Embora a pandemia COVID-19 tenha causado danos econômicos generalizados, não foi de todo ruim. Para muitos que não perderam seus empregos, a crise financeira tornou a perspectiva de comprar uma casa ainda mais tentadora, com as já baixas taxas de hipotecas despencando para níveis de arregalar os olhos quando o governo interveio para tentar aliviar a dor.
Obviamente, as taxas irresistíveis também vêm com o reconhecimento do risco aumentado para os credores. Obter uma hipoteca não é tão fácil como costumava ser.
Principais vantagens
- As taxas de hipotecas continuam caindo, estabelecendo novos mínimos recordes.
- Em meio à pandemia, os credores restringiram seus padrões de crédito.
- Os credores estão reduzindo as hipotecas não qualificadas que oferecem.
- As diretrizes de empréstimo podem permitir que os avaliadores estimem os valores das casas sem entrar na propriedade e, em alguns casos, dispensar as avaliações.
- Alguns credores estão permitindo fechamentos na calçada em vez dos fechamentos tradicionais no escritório.
“Com tanta incerteza no ar, as empresas hipotecárias estão protegendo suas apostas com diretrizes de empréstimos mais rígidas e taxas mais altas para aqueles que apresentam qualquer tipo de risco financeiro”, escreveu Amber Taufen, editora-gerente do Buyer Resource Center da HomeLight, por e-mail.
Se você é um dos milhões de americanos que procuram comprar uma casa durante a era do coronavírus, eis o que pode esperar.
Como o COVID-19 mudou as hipotecas?
A pandemia COVID-19 teve um impacto econômico massivo no país – e em seu povo e empresas. Como tal, teve um grande efeito no setor de hipotecas também.
As taxas de juros continuam estabelecendo novas mínimas recordes
Em um esforço para estimular a economia em dificuldades e tornar as hipotecas mais disponíveis para proprietários de casas e empresas, o Federal Reserve no início de 2020 reduziu sua taxa de juros de referência e aumentou suas compras de títulos lastreados em hipotecas, um tipo de título de investimento composto de grupos de hipotecas empréstimos.
O que se seguiu foi uma queda sem precedentes nas taxas de hipotecas que já eram bastante baixas, historicamente falando. Na verdade, de acordo com Freddie Mac, as taxas de hipotecas atingiram níveis recordes de 16 vezes em 2020. Em 7 de janeiro, a taxa média em uma hipoteca de 30 anos com taxa fixa era uma baixa recorde de 2,65% – de 3,64% a ano antes.
Embora as melhores taxas sejam reservadas para aqueles com as maiores pontuações de crédito, outros mutuários também podem obter taxas decentes. Os mutuários com pontuação de crédito “razoável” tiveram em média uma taxa de 3,89% em hipotecas de 30 anos com taxa fixa na primeira semana de janeiro, uma média que foi melhor do que a taxa de hipoteca média geral do final de outubro de 2017 a maio de 2019, de acordo com dados de myFICO.
Os credores tornaram-se mais cautelosos
De modo geral, a pandemia tornou os credores hipotecários mais cautelosos sobre a quem emprestarão dinheiro. Muitos aumentaram o mínimo de pontuação de crédito desde o início do surto, e alguns também exigiram adiantamentos mais elevados.
“Os credores estão exigindo pontuações de crédito mais altas e fortes evidências de estabilidade na carreira antes de desembolsar um empréstimo”, escreveu Taufen.
Os padrões de empréstimos estão significativamente mais rígidos do que antes da pandemia, de acordo com a Mortgage Bankers Association. Em novembro de 2020, por exemplo, o Índice de Disponibilidade de Crédito Hipotecário do MBA era 35% menor do que no ano anterior, mesmo depois de alguns meses de ligeiras altas. As quedas no índice indicam que os padrões de crédito estão se tornando mais rígidos.
