Você está pensando em comprar um imóvel residencial para alugar para aumentar sua carteira de investimentos? As propriedades de investimento podem ser estimulantes e muito recompensadoras se você fizer a escolha certa. Mas receitas e recompensas à parte, investir em imóveis pode ser assustador para um investidor iniciante.
O mercado imobiliário é um negócio difícil e o campo está repleto de minas terrestres que podem destruir seus retornos. É por isso que é importante fazer uma pesquisa detalhada antes de mergulhar, de modo que você esteja por dentro de todos os prós e contras do investimento imobiliário. Aqui estão as coisas mais importantes a serem consideradas ao comprar uma propriedade de renda.
Principais vantagens
- Inspecione cuidadosamente a vizinhança – sua habitabilidade e amenidades são essenciais.
- Um bairro com alto índice de vacância não é um bom sinal.
- Conheça os preços de venda da área para ter uma ideia do valor de mercado local.
- Pesquise o aluguel médio no bairro e trabalhe a partir daí para determinar se a compra de um imóvel é financeiramente viável para você.
Iniciando Sua Pesquisa
Comece sua pesquisa para uma propriedade em seu próprio país antes de trazer um profissional para a foto. Um agente pode pressioná-lo a comprar antes de encontrar o investimento mais adequado para você. E encontrar esse investimento exigirá algumas habilidades de investigação e um pouco de couro de sapato.
Fazer essa pesquisa o ajudará a restringir várias características-chave que você deseja para sua propriedade – como tipo, localização, tamanho e comodidades. Depois de fazer isso, convém um agente imobiliário para ajudá-lo a concluir a compra.
Suas opções de localização serão limitadas pela sua intenção de gerenciar ativamente a propriedade ou contratar outra pessoa para fazer isso por você. Se você pretende administrar ativamente você mesmo, não quer uma propriedade muito longe de onde você mora. Se você vai contratar uma empresa de administração de imóveis para cuidar dele, a proximidade é menos problemática.
10 principais recursos a serem considerados
Vamos dar uma olhada nas 10 principais coisas que você deve considerar ao pesquisar o imóvel certo para alugar.
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As 10 principais características de uma propriedade de aluguel lucrativa
1. Vizinhança
O bairro em que você compra determinará os tipos de inquilinos que você atrai e sua taxa de vacância. Se você comprar perto de uma universidade, é provável que os alunos dominem seu conjunto de inquilinos em potencial e você terá dificuldade para preencher as vagas a cada verão. Esteja ciente de que algumas cidades tentam desencorajar as conversões de aluguel impondo taxas de licença exorbitantes e acumulando burocracia.
2. Impostos de propriedade
Os impostos sobre a propriedade provavelmente variam amplamente em sua área-alvo, e você deseja estar ciente de quanto estará perdendo. Altos impostos sobre a propriedade nem sempre são ruins – em um ótimo bairro que atrai inquilinos antigos, por exemplo, mas há locais desagradáveis que também têm impostos altos.
O escritório de avaliação do município terá todas as informações fiscais arquivadas, ou você pode falar com os proprietários de casas na comunidade. Certifique-se de descobrir se aumentos de impostos sobre a propriedade são prováveis em um futuro próximo. Uma cidade em dificuldades financeiras pode aumentar os impostos muito além do que um proprietário pode cobrar de aluguel de forma realista.
3. Escolas
Considere a qualidade das escolas locais se você estiver lidando com casas do tamanho de uma família. Embora você esteja mais preocupado com o fluxo de caixa mensal, o valor geral do seu imóvel para aluguel entra em jogo quando você eventualmente o vende. Se não houver boas escolas nas proximidades, isso pode afetar o valor do seu investimento.
4. Crime
Ninguém quer morar ao lado de um ponto quente de atividade criminosa. A polícia local ou a biblioteca pública devem ter estatísticas precisas sobre crimes nos bairros. Verifique as taxas de vandalismo e de crimes graves e pequenos e não se esqueça de observar se a atividade criminosa está aumentando ou diminuindo. Você também pode perguntar sobre a frequência da presença da polícia em seu bairro.
5. Mercado de Trabalho
Locais com oportunidades crescentes de emprego atraem mais inquilinos. Para descobrir como uma área específica avalia a disponibilidade de empregos, verifique com o US Bureau of Labor Statistics (BLS) ou visite uma biblioteca local. Se você vir um anúncio sobre uma grande empresa se mudando para a área, pode ter certeza de que os trabalhadores em busca de um lugar para morar irão afluir para lá. Isso pode fazer com que os preços da habitação aumentem ou diminuam, dependendo do tipo de negócio envolvido. Você pode presumir que, se quiser essa empresa em seu quintal, seus locatários também.
6. Amenidades
Passeie pelo bairro e confira os parques, restaurantes, academias, cinemas, conexões de transporte público e todas as outras vantagens que atraem os locatários. A prefeitura pode ter literatura promocional que pode dar uma ideia de onde a melhor combinação de amenidades públicas e propriedade privada pode ser encontrada.
7. Desenvolvimento Futuro
O departamento de planejamento municipal terá informações sobre os empreendimentos ou planos que já foram zoneados na área. Se houver muitas construções em andamento, provavelmente é uma boa área de crescimento. Fique atento a novos empreendimentos que possam prejudicar o preço das propriedades vizinhas. Novas moradias adicionais também podem competir com sua propriedade.
8. Número de listagens e vagas
Se um bairro tem um número excepcionalmente alto de anúncios, isso pode sinalizar um ciclo sazonal ou um bairro em declínio – você precisa descobrir qual é. Em ambos os casos, as altas taxas de vacância forçam os proprietários a reduzir os aluguéis para atrair os inquilinos. As baixas taxas de vacância permitem que os proprietários aumentem os aluguéis.
