O que é uma ação em lugar de execução hipotecária?

Uma escritura em vez de execução hipotecária é um documento que transfere o título de uma casa do proprietário para o banco que mantém a hipoteca.

A ação é tomada no lugar de o credor executar a hipoteca sobre a propriedade. Quando manuseado de maneira adequada, pode libertar o proprietário de responsabilidades financeiras de uma forma menos prejudicial do que a execução hipotecária.

O que é uma ação em lugar de execução hipotecária?

Os proprietários de imóveis que têm hipotecas que não podem pagar nem sempre conseguem vender suas casas por dinheiro suficiente para cobrir o saldo devedor. Uma solução potencial é entregar a casa ao credor – se o credor concordar com tal acordo.

As pessoas às vezes enfrentam essa decisão depois que o banco nega a modificação do empréstimo ou rejeita uma oferta de venda a descoberto. Muitas vezes, isso pode ser uma opção melhor para os proprietários do que esperar que o banco execute a hipoteca sobre a propriedade.

Como funciona uma escritura em lugar de execução hipotecária

Os bancos às vezes oferecem aos proprietários a opção de uma escritura em vez de execução hipotecária, em vez de aprovar uma venda a descoberto como meio de mitigação de perdas. Para os credores, às vezes é uma opção mais barata e rápida do que a execução hipotecária, o que exige litígios em muitos estados.  Uma venda a descoberto envolve a venda de um imóvel por menos dinheiro do que o valor devido na hipoteca, e os vendedores podem sair de uma hipoteca desta forma se o banco permitir a venda e concordar em renunciar à deficiência.

Proprietários de casas em perigo podem abordar seus credores para descobrir se uma ação em vez de execução hipotecária é uma opção. Isso normalmente envolve o envio de um aplicativo junto com uma prova documentada de sua situação financeira. Cada credor e cada situação são diferentes. Alguns bancos podem exigir que uma casa seja listada para venda, permitindo o potencial de uma venda a descoberto antes de cogitarem aceitar uma escritura em vez disso.

Se ambas as partes concordarem com uma escritura em vez de execução hipotecária, cada uma assina o documento de transferência de título que precisa ser autenticado. Torna-se parte do registro público como a maioria das outras transferências de propriedade.

Por que os bancos rejeitam ações em Lieu

Os bancos não têm a obrigação de aceitar títulos em lugar de, e gravames, sentenças ou gravames fiscais movidos contra uma propriedade muitas vezes podem ser um impedimento. Essas ações permanecem com uma propriedade se não forem liberadas antes do acordo para uma ação em vez de execução hipotecária. Eles se tornariam responsabilidade do credor, então os bancos são mais propensos a aceitar uma escritura em lugar de uma propriedade com apenas o empréstimo original contra ela.

Também é possível que um acordo de compartilhamento e serviços (PSA) existente solicite ao mutuário uma contribuição financeira em troca da aceitação de uma escritura no lugar. Um PSA é um contrato em vigor quando um título garantido por hipoteca é o proprietário da hipoteca. Os mutuários incapazes ou não dispostos a atender a essa demanda provavelmente terão negado o pedido de uma escritura em vez de execução hipotecária.

Prós e contras de uma escritura em lugar de execução hipotecária

Prós explicados

• A dívida pode ser eliminada sem a execução da hipoteca: certifique-se de que a escritura em lugar o isenta especificamente da responsabilidade de pagar todos os empréstimos contra a propriedade. Não vale a pena entregar o título se você for perseguido por uma deficiência, mas isso é normalmente negociável. Apenas certifique-se de obter qualquer isenção por escrito.
• Os credores podem oferecer dinheiro para ajudar na movimentação e agilização da transferência: Em algumas circunstâncias, os credores podem concordar com um contrato de “dinheiro pelas chaves”. Isso fornece dinheiro para ajudar nas despesas de mudança em troca de entregar a propriedade rapidamente e em boas condições.

Contras explicadas

• Isso prejudica seu relatório de crédito: uma escritura em vez de aparecer em seu relatório de crédito, mesmo que o efeito seja geralmente menor do que o impacto que você levaria para uma execução hipotecária.
• Obter outra hipoteca será mais difícil: a Fannie Mae e o Freddie Mac não comprarão uma hipoteca no mercado secundário quando ela for feita por um tomador que assinou uma escritura em vez, sem circunstâncias atenuantes, nos últimos quatro anos. Isso cai para dois anos com circunstâncias atenuantes.

Preciso pagar impostos sobre dívidas canceladas?

Pergunte ao seu contador se a dívida cancelada do seu empréstimo à habitação pode resultar em um passivo fiscal. Em alguns casos, a dívida cancelada é tributável, mas em outros, o contribuinte pode estar isento, dependendo de circunstâncias específicas.