Se você deve fazer uma venda a descoberto ou alugar uma casa para exclusão, depende de vários fatores. Embora para alguns proprietários seja mais fácil desistir e deixar o banco levar a casa, essa pode não ser a coisa mais sensata a fazer. Independentemente da abordagem que você escolher, sempre obtenha aconselhamento jurídico e tributário antes de decidir.
Benefícios de ambos
A principal vantagem de uma venda a descoberto é que você está no controle da venda, não do banco. A venda de sua casa será tratada como qualquer outra venda de casa, e você pode preferir se envolver no processo de venda e saber quem está comprando sua casa. Existe também um estigma social negativo que surge junto com o encerramento. Muitas pessoas acham isso constrangedor e querem evitar o processo por qualquer meio. Você também pode estar em dia com seus pagamentos e ainda assim se inscrever para uma venda a descoberto.
A principal vantagem do encerramento é uma solução imediata e você economiza dinheiro. Se a execução hipotecária for aparentemente inevitável, você pode simplesmente parar de fazer pagamentos e morar na mesma casa até ser expulso. Quando isso acontecer, você pode deixar a casa para trás e simplesmente ir embora. Se algo quebrar ou funcionar mal durante esse período, você não precisa consertar.
Comprando depois
As diretrizes da Fannie Mae permitem que você solicite novamente uma hipoteca quatro anos após uma venda a descoberto com um pagamento inicial de 10%. Se você vendeu sua casa como uma venda a descoberto devido a circunstâncias atenuantes, poderá solicitar novamente uma hipoteca lastreada pela Fannie Mae após dois anos, com a documentação adequada das circunstâncias. Você também pode se qualificar para um empréstimo FHA um ano após uma venda a descoberto.
Tenha em mente que as diretrizes da Fannie Mae e da FHA não são uma garantia de que você poderá comprar uma casa após os prazos sugeridos. Os bancos têm a palavra final e muitas vezes incluem sobreposições que podem alterar as diretrizes estabelecidas pelo governo. Peça ao seu oficial de crédito um esclarecimento antes de confiar nas diretrizes federais.
Se a sua execução hipotecária foi devido a circunstâncias atenuantes, você pode ser elegível para comprar outra casa em três anos. Caso contrário, o período de espera padrão permanece sete anos. Semelhante às suas diretrizes de venda a descoberto, o FHA permite que aqueles que executaram a hipoteca de suas casas reaplicem as hipotecas após 12 meses.
Efeito no crédito
Uma venda a descoberto pode ser considerada uma marca depreciativa em seu crédito, embora as agências de crédito não as chamem assim em seu relatório de crédito. Seu relatório de crédito pode ler “liquidado por menos do que o saldo total”, entre outras categorias. Certas diretrizes HAFA permitem “nenhum acerto para crédito” e podem aparecer como pagos integralmente. Dependendo do seu histórico de crédito, a FICO oferece dois exemplos em que uma pontuação de crédito pode cair significativamente após um encerramento. Geralmente, um encerramento permanece em seu relatório de crédito por sete anos.
Julgamentos de deficiência
Os julgamentos são freqüentemente negociados entre o vendedor e o credor da venda a descoberto. Em alguns estados, como a Califórnia, se a casa for sua residência pessoal e foi financiada com dinheiro de compra, não há julgamento de deficiência. Os bancos são geralmente dispostos a negociar juízos de deficiência com o proprietário após um encerramento.
Perguntas de solicitação de empréstimo
Os aplicativos de empréstimo normalmente não exigem que você inclua informações sobre vendas a descoberto. No entanto, você deve observar se alguma vez teve uma propriedade hipotecada ou dada uma escritura em seu lugar nos últimos sete anos. Se o credor vir que você teve uma execução hipotecária, seu empréstimo pode ser negado.
Tempo para realocar
Se você teve um aviso de execução hipotecária arquivado, você pode adiar essa ação enquanto o banco considera uma venda a descoberto. A espera pela aprovação da venda a descoberto pode levar alguns meses. Em uma execução hipotecária, a menos que acordos prévios tenham sido feitos, o credor pode querer que você desocupe a propriedade imediatamente e pode iniciar um processo de despejo se você demorar.
Questões Fiscais
Uma residência pessoal está isenta de alívio da dívida hipotecária em nível federal, desde que o governo continue a estender essa isenção, mas alguns estados ainda tributam você. Um investidor também não está isento do alívio da dívida hipotecária, sujeito a certas condições. Para os proprietários que executam as hipotecas de suas casas, alguns credores enviam imediatamente 1099s, que relatam o valor da indenização como compensação ao proprietário, mesmo se o proprietário estiver isento.