento por representar o vendedor e o comprador em dupla agência, e o vendedor se beneficia pagando uma comissão menor.
Um agente pode estar menos disposto, neste caso, a parte com parte de sua comissão reduzida por meio de fornecimento de crédito.
Empresas que oferecem “descontos”
Na linguagem imobiliária, um desconto é a mesma coisa que um crédito de comissão, e algumas agências se especializam em oferecê-los. Um punhado de imobiliárias anuncia que sempre reembolsará parte de suas comissões ao comprador.A esperança é que esses descontos atraiam um volume de compradores para compensar a perda de receita.
Mas muitos desses corretores de descontos esperam que os compradores façam muito do trabalho braçal e interajam apenas por e-mail e por FAX. Eles geralmente não mostram as propriedades. Eles geralmente não participam de inspeções residenciais ou explicam a papelada quando um comprador fica confuso. Normalmente, eles nem se encontram com o comprador até o fechamento – se é que chegam a comparecer ao fechamento da casa.
Os créditos de comissão são legais?
Os créditos ou descontos de comissão são legais na maioria dos estados – 40 no total – e o Departamento de Justiça dos EUA até mesmo os defendeu. O DOJ assumiu a posição de que fornecer esses créditos promove uma competição saudável entre os agentes.
Dez estados não concordam e não permitem créditos de comissão ou descontos de qualquer forma ou forma a partir de 2020: Alabama, Alasca, Iowa, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri, Oklahoma, Oregon e Tennessee.
Iowa permite esses arranjos apenas em situações de dupla agência. Não é legal se duas ou mais corretoras estiverem envolvidas na transação.
E os impostos?
O Internal Revenue Service (IRS) também aceitou os créditos de comissão. Pelo menos, disse que esses créditos não contam como renda tributável para o destinatário. O IRS determinou que eles são um ajuste à base de custo de um comprador em sua casa.
É claro que essa base pode contribuir para os impostos sobre ganhos de capital no futuro em algumas circunstâncias, quando os compradores finalmente vendem. Porém, se você mora na mesma casa e cumpre algumas outras regras de qualificação, pode ser elegível para a exclusão do imposto sobre a venda de casa. Os primeiros $ 250.000 de lucro que você obtiver em uma eventual venda são isentos de impostos. Ele aumenta para $ 500.000 para alguns contribuintes casados que apresentam declarações conjuntas.
The Bottom Line
Esses créditos podem chegar a milhares de dólares economizados para os compradores de casas em um momento sensível ao dinheiro. Com base em um preço de venda de $ 325.000, uma comissão de 2,5 dividida para o agente do comprador totalizaria $ 8.125. O comprador receberia cerca de $ 4.062 em assistência financeira se o agente oferecesse apenas metade de sua comissão.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.