O que é um empréstimo conforme?

Um empréstimo conforme é uma hipoteca que atende aos termos definidos pela Federal Housing Finance Agency (FHFA), Fannie Mae e Freddie Mac.

Aprenda como funciona um empréstimo conforme, juntamente com seus limites em dólares e prós e contras, para determinar se é o tipo certo de hipoteca para você.

O que é um empréstimo conforme?

Um empréstimo conformado é um empréstimo à habitação que se enquadra nos limites de tamanho do empréstimo definidos pelo FHFA e cumpre outras regras estabelecidas pela Fannie Mac e Freddie Mac, duas empresas que são reguladas pelo FHFA e empréstimos conformes anteriores. Um empréstimo que atenda a essas condições permite que a Fannie Mae e a Freddie Mac comprem sua hipoteca do credor.

Como funciona um empréstimo conforme funciona

Para atingir as metas de liquidez, acessibilidade e estabilidade do FHFA no mercado hipotecário, a Fannie Mae e a Freddie Mac compram hipotecas no mercado secundário e, em seguida, empacotam-nas em títulos ou mantêm-nas em uma carteira.

No entanto, a Fannie Mae e a Freddie Mac são restritas por lei a comprar empréstimos conformados que não excedam os limites estabelecidos pelo FHFA. Esses limites, conhecidos como limites de empréstimo em conformidade, variam por ano e local.

Os empréstimos em conformidade também têm outros critérios de subscrição. Por exemplo, a Fannie Mae tem regras para credores que levam em consideração a proporção entre o valor do empréstimo, a relação entre a dívida e a receita e a pontuação de crédito.

Por exemplo, digamos que um credor deseja retirar hipotecas de seus próprios balanços. Se fizer um empréstimo que atenda às diretrizes estabelecidas pela FHFA, Fannie Mae e Freddie Mac, ela saberá que a Fannie Mae ou Freddie Mac potencialmente comprarão o empréstimo mais tarde. Como tal, o credor analisa as regras estabelecidas pela Fannie e Freddie e, em seguida, cria um empréstimo conforme. Você, como um comprador qualificado que deseja financiar uma casa, obtém o empréstimo. Eventualmente, o credor vende sua hipoteca para a Fannie Mae, liberando mais capital para fazer mais empréstimos a fim de manter o mercado hipotecário relativamente acessível e estável.Como mutuário, você geralmente receberá um aviso de transferência de propriedade do empréstimo indicando que sua hipoteca foi vendida.

Quanto posso pedir emprestado em empréstimos em conformidade?

Para empréstimos a serem adquiridos pela Fannie Mae e Freddie Mac, o FHFA anunciou um aumento no limite máximo de empréstimo em conformidade para $ 548.250 para 2021, de $ 510.400 para 2020.

Mas se você quiser saber o que esperar de sua área local, o FHFA oferece uma lista completa de limites de empréstimo em conformidade por condado nos Estados Unidos. Dentro de um condado, os limites variam de acordo com o número de unidades dentro de uma residência, variando de um a quatro.

A Lei de Recuperação de Habitação e Economia (HERA) exige que o limite de empréstimo em conformidade seja ajustado a cada ano para refletir as mudanças no preço médio das casas nos EUA. À medida que os preços aumentam, o limite de empréstimo em conformidade também aumenta, de modo que a habitação permanece acessível para e compradores de baixa renda.

Assim, as áreas de alto custo oferecem empréstimos “jumbo em conformidade” que ainda fazem parte do programa em conformidade, mas têm limites de empréstimo mais altos para propriedades de uma unidade – até 150% da linha de base. Nessas áreas, o valor máximo do empréstimo para 2021 é de US $ 822.375.

Prós e contras de empréstimos em conformidade

Prós explicados

As vantagens de obter um empréstimo conforme incluem:

• Tamanho administrável do empréstimo : o limite de empréstimo conforme incentiva os compradores de casas a comprar uma casa que possam pagar, o que pode reduzir o risco de inadimplência e execução hipotecária.
• Taxa de juros mais baixa : empréstimos conformes tendem a acarretar taxas de juros mais baixas, o que pode economizar muito ao longo da vida do empréstimo.
• Potencial para um pagamento inicial menor : embora um pagamento inicial de pelo menos 20% seja desejável, pois evita a necessidade de seguro hipotecário, tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac voltam a fazer empréstimos com taxas de empréstimo para valor (a parte do empréstimo não coberta pelo pagamento inicial) de até 97% ou um pagamento inicial de até 3%. 
• Não precisa de crédito perfeito : Fannie Mae e Freddie Mac estabelecem uma pontuação FICO mínima de 620 para as hipotecas que apóia, o que se traduz em uma pontuação alcançável de “razoável” ou melhor. 

Contras explicadas

As desvantagens de empréstimos conformados incluem:

• Limites de empréstimo restritivos : os limites de empréstimo em conformidade podem ser muito restritivos para suas necessidades (se você planeja comprar uma casa de luxo, por exemplo), e você pode morar em uma área onde empréstimos gigantescos em conformidade com limites mais altos não estão disponíveis.
• Mais difícil para os tomadores de crédito pobres e sobrecarregados de dívidas : Fannie Mae e Freddie Mac reduziram a relação dívida / receita após a crise financeira de 2008 para reduzir o risco.  Essa ação e o requisito de pontuação de crédito mínimo significam que os tomadores também muita dívida em relação à sua renda, ou crédito insuficiente, pode ter dificuldade em obter empréstimos em conformidade.

Empréstimo em conformidade vs. empréstimo não conforme convencional

Os empréstimos conformes são o tipo mais popular de empréstimo convencional, que é qualquer empréstimo não segurado ou respaldado pelo governo. O outro tipo de empréstimo convencional é um empréstimo não conforme, que é uma hipoteca que não segue os limites e regras de empréstimo discutidos anteriormente.

Em vez disso, os limites e termos dos empréstimos não conformes variam muito de acordo com o credor e o tipo de empréstimo não conforme. Os empréstimos jumbo não conformes normalmente excedem os limites dos empréstimos jumbo conformes, atingindo o máximo de US $ 1 a US $ 2 milhões em 2019. Esses empréstimos podem vir com entrada maior e requisitos de crédito, mas podem ser adequados para quem compra casas de luxo de alto preço. “Outros” empréstimos não conformes são aqueles de qualquer tamanho. Alguns são voltados para compradores de baixa renda; outros são voltados para pessoas com finanças complexas (autônomos, por exemplo) ou propriedades com características não padronizadas (mais de 10 acres, por exemplo).No entanto, eles tendem a vir com taxas de juros mais altas e podem ser arriscados.

Para o comprador médio, um empréstimo conforme faz sentido. Contanto que você esteja dentro do limite do empréstimo e atenda aos critérios básicos de subscrição, esses empréstimos geralmente oferecem os melhores termos, desde que atenda aos requisitos de crédito.