As hipotecas tradicionais são fáceis de encontrar, mas geralmente há um problema: você só pode pedir dinheiro emprestado para comprar uma casa que já existe. Os empréstimos para construção diferem porque financiam tudo o que é necessário para construir uma nova casa, garagem ou estrutura comercial. Eles também podem trabalhar na reforma ou na compra de terrenos (se você ainda não possui o imóvel de que precisa).
Os empréstimos para construção são menos populares do que os empréstimos para habitação padrão, mas estão disponíveis junto de vários credores. Se você está pensando em construir, aprenda sobre o básico e descubra como cada credor lida com as especificidades.
Como funcionam os empréstimos para construção
Um empréstimo para construção é um empréstimo de curto prazo para imóveis. Você pode usar o empréstimo para comprar um terreno, construir em uma propriedade que já possui ou renovar estruturas existentes, se o seu programa permitir. Os empréstimos para construção são semelhantes a uma linha de crédito porque você só recebe o valor necessário (na forma de adiantamentos) para concluir cada parte de um projeto. Como resultado, você só paga juros sobre o valor realmente emprestado (ao contrário de um empréstimo de quantia única, onde você pega 100% do dinheiro disponível adiantado e paga juros sobre todo o saldo imediatamente).
Pagamentos
Durante a fase de construção, você normalmente faz pagamentos somente de juros (ou nenhum pagamento, em alguns casos) com base no saldo do empréstimo pendente. Freqüentemente, os pagamentos começam de seis a 24 meses após a obtenção do empréstimo.
Desembolsos para empreiteiros
Conforme você avança e alcança marcos para seu projeto, você ou o construtor pode solicitar saque de pagamentos para o trabalho concluído. Um inspetor deve verificar se o trabalho foi feito, mas os inspetores não necessariamente avaliam a qualidade do trabalho. O desembolso vai para o construtor se tudo for satisfatório.
Financiamento Temporário
Os empréstimos para construção geralmente duram menos de um ano e você geralmente os paga com outro empréstimo “permanente”. O empréstimo para construção geralmente termina quando a construção é concluída. Para retirar o empréstimo, você obtém uma avaliação e inspeção da propriedade concluída e o refinancia para um empréstimo mais adequado.
Como os empréstimos para construção têm taxas de juros mais altas (geralmente variáveis) do que os empréstimos imobiliários tradicionais, você não quer manter o empréstimo para sempre.
Existem duas maneiras de lidar com a natureza temporária desses empréstimos:
- Inscreva-se para um novo empréstimo após a conclusão do processo de construção. Você precisará se qualificar como se estivesse solicitando uma nova hipoteca. Como resultado, você precisa de receita e capacidade de crédito para ser aprovado.
- Faça os dois empréstimos no início do processo (também conhecido como fechamento único). Outro termo dado pelo FHA é a hipoteca de construção para permanente. Essa abordagem pode minimizar os custos de fechamento porque você agrupa os empréstimos. Após a construção, você acabaria com um empréstimo residencial padrão (como uma hipoteca de taxa fixa de 15 ou 30 anos). Isso também pode ser preferível se você não tiver certeza de ser aprovado após a construção.
Estágios
Você pode usar os fundos de um empréstimo para construção em quase todas as fases do projeto, incluindo a compra de um terreno, escavação, concretagem de uma fundação, estrutura e acabamento. Você também pode construir garagens, galpões básicos e outras estruturas, dependendo das políticas do seu credor.
Pagamento inicial
Como acontece com a maioria dos empréstimos, não conte com um empréstimo de 100% do que você precisa. A maioria dos credores exige que você coloque parte do capital no negócio e pode exigir pelo menos 20% de entrada. Você pode, é claro, trazer dinheiro para a mesa. Mas se você já possui um terreno, pode potencialmente usar a propriedade como garantia em vez de dinheiro.
Um Plano Sólido
Para receber um empréstimo para construção, você precisa se qualificar, assim como qualquer outro empréstimo. Isso significa que você precisa de um bom crédito e índices favoráveis (dívida / receita e empréstimo / valor). Um pagamento inicial de 20% também é preferível, embora haja exceções a isso. A prova de renda consistente também é importante.
Aprovação do credor
Os empréstimos para construção são exclusivos porque o banco deve aprovar seus planos de construção. Se você estiver comprando de um construtor que trabalha regularmente com um determinado credor, as aprovações podem ser mais fáceis. No entanto, projetos “personalizados” podem ser desafiadores. Espere que seu credor peça detalhes completos sobre o projeto: quem está fazendo o trabalho, como exatamente será feito (os desenhos arquitetônicos devem transmitir detalhes), qual é o cronograma de cada fase, quanto custa tudo, a estrutura atenderá ao local códigos e requisitos, e quanto valerá a propriedade na conclusão?Infelizmente, você não pode simplesmente improvisar.
Você pode fazer o trabalho?
E se você quiser fazer todo o trabalho de construção sozinho? Infelizmente, isso torna as coisas ainda mais difíceis. Os bancos hesitam em trabalhar com proprietários-construtores. Os bancos temem que os não profissionais tenham uma chance melhor de atrasos e problemas. A menos que você seja um empreiteiro profissional em tempo integral com anos de experiência, provavelmente terá de contratar outra pessoa.
Plano para o inesperado
Ter um plano é excelente e ter flexibilidade é ainda melhor. Projetos de construção são notórios por atrasos e surpresas, então certifique-se de deixar algum espaço de manobra em seu orçamento, bem como em seu cronograma
Não faça um orçamento para gastar cada centavo que o banco está disposto a emprestar, e não planeje se mudar de sua casa existente no dia seguinte à conclusão “projetada”.