O que é valor de mercado acessível (AMV)?
O valor de mercado acessível é o preço de venda de uma unidade residencial multifamiliar vendida por meio do Programa de Habitação Acessível (AHP) da Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). O AHP incentiva os incorporadores imobiliários a adquirir propriedades multifamiliares mantidas pelo FDIC.
Os preços de compra das propriedades AHP estão abaixo do valor justo de mercado e, em troca, os proprietários devem disponibilizar um número específico de unidades para famílias de baixa renda por meio de aluguéis acessíveis.
Principais vantagens
- O valor de mercado acessível (AMV) é um modelo de avaliação usado para determinar o preço de venda de propriedades residenciais multifamiliares vendidas no programa de moradias populares da FDIC.
- O programa habitacional do FDIC tem como objetivo incentivar os investidores a comprar propriedades multifamiliares detidas pelo FDIC, que são vendidas a eles abaixo do valor de mercado justo no AMV.
- Em troca, esses proprietários devem disponibilizar unidades para famílias de baixa renda por meio de aluguéis acessíveis e se envolver em vários projetos de melhoria.
Compreendendo o valor de mercado acessível
Tradicionalmente, o valor de mercado de uma propriedade é a quantia que um comprador está disposto a pagar, e não necessariamente o valor colocado na propriedade pelo vendedor. No entanto, à medida que os valores dos imóveis aumentam, o empréstimo necessário para comprá-los – chamado de hipoteca – também aumenta. O empréstimo maior leva a um pagamento maior da hipoteca para os possíveis compradores de uma propriedade.
Como resultado, aluguéis mais altos precisam ser cobrados para cobrir o pagamento da hipoteca mais alto. Quando os valores das propriedades aumentam constantemente ao longo do tempo, os locatários de baixa renda podem obter preços fora do mercado, o que significa que eles não podem arcar com os pagamentos de aluguel mais elevados.
A Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) estabeleceu o Affordable Housing Program (AHP), que foi projetado para ajudar a vender propriedades unifamiliares e multifamiliares que beneficiarão famílias de baixa renda. De acordo com o programa, o AHP incentiva os incorporadores imobiliários a comprar propriedades multifamiliares mantidas pelo FDIC. O preço de compra da propriedade é normalmente inferior ao valor justo de mercado, o que significa que o preço é inferior ao preço que normalmente seria cobrado no mercado.
Ou seja, o valor de mercado acessível de um imóvel é inferior ao valor de avaliação do imóvel, uma vez que leva em consideração que serão cobrados aluguéis menores para algumas das unidades, bem como a condição física do imóvel, expectativa de funcionamento despesas e opções de financiamento.
Em troca da compra de uma propriedade por um preço abaixo do valor justo de mercado, os compradores concordam em disponibilizar unidades para famílias de baixa e muito baixa renda com aluguéis acessíveis. As restrições de aluguel e renda têm como objetivo garantir que, pelos próximos 40 a 50 anos, a propriedade atenda a famílias que precisam de moradia acessível.
Requisitos de valor de mercado acessível
O programa tem quatro requisitos básicos para garantir que as propriedades de aluguel multifamiliares do AHP ofereçam moradias a preços acessíveis para inquilinos de baixa renda.
Requisitos de ocupação
O programa AHP tem quatro requisitos para proprietários de propriedades de aluguel multifamiliares adquiridas por meio do programa. O proprietário do imóvel precisa reservar um número específico de unidades reservadas para locatários de baixa renda. O programa exige que pelo menos 35% do número total de unidades sejam disponibilizados para famílias de baixa renda.
Limites de aluguel
Os proprietários do programa também mantêm o aluguel para baixa renda a um preço acessível. O programa estabelece limites para o valor máximo do aluguel que pode ser cobrado com base na renda média da região geográfica.
Requisitos de revenda
Os requisitos de ocupação, que estabelecem o número mínimo de unidades que devem ser fornecidas às famílias de baixa renda, bem como os limites de aluguel, devem permanecer em vigor mesmo que o proprietário venda o imóvel. Em outras palavras, o novo comprador de um imóvel também precisa cumprir os requisitos do programa.
Período de Conformidade
Os proprietários devem cumprir os requisitos de acessibilidade do programa AHP para toda a vida útil da propriedade.
Tipos de propriedades
O programa AHP permite que a maioria dos condomínios e propriedades de uma a quatro unidades sejam compradas, incluindo propriedades que são compradas em grandes quantidades por compradores qualificados. Independentemente do número de unidades ou edifícios adquiridos, os proprietários devem seguir os mesmos requisitos básicos de ocupação. Além disso, se algumas das unidades forem convertidas em condomínios ocupados pelo proprietário, um determinado número dessas unidades convertidas deve ser vendido para famílias de baixa renda.
Benefícios do valor de mercado acessível
Um dos objetivos do FDIC é ajudar as comunidades em suas necessidades habitacionais, o que levou à criação do Programa de Habitação Acessível. Ele foi projetado para ajudar famílias de renda baixa e moderada a adquirir propriedades residenciais que antes pertenciam a bancos falidos. Quando uma instituição financeira quebra, o FDIC é responsável por garantir que os ativos da instituição sejam vendidos em tempo hábil. Traz um agente de gestão para assumir as operações e tem especialistas em ativos para avaliar os ativos e trabalhar com os gestores de ativos para vender esses ativos.
O FDIC, por meio de uma rede de órgãos estaduais de habitação, monitora e garante o cumprimento dos Contratos de Restrição de Uso do Solo (LURA) que regem o uso de imóveis unifamiliares e multifamiliares no Programa de Habitação de Baixo Custo. O Acordo de Restrição de Uso da Terra é um documento que os proprietários de uma propriedade AHP devem assinar ao adquirir uma propriedade por meio do programa. O LURA descreve os requisitos de acessibilidade do imóvel, bem como os limites de aluguel e quaisquer restrições quanto ao uso do imóvel.
A LURA também obriga o comprador e quaisquer proprietários subsequentes ao acordo em que as condições permanecem em vigor, mesmo que a propriedade tenha sido vendida a outro comprador. Como resultado, unidades de aluguel acessíveis são garantidas por meio do programa por muitos anos no futuro.
História do valor de mercado acessível
O AHP está relacionado com a Resolution Trust Corporation (RTC), que foi criada em resposta à crise de poupança e empréstimos dos anos 1980 e início dos anos 1990. O RTC foi projetado para ajudar a gerenciar e descartar ativos de instituições financeiras falidas. Por assumir algumas responsabilidades governamentais, os defensores de moradias populares para famílias de baixa renda queriam que ajudasse a atender às necessidades de habitação nas áreas atendidas por bancos falidos.
Para atingir esse objetivo, o RTC concedeu às famílias de baixa renda o direito de preferência, e as organizações foram autorizadas a fazer compras se uma certa proporção de uma unidade multifamiliar fosse reservada para residentes de baixa renda. Essa política significava que o licitante com lance mais alto não era necessariamente aquele que fecharia com a propriedade. Durante o início da década de 1990, o valor médio de mercado ajustado para uma propriedade reservada para famílias de baixa renda era de dois terços do valor de mercado avaliado.