O que é uma primeira hipoteca?
A primeira hipoteca é uma garantia primária sobre uma propriedade. Como um empréstimo principal que paga pelo imóvel, o empréstimo tem prioridade sobre todos os outros ônus ou direitos sobre um imóvel em caso de inadimplência. Uma primeira hipoteca não é a hipoteca da primeira casa do mutuário; é a hipoteca original assumida sobre qualquer propriedade. Também é chamado de First Lien. Se a casa for refinanciada, a hipoteca refinanciada assume a primeira posição de hipoteca.
Principais vantagens
- A primeira hipoteca é uma garantia primária sobre a propriedade que garante a hipoteca.
- A segunda hipoteca é o dinheiro emprestado contra o valor da casa para financiar outros projetos e despesas.
- Se a proporção do empréstimo sobre o valor (LTV) de uma primeira hipoteca for superior a 80%, os credores geralmente exigem seguro hipotecário privado.
- Os juros hipotecários pagos em uma primeira hipoteca são dedutíveis do imposto, aplicáveis apenas aos contribuintes que discriminam as despesas em suas declarações fiscais.
Compreendendo as primeiras hipotecas
Quando um indivíduo deseja comprar um imóvel, ele pode decidir financiar a compra com um empréstimo de uma instituição de crédito. O credor espera que o empréstimo imobiliário ou hipoteca seja pago em prestações mensais, que incluem uma parte do principal e pagamentos de juros. O credor terá uma garantia sobre a propriedade, uma vez que o empréstimo é garantido pela casa. Esta hipoteca feita por um comprador para comprar a casa é conhecida como primeira hipoteca.
A primeira hipoteca é o empréstimo original contraído sobre uma propriedade. O comprador pode ter várias propriedades em seu nome; no entanto, são as hipotecas originais feitas para garantir cada uma das propriedades que constituem a primeira hipoteca. Por exemplo, se o proprietário de um imóvel fizer uma hipoteca para cada uma de suas três casas, cada uma das três hipotecas será a primeira hipoteca.
O termo “primeira hipoteca” leva a entender que podem haver outras hipotecas sobre uma propriedade. O proprietário pode fazer outra hipoteca, como uma segunda hipoteca, enquanto a hipoteca original e a primeira ainda estão em vigor.
A segunda hipoteca é o dinheiro emprestado contra o valor da casa para financiar outros projetos e despesas. No entanto, a segunda hipoteca e quaisquer outras hipotecas subsequentes contraídas na mesma propriedade estão subordinadas à primeira hipoteca. Isso significa que a primeira hipoteca é paga antes que as hipotecas secundárias sejam pagas em caso de inadimplência.
Primeira hipoteca e empréstimo para valor (LTV)
Se o índice de valor do empréstimo (LTV) de uma primeira hipoteca for maior que 80%, os credores geralmente exigem seguro hipotecário privado (PMI). Nesse caso, às vezes pode ser econômico para o mutuário limitar o tamanho da primeira hipoteca a 80% LTV e usar o financiamento secundário para tomar emprestado o valor restante necessário.
A economia de pagar o PMI versus usar um segundo empréstimo depende muito da taxa na qual o mutuário espera que o valor de sua casa aumente. O PMI pode ser eliminado quando o LTV da primeira hipoteca atingir 78%. No entanto, uma segunda garantia, que normalmente acarreta uma taxa de juros mais alta do que uma primeira hipoteca, deve ser paga. Provavelmente, isso é feito por meio do refinanciamento da primeira hipoteca por um montante igual ao saldo remanescente da primeira e da segunda hipotecas.
Impostos sobre uma primeira hipoteca
Os juros hipotecários pagos em uma primeira hipoteca são dedutíveis do imposto. Isso significa que os proprietários podem reduzir seus rendimentos tributáveis pelo valor dos juros que foram pagos sobre o empréstimo do ano fiscal. No entanto, a dedução do imposto de juros sobre hipotecas é aplicável apenas aos contribuintes que discriminam as despesas em suas declarações fiscais.
Exemplo de uma primeira hipoteca
Por exemplo, se um comprador de uma casa obtém uma primeira hipoteca de $ 250.000 de uma casa e, depois de vários anos, obtém uma segunda hipoteca de $ 30.000 da mesma propriedade, a primeira hipoteca é superior à segunda.
O devedor deixa de pagar seus pagamentos depois de já ter pago $ 50.000 do valor do empréstimo original e sua propriedade ter sido executada e vendida para cobrir o empréstimo. Se o produto da venda da propriedade for de $ 210.000, o primeiro credor hipotecário receberá o saldo devido, que é $ 200.000.
O segundo credor hipotecário receberá o que sobrar, que neste caso é de $ 10.000. Como a primeira hipoteca é uma reivindicação primária que tem precedência sobre as reivindicações secundárias, as segundas hipotecas geralmente geram taxas de juros mais altas do que as primeiras.