O que é um empréstimo de reforma – RPL?
Um empréstimo reexecutado é uma hipoteca que se tornou inadimplente porque o devedor atrasou os pagamentos em pelo menos 90 dias, mas está “com desempenho” novamente porque o mutuário voltou a fazer os pagamentos.
Noções básicas sobre um empréstimo de reforma
Embora o mutuário tenha começado a fazer os pagamentos do empréstimo novamente, os pagamentos perdidos podem não ter necessariamente sido pagos. Freqüentemente, o tomador de um empréstimo reconstituído entrou com pedido de falência e continuou a fazer os pagamentos como resultado do acordo de falência. Em alguns casos, os mutuários podem se tornar em dia com suas hipotecas por meio de um programa de modificação de empréstimo patrocinado pelo governo. Como alternativa, um credor pode concordar com uma modificação do empréstimo para evitar o potencial encerramento. Os mutuários cujos empréstimos são classificados como reexecutáveis terão menos opções de refinanciamento por causa de seus atrasos anteriores.
Um tomador de empréstimo que repassa um empréstimo terá menos opções de refinanciamento devido à inadimplência anterior.
Como os investidores em hipotecas veem os empréstimos de reforma
Para investidores em hipotecas, a retomada de empréstimos é considerada arriscada – assim como os empréstimos subprime. Eles se enquadram em uma categoria conhecida como empréstimos “arranhões”. As agências de classificação observam os padrões de reembolso do tomador de empréstimo e a capacidade do credor de administrar o empréstimo ao determinar o risco de investimento para a recomposição de empréstimos. Isso contrasta com um empréstimo inadimplente, que é um empréstimo para o qual o mutuário não faz pagamentos há mais de 90 dias e não retomou o pagamento do empréstimo.
Embalagem e venda de empréstimos de reforma
Fannie Mae (oficialmente, Federal National Mortgage Association, ou FNMA), a empresa patrocinada pelo governo (GSE) que ajuda a tornar hipotecas e aluguel de moradias acessíveis para milhões de americanos, carrega bilhões de dólares em hipotecas inadimplentes desde a crise imobiliária . Com a recuperação da economia, muitos desses empréstimos voltaram a apresentar bom desempenho – ou seja, os pagamentos das hipotecas tornaram-se atuais com ou sem a ajuda da modificação dos termos do empréstimo. Para retirar essas hipotecas de seus livros, a Fannie Mae empacota e comercializa os empréstimos que se reintegram aos investidores, geralmente por meio de um banco central.
Em setembro de 2018, a Fannie Mae concluiu sua oitava venda de um pacote de empréstimos em recuperação, consistindo em aproximadamente 18.300 empréstimos, totalizando $ 3,58 bilhões em saldos principais não pagos, divididos em quatro grupos ou pools. Os licitantes vencedores incluíram Nomura Corporate Funding Americas LLC e Goldman Sachs Mortgage Company. Os termos da nova venda do empréstimo são projetados para ajudar a proteger os mutuários proprietários de casa, pois os compradores são obrigados a oferecer opções de mitigação de perdas que sejam sustentáveis para um mutuário que pode voltar a inadimplir dentro de cinco anos após o fechamento da nova venda do empréstimo. Os compradores também são obrigados a relatar os resultados da mitigação de perdas.