9. Rendas médias
A renda do aluguel será o seu pão com manteiga, portanto, você precisa saber o aluguel médio da área. Certifique-se de que qualquer propriedade que você considere pode arcar com aluguel suficiente para cobrir o pagamento da hipoteca, impostos e outras despesas. Pesquise a área bem o suficiente para avaliar para onde ela pode se dirigir nos próximos cinco anos. Se você pode pagar pela área agora, mas os impostos devem aumentar, uma propriedade acessível hoje pode significar a falência mais tarde.
10. Desastres naturais
O seguro é outra despesa que você terá que subtrair de suas devoluções, então você precisa saber quanto isso vai custar. Se uma área estiver sujeita a terremotos ou inundações, os custos de cobertura de seguro podem corroer sua receita de aluguel.
Obtendo informações
Fontes oficiais são grandes, mas você vai querer falar com os vizinhos para começar a colher real. Fale com os locatários e também com os proprietários. Os locatários serão muito mais honestos sobre os aspectos negativos de um bairro porque não investem nele. Visite a área em horários diferentes em dias diferentes da semana para ver seus futuros vizinhos em ação.
Escolha de uma propriedade
A melhor propriedade de investimento para iniciantes é geralmente uma moradia unifamiliar ou um condomínio. Os condomínios são de baixa manutenção porque a associação do condomínio cuida dos reparos externos, deixando você com a preocupação com o interior. Os condomínios, no entanto, tendem a gerar aluguéis mais baixos e valorizar mais lentamente do que as casas unifamiliares.
Casas unifamiliares tendem a atrair locatários de longo prazo. Às vezes, as famílias ou casais são considerados inquilinos melhores do que pessoas solteiras, porque existe a percepção de que as famílias poderiam ser financeiramente estáveis e pagar o aluguel regularmente.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Quando você tiver o bairro reduzido, procure um imóvel com potencial de valorização e boa projeção de fluxo de caixa. Verifique as propriedades que são mais caras do que você pode pagar, bem como aquelas ao seu alcance. Os imóveis costumam ser vendidos abaixo do preço de listagem.
Observe os preços de listagem de outras propriedades e verifique os registros da cidade para os preços de venda finais para ter uma ideia de qual é realmente o valor de mercado em um bairro.
Para potencial de valorização, procure uma propriedade que – com algumas mudanças cosméticas e pequenas reformas – atrairia inquilinos que podem pagar aluguéis mais altos. Isso também aumentará o valor da propriedade se você decidir vendê-la depois de alguns anos.
Obviamente, para garantir um empreendimento lucrativo, é importante comprar um imóvel com preços razoáveis. A recomendação para aluguel de imóveis é pagar no máximo 12 vezes o valor do aluguel anual que você espera receber.
Determinando o aluguel
Como é determinada a renda potencial? Você precisará dar um palpite bem informado. Não se empolgue com suposições excessivamente otimistas. Definir o aluguel muito alto e acabar com uma unidade vazia por meses rapidamente reduz o lucro geral. Comece com o aluguel médio do bairro e trabalhe a partir daí. Considere se o seu lugar vale um pouco mais ou menos e por quê.
Para descobrir se o número do aluguel funciona para você como investidor, calcule quanto a propriedade realmente custará. Subtraia o pagamento mensal esperado da hipoteca, os impostos sobre a propriedade divididos por 12 meses, os custos do seguro divididos por 12 e uma generosa provisão para manutenção e reparos.
Não subestime os custos de manutenção da propriedade. Essas despesas dependem da idade da propriedade e de quanta manutenção você planeja fazer. Um prédio mais novo provavelmente exigirá menos trabalho do que um antigo. Um apartamento em uma comunidade de aposentados provavelmente não estaria sujeito aos mesmos danos que uma moradia fora do campus universitário.
Fazer seus próprios reparos reduz consideravelmente os custos, mas também significa estar disponível 24 horas por dia, 7 dias por semana para emergências. Outra opção é contratar uma empresa de administração de imóveis, que cuida de tudo, desde banheiros quebrados até a cobrança do aluguel todo mês. Espere pagar cerca de 10% da receita bruta de aluguel por este serviço.
Se todos esses números saírem equilibrados ou, melhor ainda, com um pouco de dinheiro sobrando, agora você pode pedir ao seu corretor de imóveis que apresente uma oferta.
Fazendo a Compra
Os bancos têm requisitos de empréstimos mais rígidos para propriedades de investimento do que para residências primárias. Eles presumem que, se os tempos ficarem difíceis, as pessoas estarão menos propensas a arriscar suas casas do que uma propriedade comercial. Esteja preparado para pagar pelo menos 20% a 30% por um pagamento inicial, mais os custos de fechamento. Faça com que o imóvel seja inspecionado minuciosamente por um profissional e um advogado do setor imobiliário para revisar tudo antes de assinar.
Não se esqueça de pagar um seguro suficiente. O seguro do locatário cobre os pertences do locatário, mas o prédio em si é de responsabilidade do locador, e o seguro pode ser mais caro do que para uma casa semelhante ocupada pelo proprietário. Os juros hipotecários, seguro e depreciação da propriedade são todos dedutíveis de impostos até um determinado valor.
The Bottom Line
Cada estado tem boas cidades, cada cidade tem bons bairros, e cada bairro tem boas propriedades. É preciso muito trabalho de pés e pesquisa para alinhar os três. Quando você acabar encontrando o seu imóvel ideal para alugar, mantenha suas expectativas realistas e certifique-se de que suas finanças estejam saudáveis o suficiente para que você possa esperar que o imóvel comece a gerar caixa.