Você provavelmente não sofrerá um grande golpe no imposto sobre ganhos de capital se vender sua residência principal, graças ao Taxpayer Relief Act de 1997. Os contribuintes podem excluir até $ 250.000 em ganhos de capital na venda de suas residências principais, ou até $ 500.000 se eles são casados e apresentam uma declaração conjunta, a partir de outubro de 2020.
Esse tratamento fiscal especial é conhecido como exclusão da Seção 121.
Como funciona a exclusão?
A Receita Federal exige que, para se qualificar para a exclusão, o proprietário deve ter possuído a propriedade por dois dos últimos cinco anos e vivido nela como sua residência principal por dois dos últimos cinco anos anteriores à data da venda.
Por exemplo, digamos que você é proprietário e mora em sua casa há três anos. Você vende a casa por $ 250.000 e sua base na propriedade é $ 205.000. Você terá um ganho de capital de $ 45.000.
O imposto sobre ganhos de capital é calculado sobre a diferença entre o preço de venda e sua base na propriedade, que o IRS define como seu preço de compra mais o custo de quaisquer melhorias de capital que você tenha feito nele.
Você não deve ter que pagar nenhum imposto federal sobre ganhos de capital porque seu ganho de $ 45.000 – a diferença entre o preço de compra ou base tributária e o produto da venda – é significativamente menor do que a exclusão de $ 250.000 a que você tem direito se você for um único contribuinte . Seu ganho de capital é, portanto, totalmente isento de imposto de renda.
Outras regras e lacunas
Os períodos de propriedade e residência de dois anos não precisam ser simultâneos. Você pode ter comprado sua casa em 2018, depois de morar lá como inquilino por dois anos. Em seguida, você comprou a residência e a vendeu em 2020.
Você o possui há dois anos, de 2018 a 2020, supondo que não venda antes de seu aniversário de dois anos, então você passou no teste de propriedade. E você morou na casa por quatro dos últimos cinco anos também, contando o tempo em que foi inquilino antes de comprá-la.
As regras estabelecem que tanto o prazo de residência quanto o prazo de propriedade devem ocorrer nos últimos cinco anos imediatamente anteriores à venda da casa, mas não precisam ser simultâneos.
A exclusão da Seção 121 não é um acordo único. Você pode efetivamente vender sua residência a cada dois anos sem dever nenhum imposto sobre ganhos de capital sobre os rendimentos, contanto que você more lá e a possua durante esse período. Você simplesmente não pode reivindicar a exclusão com mais frequência do que uma vez a cada dois anos, se for cumprir essas regras.
Dois outros fatores podem desqualificar você, mas são relativamente raros. Você não pode ter adquirido o imóvel por meio de uma troca 1031 semelhante nos últimos cinco anos e não pode estar sujeito ao imposto de expatriação.
Exclusões parciais
Alguns contribuintes que vendem suas residências antes de cumprir as regras de dois em cinco anos ainda podem se qualificar para uma exclusão parcial de seus ganhos. O código tributário permite que os contribuintes excluam uma parte de seus ganhos de capital se precisarem vender para se mudar para trabalhar, por causa de problemas de saúde ou devido a outras circunstâncias imprevistas.
A venda resultante de sua casa está relacionada ao trabalho e não é algo que você voluntariamente optou por fazer se seu empregador o transferisse para um cargo na outra costa após você ter vivido em sua casa por apenas um ano. Você não terá que sofrer um grande prejuízo fiscal, mas não pode usar toda a exclusão de $ 250.000.
Você viveu em sua casa por 50% do tempo requerido se você esteve na residência por um ano. Você, portanto, multiplicaria 50% por $ 250.000. O resultado é que você pode excluir um lucro de até $ 125.000. Você só pagaria ganhos de capital sobre quaisquer receitas que excedessem esse valor.
Seu novo local de trabalho deve estar pelo menos 50 milhas mais distante de sua casa do que o antigo para se qualificar para uma exclusão parcial de acordo com essas regras.
Os militares estão completamente isentos da regra de dois anos por até 10 anos se forem obrigados a se mudar devido a compromissos de serviço. Eles devem ser atribuídos a um posto de serviço que fica a pelo menos 50 milhas de sua casa.
Relatando o ganho
Você ainda deve relatar o ganho em sua declaração de imposto de renda, mesmo que ele seja excluído de sua renda, se receber um formulário 1099-S, “Receitas de transações imobiliárias”. O IRS também recebe uma cópia dessa declaração informativa, portanto, você deve informar ao IRS que se qualifica para excluir o ganho de capital e pode fazer isso relatando a renda e reivindicando a exclusão em sua declaração de imposto.
Infelizmente, as perdas de capital na venda de bens pessoais – incluindo sua casa – não são dedutíveis para fins fiscais. Você não terá que pagar nenhum imposto adicional se sofrer uma perda na venda de sua propriedade, mas também não terá isenção de impostos por isso.
NOTA: As leis tributárias mudam periodicamente e você deve consultar um profissional da área tributária para obter as orientações mais atualizadas. As informações contidas neste artigo não se destinam a aconselhamento fiscal e não substituem o aconselhamento fiscal.