Provavelmente, uma das compras mais complicadas (e caras) que você fará é uma casa. O processo de compra de uma casa exige muita papelada e há uma série de etapas que você precisa seguir desde o momento em que você e um vendedor chegam a um acordo sobre o preço e quando você realmente entrega as chaves da casa.
Conforme você avança, você terá que fazer um depósito de garantia e seguir um processo definido. Aqui está o que você precisa saber sobre todo o processo de garantia ao comprar uma casa.
1. Abra uma conta e faça seu depósito de garantia
O compromisso (na compra de uma casa) é um termo que cobre todas as etapas entre o momento em que você e o vendedor chegam a um acordo sobre o preço e quando você realmente toma posse da casa. Você assinará um contrato e será obrigado a enviar um depósito de boa fé – chamado de dinheiro sério – para uma conta de garantia.
Seu dinheiro sério basicamente envia a mensagem de que você leva o acordo a sério. Se você desistir do acordo sem justa causa, o vendedor pode ficar com o dinheiro sério.
O dinheiro sério também vai para o seu pagamento inicial, portanto, se você concluir a transação, não perderá nenhum dinheiro.
Uma conta de garantia é gerenciada por terceiros. Ele foi projetado para que você e o vendedor possam confiar que o dinheiro estará acessível quando necessário. Se você precisar rescindir o acordo por um motivo válido, não precisa tentar obter o dinheiro de volta do vendedor, e o vendedor tem a garantia de que receberá os fundos quando os termos do acordo forem cumpridos.
A empresa de custódia gerenciará todos os documentos de fechamento necessários e garantirá que o contrato de compra seja seguido por todas as partes. Além disso, a companhia de custódia geralmente gerencia o fechamento real e os documentos finais.
Em alguns casos, porém, um advogado lida com todas essas etapas no que é conhecido como o processo de “acordo”. Para compra de casa, caução e liquidação geralmente podem ser usados de forma intercambiável – e às vezes pode até ser chamado de liquidação por depósito.
2. Avaliação residencial
Seu credor vai querer ter certeza de que sua casa vale o valor do preço de compra que você concordou. Afinal, o credor é quem está depositando o dinheiro – eles querem saber que, se tiverem que executar a hipoteca, estarão protegidos. Normalmente, o comprador paga o custo de uma avaliação residencial.
Certifique-se de que há uma cláusula de contingência relacionada à avaliação da casa. Se você for pré-aprovado para um empréstimo, mas a avaliação for baixa e o credor decidir não financiar o empréstimo, você pode acabar perdendo o depósito em garantia se não estiver protegido.
Solicite que o contrato de compra inclua uma cláusula que permite que você desista da venda se a avaliação vier abaixo do preço de compra. Caso contrário, se você não quiser perder seu dinheiro sério, pode ter que convencer o credor a ir em frente com o empréstimo, dando uma entrada maior – ou convencer o vendedor a baixar o preço de compra para corresponder à avaliação.
3. Finalize seu financiamento
Agora que você tem uma avaliação, pode finalizar o valor do seu empréstimo. Isso dependerá do seu pagamento inicial, se você incluirá os custos de fechamento no empréstimo e outros fatores. Nesse ponto, o credor deve aprovar o valor e os termos do empréstimo.
Perceba, entretanto, que você pode estar sujeito a outros requisitos ao longo do processo. Se você possui outra casa, pode ser necessário vendê-la antes de fechar o depósito da nova casa. Isso é conhecido como venda contingente.
Além disso, um credor pode revisar seu crédito novamente quando a data de fechamento se aproxima. Se um credor detectar sinais de alerta, mesmo depois de inicialmente aprovar seu empréstimo, é possível que ele mude sua decisão – mesmo um dia antes do fechamento. Mantenha uma comunicação próxima com o seu credor para que possa fornecer documentos adicionais em tempo hábil. Você não quer comprometer o processo.
Obtenha uma contingência em seu contrato de compra que afirma que o credor deve aprovar totalmente o empréstimo. Dessa forma, se o seu credor puxar o financiamento no último minuto, você ainda terá a opção de desistir da transação sem perder o depósito em garantia.
4. Revise as divulgações do vendedor
Antes de prosseguir, é uma boa ideia revisar cuidadosamente as divulgações do vendedor. Esses são itens que o vendedor sabe que podem afetar a propriedade e seu valor. Você também pode consultar as licenças de construção e verificar se há preocupações com desastres naturais, como tornados, deslizamentos de terra, inundações e terremotos.
