A troca de imposto diferido 1031 é um método de evitar temporariamente impostos sobre ganhos de capital na venda de um investimento ou propriedade comercial. Esses impostos podem chegar a 15% a 30% quando os impostos estaduais e federais são combinados.
Esta troca de propriedade leva o nome da Seção 1031 do Código da Receita Federal. Ele permite que um investidor substitua uma propriedade de investimento ou negócio por uma propriedade do mesmo tipo e adie os ganhos de capital na venda se as regras da Receita Federal forem seguidas meticulosamente. Em teoria, um investidor poderia continuar adiando ganhos de capital em propriedades de investimento até sua morte, potencialmente evitando pagar impostos sobre eles.
É uma sábia estratégia tributária e de investimento, bem como uma ferramenta de planejamento imobiliário. A bolsa 1031 foi considerada uma das mais poderosas ferramentas de construção de riqueza ainda disponíveis para os contribuintes. Tem sido uma parte importante da estratégia de sucesso de incontáveis magos financeiros e gurus imobiliários.
Mudanças na lei de 1984
Depois que uma série de decisões judiciais liberais deram aos investidores imobiliários ampla latitude quanto aos tipos de propriedades que poderiam ser trocadas e os prazos em que poderiam concluir as trocas, o Congresso aprovou alterações à Seção 1031 da Lei de Reforma Tributária de 1984. a legislação definiu ainda a propriedade “similar” e estabeleceu um cronograma para a conclusão da troca.
Propriedades de qualificação
Apenas bens imóveis mantidos para uso comercial ou como um investimento se qualificam para uma troca de 1031. Uma residência pessoal não se qualifica e, geralmente, uma propriedade consertar também não se qualifica porque se encaixa na categoria proibida de uma propriedade adquirida exclusivamente para revenda. Casas de férias ou segundas residências que não são mantidas como propriedades para aluguel geralmente não se qualificam para o tratamento 1031; no entanto, há um teste de uso de acordo com a Seção 280A do código tributário que pode ser aplicado a essas propriedades.
Você deve considerar consultar um especialista em impostos para ver se sua segunda casa ou casa de férias se qualifica de acordo com a Seção 280A. Pode ser se for usado como seu local principal de negócios ou se for alugado, no todo ou em parte.
Terrenos que estão em desenvolvimento para revenda não se qualificam para tratamento com imposto diferido. Ações, títulos, notas e interesses benéficos em uma parceria não são considerados uma forma de propriedade “similar” para fins de troca.
Para se qualificar como uma troca 1031 hoje, a transação deve assumir a forma de uma “troca” em vez de apenas uma venda de uma propriedade com a compra subsequente de outra. Primeiro, a propriedade que está sendo vendida e a nova propriedade de substituição devem ser mantidas para fins de investimento ou para uso produtivo em um comércio ou negócio. Eles devem ser propriedades “semelhantes”.
As seguintes permutas imobiliárias são exemplos daquelas que se enquadram no requisito de uma troca qualificada de propriedade “da mesma espécie”:
- Um escritório em troca de um shopping center
- Um shopping center em troca de terra bruta
- Terreno bruto em troca de um edifício industrial
- Um prédio de apartamentos em troca de um prédio industrial
- Um rancho ou fazenda em troca de um prédio comercial
Prazos de Compra
Antes de 1984, praticamente todas as trocas eram feitas simultaneamente com o fechamento e transferência da propriedade vendida (propriedade devolvida) e com a compra do novo imóvel (propriedade de substituição). Além dos problemas encontrados ao tentar encontrar um imóvel adequado, havia dificuldades com a transferência simultânea de títulos, bem como de fundos. Hoje não.
A troca 1031 atrasada evita os problemas anteriores a 1984, mas prazos mais rígidos são impostos. Um investidor que deseja preencher uma lista de troca e comercializar sua propriedade da maneira usual. Quando um comprador avança e o contrato de compra é executado, o vendedor celebra um acordo de troca com um intermediário qualificado que, por sua vez, passa a ser o vendedor substituto. O acordo de troca geralmente exige uma cessão do contrato do vendedor ao intermediário. O fechamento ocorre e, como o vendedor não pode tocar no dinheiro, o intermediário recebe o produto devido ao vendedor.
Identificando Propriedades
Nesse ponto, começa a primeira restrição de tempo, a regra dos 45 dias para identificação. O investidor deve fechar ou identificar por escrito uma propriedade de substituição potencial dentro de 45 dias a partir do fechamento e transferência da propriedade original. O período de tempo não é negociável e inclui fins de semana e feriados, e o IRS não abrirá exceções. Se o investidor ultrapassar o limite de tempo, toda a troca pode ser desqualificada e os impostos certamente o seguirão.
O investidor pode identificar três propriedades sem considerar seu valor justo de mercado ou um número maior de propriedades, desde que o valor justo de mercado agregado no final do período de identificação não exceda 200 por cento do valor justo de mercado agregado da propriedade abandonada a partir da data de transferência.
Se a regra de três propriedades e a regra de 200 por cento forem excedidas, a troca não falhará se o contribuinte comprar propriedades de substituição identificadas cujo valor justo de mercado seja 95 por cento ou mais do valor de mercado total agregado de todas as propriedades de substituição identificadas.
Evitando “Boot”
De forma realista, a maioria dos investidores segue a regra das três propriedades para que possam concluir a devida diligência e selecionar a propriedade que funciona melhor para eles e que será fechada. Geralmente, o objetivo é fazer trade up para evitar a transferência de “boot” e manter o câmbio livre de impostos.
“Bota” é dinheiro de – ou o valor justo de mercado de – qualquer propriedade não similar recebida pelo contribuinte por meio da troca. Bota pode ser dinheiro em espécie, uma redução na dívida ou o uso do produto da venda para custos de fechamento que não são considerados despesas de fechamento válidas. As regras que regem a inicialização em uma bolsa são complexas e, sem a orientação de um especialista, um investidor pode inadvertidamente receber inicialização e acabar devendo impostos.
Comprando a Propriedade de Substituição
Uma vez que um imóvel de substituição é selecionado, o contribuinte tem 180 dias a partir da data em que o imóvel abandonado foi transferido ao comprador para fechar o novo imóvel de substituição. No entanto, se a data de vencimento da declaração de imposto de renda do investidor, com quaisquer extensões, para o ano fiscal em que a propriedade renunciada foi vendida for anterior ao período de 180 dias, então a troca deve ser concluída até essa data anterior.
Por não haver prorrogações ou exceções a esta regra, é aconselhável agendar o fechamento do imóvel de reposição antes do prazo.
Uma vez que a lei exige que o investidor não toque no produto da primeira transação, o intermediário qualificado adquire a propriedade de substituição do vendedor no fechamento e a transfere para o investidor após a conclusão da transação.
Por C. Grant Conness, presidente, 1031 Alternatives Group
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
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