O que é uma bolha Refi?
Uma bolha refi, em que “refi” é abreviação de “refinanciar”, refere-se a um período durante o qual os mutuários refinanciam as obrigações de dívidas antigas em massa , substituindo-as por novas dívidas com termos diferentes, de forma a criar uma bolha no volume total de dívida na forma de expansão líquida do crédito do empréstimo, aumento da alavancagem do investidor ou redução do patrimônio líquido do tomador. A motivação típica para o refinanciamento é aproveitar as taxas de juros mais baixas. Refinanciamento e bolhas de refino também podem ocorrer se ativos, como residências, aumentarem substancialmente de preço e os mutuários quiserem acessar o patrimônio de suas residências, contratando novos empréstimos por valores mais elevados.
Principais vantagens
- Uma bolha de refi é uma superexpansão de crédito na forma de empréstimos de refinanciamento, especialmente refis de saque.
- Baixas taxas de juros, inovações financeiras e regulatórias que encorajam refis e valores crescentes de ativos podem contribuir para o desenvolvimento de uma bolha de refis.
- As bolhas de refi podem aumentar o risco sistêmico para o setor financeiro e a economia em geral.
Compreendendo uma bolha Refi
Muitos tipos de empréstimos podem ser refinanciados, incluindo empréstimos comerciais e pessoais, como dívidas de cartão de crédito e hipotecas, embora bolhas de refil sejam freqüentemente vistas em empréstimos hipotecários. O refinanciamento de um empréstimo pode ser feito como um refinanciamento de taxa e prazo tradicional, em que o valor do novo empréstimo cobre apenas o pagamento do empréstimo antigo (mais taxas, impostos e outros custos da transação) permitindo que o mutuário para se beneficiar de taxas de juros mais baixas, ou um refi de saque, onde o novo montante emprestado inclui empréstimos adicionais. É o refinanciamento de saque que tem o potencial real de criar uma bolha de refi.
Para o tomador de uma hipoteca individual, um refi de saque significa assumir uma dívida adicional para liquidar parte do patrimônio que acumulou em sua casa, resultando em uma posição mais alavancada. Quando um grande número de tomadores de empréstimos contrai empréstimos de refi de saque, o resultado é um aumento geral no volume da dívida, redução no patrimônio líquido e aumento nos índices dívida / patrimônio. Esse aumento de endividamento e alavancagem pode constituir uma bolha de crédito.
O aumento dos preços das casas, a queda das taxas de juros e a redução dos custos ou requisitos de refinanciamento podem ser fatores na propagação de uma bolha de refi. Essas são comumente consideradas condições positivas para uma economia. No entanto, o aumento da alavancagem no mercado também pode significar um aumento no risco sistêmico e uma extensão excessiva de crédito para tomadores de empréstimo menos solventes. Quando as taxas aumentam posteriormente, e especialmente quando os preços dos ativos subjacentes caem, essa bolha pode estourar, resultando em inadimplências generalizadas e baixas contábeis de empréstimos superalavancados; estresse geral no setor financeiro, mercados de crédito e derivativos com base nos empréstimos inadimplentes; e até mesmo uma desaceleração econômica geral se o problema for suficientemente grave.
As bolhas de refi nos mercados de ativos fixos relativamente ilíquidos, como residências, são especialmente perigosas, porque os proprietários altamente alavancados geralmente não conseguem desalavancar gradualmente suas posições. Quando os preços das casas estavam subindo, em meados da década de 2000, os proprietários conseguiram se tornar mais alavancados pelo refinanciamento, mas não conseguiram desalavancar a não ser por inadimplência, uma vez que os preços das casas começaram a cair. Esse efeito de catraca na dívida imobiliária acumulada por meio de refis de saída de dinheiro durante o boom imobiliário, sem capacidade recíproca de desalavancagem quando os preços caem, ajudou a ampliar a gravidade da crise.
Pesquisadores do National Bureau of Economic Research (NBER) estimaram os danos econômicos da bolha do refi no financiamento imobiliário durante o boom imobiliário de 2000 e a crise financeira resultante em US $ 1,2 trilhão. O economista do Federal Reserve, Steven Laufer, descobriu que, no mercado imobiliário de LA, 30% dos inadimplências de hipotecas de casas durante a crise imobiliária poderiam ser atribuídos diretamente à sobre-alavancagem e extração de capital do proprietário por meio da bolha do refi de saque em hipotecas imobiliárias.
Taxas de juros e bolhas de Refi
O custo contínuo dos fundos emprestados é a taxa de juros cobrada pelo credor e paga pelo tomador. Se as taxas de juros, em geral, têm caído em uma economia, os tomadores de empréstimo podem descobrir que as taxas atuais estão muito mais baixas do que no momento em que o empréstimo foi feito. Nesse caso, os tomadores de empréstimo podem reduzir a taxa de juros de seu empréstimo trabalhando com um credor para refinanciar sua dívida. Em um refinanciamento típico, o mutuário encontra um credor que oferece melhores condições de empréstimo, geralmente uma taxa de juros mais baixa. O mutuário então contrai um novo empréstimo com o credor que é usado para pagar o empréstimo antigo e, em seguida, reembolsa o novo empréstimo de acordo com seus termos.
Por exemplo, suponha que Tom fez um hipotético empréstimo hipotecário de 30 anos há 10 anos que cobrava uma taxa de juros de 7,5%. Desde então, a economia entrou em recessão e o banco central tomou medidas para estimular os gastos e o crescimento econômico, resultando em taxas de juros mais baixas. A taxa de juros de uma hipoteca hipotética de 20 anos agora é de 3,5%. Tom poderia refinanciar seu empréstimo, pagando o que restou de sua hipoteca original com a nova hipoteca no mesmo valor a uma taxa de juros inferior de 3,5%. Existem taxas e custos associados ao refinanciamento, e os mutuários devem pesar a economia nos custos de juros em relação a essas taxas e custos para garantir que o refinanciamento seja sensato.
As bolhas do Refi acompanham a tendência geral das taxas de juros em uma economia, que são afetadas por uma infinidade de fatores. Quando as taxas de juros estão subindo, o refinanciamento não é atraente, pois os tomadores de empréstimos estariam fazendo novos empréstimos com taxas de juros mais altas do que o empréstimo original, o que lhes custaria mais.
À medida que as taxas de juros caem, no entanto, o refinanciamento se torna uma opção atraente para os tomadores de empréstimos e ocorrem bolhas de refino. Esse cenário ocorreu no final de 1998 e início de 1999, quando as taxas de juros nos Estados Unidos caíram e muitos tomadores de empréstimos hipotecários refinanciaram, causando uma bolha de refi. No entanto, como as taxas aumentaram em meados para o final de 1999, o refinanciamento caiu mais de 80%.
O aumento das avaliações também pode levar a bolhas de refi, como com o mercado imobiliário em rápida ascensão de 2006. Os preços das casas na época estavam subindo de 10% a 20% em algumas regiões, e os mutuários estavam refinanciando empréstimos antigos com base em taxas mais baratas para novos aqueles com um valor maior emprestado, dando-lhes acesso ao seu patrimônio.