Parte da papelada que você assina durante o processo de compra de uma casa é para reconhecer e aceitar as divulgações. Dependendo de onde você mora, você pode ver as divulgações antes de você e o vendedor assinarem o contrato de compra. Se você mora em um local onde recebe as divulgações depois de estar sob custódia, certifique-se de que seu contrato inclua uma cláusula de contingência permitindo que você desista se as divulgações mostrarem algo que você considere inaceitável. Dessa forma, você pode proteger seu dinheiro sério se decidir que há algo especialmente perturbador na papelada de divulgação.
Depois de realmente assinar as declarações, no entanto, você está reconhecendo que elas são aceitáveis para você e assumirá a responsabilidade. Se você tentar desistir da compra da casa própria com base nessas divulgações posteriormente, poderá perder o depósito em garantia.
5. Inspeção residencial
Outra forma de se proteger – e de seu depósito em garantia – é pagar por uma inspeção residencial.Este é um custo que não é obrigatório, mas pode ser uma boa ideia. Uma inspeção residencial é projetada para detectar defeitos que podem ser perigosos ou caros e que podem não ser observados prontamente.
Outras inspeções a serem consideradas, relacionadas à segurança, saneamento e integridade estrutural da sua casa podem incluir:
- Inspeção de pragas (cupins, formigas carpinteiras, ratos, etc.)
- Inspeção ambiental (mofo, amianto, contaminação de aterro, etc.)
- Relatórios (inundação, geologia, limites, etc.)
Mais uma vez, incluir uma contingência de inspeção residencial pode ser uma boa maneira de proteger seu dinheiro sério. Seu contrato deve estabelecer que os principais problemas devem ser motivos para você desistir da compra – e manter seu depósito.
6. Compras de seguros
Os credores esperam que você adquira seguro de proprietário, bem como outros tipos de seguro, conforme necessário. Por exemplo, se você mora em uma área considerada de risco especial de inundação, pode ser necessário adquirir um seguro contra inundações. A ideia é que seu seguro cubra os custos de reparos ou reconstrução, reduzindo a chance de inadimplência no seu empréstimo à habitação em caso de desastre.
Pesquise a melhor tarifa e considere combinar o seu seguro residencial com um seguro de carro ou seguro de vida para melhores negócios.
7. Título
Enquanto você está passando pelo processo de garantia, também terá que pagar para que uma empresa de títulos execute um relatório sobre a propriedade. Você quer ter certeza de que não há ônus e que o vendedor realmente tem o direito de vender o casa. A compra de um seguro de título também é importante, pois pode fornecer proteção caso algo seja perdido durante o relatório de título.
Mais uma vez, é importante certificar-se de que seu depósito de garantia está protegido. Seu contrato de compra deve se referir a um título limpo. Se o título não voltar limpo, você pode voltar atrás e levar o seu dinheiro sério com você.
8. Demonstração final
Antes de fechar, você deseja percorrer a casa novamente. Se você recebeu a promessa de determinados eletrodomésticos ou acessórios, certifique-se de que eles estejam em casa. Além disso, você pode verificar se algum tipo de dano não ocorreu à propriedade nesse ínterim. Geralmente, se você desistir neste ponto, perderá seu depósito de garantia. Somente se algum dano importante puder ser visto, ou se houver uma violação grave por parte do vendedor, você terá permissão para ficar com o seu dinheiro sério se sair.
9. Revise seus documentos
Em algum momento antes da data de fechamento, geralmente dentro de um ou dois dias, você receberá seus documentos finais. Verifique se seus termos finais de hipoteca estão de acordo com a estimativa de empréstimo que você assinou anteriormente. Na maioria das vezes, essa é uma chance para você corrigir erros e ter os documentos atualizados, se necessário. Neste ponto, é mais para garantir a precisão do que recuar.
10. Fechar Escrow
Agora é finalmente hora de fechar a casa. Também há muita papelada envolvida aqui, mas uma vez feito, tudo segue em frente. Você fornecerá o restante do dinheiro para o seu pagamento à conta de caução e seu credor enviará o dinheiro para a conta também, para que possa ser desembolsado ao próprio credor do vendedor (para pagar a hipoteca) ou ao vendedor. Uma nova escritura com seu nome será registrada no condado e você receberá as chaves da casa.
Quando a conta caução permanece aberta
Há momentos em que sua conta caucionada não fecha. Em alguns casos, pode ser necessário colocar uma parte de seu pagamento em uma conta caução para cobrir os custos de seguro residencial, impostos sobre a propriedade e seguro hipotecário. Este é um requisito se você usou um empréstimo segurado pelo HUD, como um empréstimo FHA, para comprar sua casa.
A cada mês, o dinheiro é colocado em depósito e quando as contas vencem, o dinheiro é pago. Você pode acabar pagando mais ou menos como depósito a cada ano, dependendo de qual for a fatura real. Verifique novamente sua papelada para entender se esse acordo de custódia contínua faz parte do seu contrato de hipoteca.