Se o preço de venda é mais importante do que a taxa de juros depende da sua perspectiva. Todos os imóveis são locais. Isso significa que tudo o que está acontecendo em seu mercado local em Phoenix, por exemplo, pode variar muito, digamos, do mercado em Manhattan. Essa complexidade torna quase impossível cronometrar o mercado imobiliário, mas você pode tentar tirar proveito da maneira como o mercado se move.
Nem sempre é possível prever as flutuações do mercado. Mas você pode observá-lo se mover e aprender padrões. E, geralmente, a regra prática é quando as taxas de juros sobem, os preços de venda caem para compensar. Isso tem se mantido relativamente verdadeiro ao longo dos anos, embora haja exceções, o que leva a uma questão natural: vale a pena esperar por taxas de juros mais baixas se os preços das casas subirem?
Preços de venda em alta vs. taxas de juros em queda
Vejamos um exemplo extremo para ver como isso pode funcionar. Observe que as taxas de juros normalmente não aumentam tanto em um curto período.
Digamos que você esteja comparando uma casa em Phoenix que valha $ 240.000 e sua taxa de juros é de 4,5%. Se você estivesse comprando em um mercado em declínio e esperasse até que o preço caísse para $ 210.000, mas as taxas subissem para 6,5%, seria melhor comprar por um preço mais alto.
Veja como eles se comparam:
- O pagamento de uma hipoteca LTV de 80% para uma casa de $ 240.000 a 4,5% é de $ 972,84.
- O pagamento de uma hipoteca LTV de 80% para uma casa de $ 210.000 a 6,5% é de $ 1.061,87.
Dito de outra forma, se você pagou $ 30.000 a mais pela casa pagando $ 240.000 e viveu nessa casa por 30 anos, no momento em que pagou o empréstimo, você teria pago um total de $ 398.220,89 (incluindo o pagamento inicial).
Se você pagou $ 30.000 a menos ao pagar $ 210.000, mas pagou sobre a taxa de juros mais alta por 30 anos, no momento em que pagou o empréstimo, você teria pago um total de $ 424.274,74 (incluindo sua entrada). Nesse caso, não é melhor pagar menos em troca de uma taxa de juros mais alta.
O gráfico abaixo ilustra a relação entre a queda dos preços de venda e o aumento das taxas de juros.
Perda no preço de venda com cada aumento de 0,5% na taxa de juros
Agora, vamos examinar as mudanças de curto prazo mais realistas. A amortização da maioria das hipotecas é de 30 anos e as taxas tendem a oscilar em um quarto ou meio por cento. Veja quanto casa você poderia pagar com flutuações nas taxas de 0,5%. e um pagamento inicial de 20% do preço de venda, supondo que você queira manter seu pagamento (principal e juros) em torno de $ 975.
- $ 240.000 X 80% com 4,5% de juros equivale a um pagamento de $ 972,84
- $ 226.260 X 80% com juros de 5,0% equivale a um pagamento de $ 971,69
- $ 214.062 X 80% a 5,5% de juros equivale a um pagamento de $ 972,34
- $ 202.500 X 80% com juros de 6,0% equivale a um pagamento de $ 971,27
- $ 192.188 X 80% com juros de 6,5% equivale a um pagamento de $ 971,80
Você pode ver que um aumento de 2% na taxa de juros faria com que você perdesse cerca de $ 50.000 em poder de compra nessa faixa de preço. Se você dobrar os preços de venda neste exemplo, perderá cerca de 100.000 do poder de compra com um spread de 2% nos juros.
Os riscos da previsão
Você pode ver por que as taxas de juros são um fator importante para muitos compradores de casa pela primeira vez. Se você estiver muito próximo do limite superior de seu ponto de preço e as taxas subirem, você não poderá comprar a casa dos sonhos que deseja, porque não se qualificará mais para aquele preço de venda. Por outro lado, se as taxas caírem, você poderá pagar um salto significativo no preço.
Dito isso, pode ser complicado prever as mudanças nas taxas de juros. Se esperar que as taxas caiam, pode perder a casa que realmente deseja. Certifique-se de saber o que está arriscando se tentar prever para onde irão as taxas de juros.