Uma cláusula de alienação é a linguagem em uma hipoteca ou escritura fiduciária que permite ao credor exigir o empréstimo imediatamente devido e exigível no caso de o proprietário vender ou transferir o título da propriedade. Ela proíbe a transferência do empréstimo para o novo comprador e torna o pagamento do saldo remanescente devido imediatamente.
Quase todo empréstimo hoje contém uma cláusula de alienação, também conhecida como cláusula de liquidação vencida. É importante saber o que essas cláusulas significam para compradores, vendedores e credores.
O que é uma cláusula de alienação?
Uma cláusula de alienação impede que um mutuário existente transfira a obrigação de empréstimo quando vender a propriedade em algum momento no futuro. Quando está incluído em um contrato de empréstimo, significa que o saldo remanescente do empréstimo é devido na totalidade após a conclusão da venda.
Um tipo comum de cláusula de alienação encontrada em muitos atos fiduciários é a seguinte, da Comissão de Valores Mobiliários dos Estados Unidos:
“No caso de a Propriedade ou qualquer parte dela ou qualquer interesse nela ser vendida, transmitida ou alienada pela Fiduciante, seja voluntária ou involuntariamente, exceto conforme proibido por lei, todas as obrigações garantidas por este instrumento, independentemente das datas de vencimento nele expressas, por opção do titular deste instrumento e sem exigência ou notificação, tornar-se-á imediatamente exigível. “
É praticamente impossível encontrar qualquer hipoteca existente hoje que não contenha tal cláusula. Embora possa não ser declarado literalmente, a cláusula de alienação proíbe a transferência de bens imóveis sem pagar a hipoteca existente.
- Nome alternativo : cláusula de vencimento na venda
Como funciona a cláusula de alienação
Se um contrato de hipoteca tiver uma cláusula de alienação, como acontece com a maioria, o saldo total do empréstimo é devido assim que o mutuário conclui a venda do imóvel ou a transferência do título. Essencialmente, o que isso significa é que o produto da venda será usado primeiro para pagar o empréstimo, antes que o dinheiro vá diretamente para o vendedor. Isso também significa que o comprador não pode transferir seu empréstimo, com sua taxa de juros e termos mais antigos, para o novo comprador. Esse comprador deve solicitar seu próprio financiamento nos termos de hoje.
Se o seu contrato de hipoteca não tiver uma cláusula de alienação, é conhecido como “hipoteca assumível”, o que significa que pode ser transferido para um novo comprador. Mesmo as hipotecas assumíveis têm alguns limites sobre quem pode herdar o empréstimo.
Exceções da cláusula de alienação
Na década de 1970, várias decisões judiciais determinaram que as cláusulas de alienação não eram aplicáveis. Isso era particularmente verdadeiro na Califórnia e levou a todos os tipos de esforços criativos de financiamento por parte dos credores. No entanto, o número 1982 Garn-St. A lei alemã pôs fim a isso e deixou as cláusulas de alienação em geral aplicáveis. Ainda existem algumas exceções, no entanto, incluindo:
- Transferência para um coproprietário ou parente após a morte do proprietário
- Transferência de propriedade para o cônjuge ou filhos do proprietário
- Mudança de propriedade resultante de separação ou divórcio
- O título é colocado em uma confiança viva
- Quando o proprietário obtém uma segunda hipoteca da casa, como um empréstimo para compra de uma casa
No caso de transferência de propriedade descrita acima, os novos proprietários devem morar na casa para se qualificarem para assumir a hipoteca anterior.
Certos tipos de empréstimos ainda são normalmente impedidos de ter uma cláusula de vencimento na venda. Isso inclui empréstimos VA, empréstimos USDA e empréstimos FHA. Os compradores que desejam assumir esses empréstimos ainda devem atender a certas qualificações antes de poderem assumir a hipoteca existente. Apesar dessas exceções, as cláusulas de alienação são de longe a norma na maioria dos contratos de hipotecas.
Principais vantagens
- A cláusula de alienação, ou cláusula de venda a vencer, faz parte do contrato de hipoteca que impede o devedor de transferir o empréstimo com a venda da casa.
- Exige que o mutuário original faça o pagamento integral do saldo remanescente do empréstimo após a conclusão da venda.
- A maioria das hipotecas tem essa cláusula, mas as que não têm são chamadas de “assumíveis” e permitem a transferência.
- Mesmo com uma cláusula de alienação, existem algumas exceções que permitem que um empréstimo seja transferido para o novo proprietário.