O que é a Lei de Aumento do Mercado Hipotecário Secundário?
O Secondary Mortgage Market Enhancement Act (SMMEA) é uma lei aprovada nos Estados Unidos em 1984 para atender a uma demanda crescente por crédito hipotecário que não poderia ser atendida de outra forma pelas agências federais existentes. O SMMEA permitiu que instituições financeiras regulamentadas e licenciadas pelo governo federal investissem em títulos lastreados em hipotecas. Também anulou as leis de investimento estaduais para permitir que instituições licenciadas e regulamentadas pelo estado investissem nesses títulos. A lei deu uma importante contribuição para o crescimento excepcional do mercado de hipotecas residenciais nas décadas subsequentes. Também contribuiu para a crise do mercado imobiliário que começou em 2007.
Compreendendo a Lei de Aumento do Mercado Hipotecário Secundário (SMMEA)
O Secondary Mortgage Market Enhancement Act foi criado em resposta às preocupações sobre o futuro do setor imobiliário. Um dos princípios por trás disso é que títulos lastreados em hipotecas privadas não devem competir com títulos lastreados em hipotecas do governo. Em vez disso, eles devem competir com outros investimentos privados, como fundos mútuos.
O SMMEA conseguiu fortalecer o mercado hipotecário secundário. À medida que os títulos lastreados em hipotecas se tornaram amplamente disponíveis, eles atraíram cada vez mais investidores. Uma vez que a lei anulou as leis estaduais, ela permitiu o investimento mesmo em estados que tinham limitações legais sobre títulos lastreados em hipotecas. Este crescimento no investimento resultou em um maior pool de dinheiro disponível para os compradores de casas. Também deu aos compradores de casas uma maior variedade de opções de empréstimo. Mais americanos conseguiram comprar casas como resultado do SMMEA.
A Lei de Melhoria do Mercado Hipotecário Secundário e a Crise do Mercado Habitacional de 2007
As possibilidades de investimento e empréstimo criadas pelo Secondary Mortgage Market Enhancement Act contribuíram para o colapso do mercado imobiliário dos EUA a partir de 2007. Esse colapso foi precipitado por uma confluência de fatores, incluindo títulos lastreados em hipotecas recebendo classificações de crédito mais altas de agências de classificação do que foi garantido por suas participações.
Os títulos lastreados em hipotecas são criados quando um credor hipotecário vende hipotecas a um patrocinador de pool, que então as atribui a um administrador. Os investidores compram certificados e recebem pagamentos gerados pelo pool de hipotecas. O credor inicial continua a servir as hipotecas subjacentes do pool e recebe pagamentos mensais. O administrador paga uma taxa de serviço ao credor em troca do produto, que é então distribuído aos investidores.
Antes do colapso de 2007, muitos títulos lastreados em hipotecas foram combinados com hipotecas subprime de qualidade inferior. As instituições de classificação freqüentemente atribuíam altas classificações a esses pools relativamente arriscados, o que encorajava altos níveis de investimento. Ao mesmo tempo, os credores ofereciam empréstimos a tomadores não qualificados. Muitos tomadores de empréstimos acabaram inadimplentes. A inadimplência acabou resultando no colapso do mercado hipotecário secundário, que teve um efeito cascata na economia como um todo.