“Os credores estão fazendo mais negócios do que nunca, então os tomadores de empréstimos com pontuações de crédito mais baixas podem achar mais difícil conseguir o empréstimo que desejam”, escreveu Danielle Samalin, CEO da Framework Homeownership, por e-mail.
Alguns produtos de empréstimo não estão tão amplamente disponíveis
Certos tipos de empréstimos hipotecários são particularmente difíceis de encontrar no mercado atual, de acordo com Anthony Sherman, CEO da Simplist mercado de hipotecas digitais. Isso inclui empréstimos gigantes – geralmente usados para residências com preços mais elevados – e empréstimos hipotecários não qualificados, que são usados por mutuários autônomos, investidores e outras pessoas com renda não tradicional.
“Certos tipos de produtos hipotecários se tornaram menos amplamente disponíveis este ano”, disse Sherman por e-mail. “Os empréstimos gigantes … têm sido muito mais difíceis de encontrar e estão empregando padrões mais rigorosos do que antes. Muitos produtos hipotecários não qualificados, que não são garantidos por entidades governamentais, praticamente desapareceram do mercado. ”
Refinanciamentos de saque também têm sido mais difíceis – e mais caros – de ocorrer. Os saques foram responsáveis por apenas 27% de toda a atividade de refinanciamento no terceiro trimestre de 2020, a menor participação desde 2013, de acordo com a Black Knight, uma empresa de análise de hipotecas e software.
As avaliações nem sempre são feitas pessoalmente – ou de forma alguma
Avaliações, que são usadas para verificar o valor de uma casa, há muito fazem parte do processo de hipoteca. Mas durante a pandemia – com os vendedores preocupados em deixar os avaliadores entrarem em suas casas e os avaliadores igualmente desconfiados da exposição – as coisas mudaram um pouco.
A Fannie Mae enviou uma carta em março para os credores anunciando “flexibilidades temporárias” em suas diretrizes de avaliação, permitindo avaliações apenas externas, avaliações de desktop que usam uma abordagem baseada em dados para determinar o valor de uma casa e até mesmo renúncias de avaliação – que permitem o credor para pular a avaliação inteiramente.
As aprovações de empréstimos estão demorando mais
Os mutuários também enfrentam prazos de fechamento estendidos, de acordo com Andrew Postell, vice-presidente de empréstimos hipotecários da taxa garantida.
“Qualquer coisa, desde avaliadores sendo registrados pelos próximos três meses até departamentos governamentais sendo fechados ou trabalhando em casa, está tornando todo o processo mais difícil”, disse Postell por e-mail.
A alta demanda de compradores e proprietários que buscam refinanciar também está causando atrasos para alguns credores. De acordo com Rashalon Hayes, vice-presidente assistente da Navy Federal Credit Union, a empresa viu o volume de aplicativos aumentar significativamente no início de 2020.
“Houve basicamente quatro vezes mais trabalho para nossa equipe entre compras e refinanciamentos”, escreveu Hayes por e-mail. “Advertimos nossos membros que pode haver tempos de espera mais longos do que o normal devido à pandemia COVID-19, mas os credores se adaptaram bem ao aumento do volume desde o início da pandemia.”
O que esperar se você solicitar uma hipoteca durante a COVID-19
Com todas as mudanças observadas acima – mais os perigos do próprio COVID-19 – o processo de hipoteca é bem diferente. Se você solicitar um empréstimo, poderá esperar o seguinte.
Seu processo de inscrição pode ser totalmente online
Você provavelmente não irá a uma agência bancária para solicitar seu empréstimo hipotecário atualmente (se o seu banco estiver aberto para negócios intermediários). Na maioria dos casos, o processo é concluído online, usando ferramentas de compras online, aplicativos online e portais seguros com os quais você carrega documentos financeiros.
“Antes da pandemia, a indústria de hipotecas estava se movendo em direção à era da hipoteca totalmente digital – o que significa que todo o processo de hipoteca, desde o pedido até o fechamento, será concluído inteiramente online”, disse Samalin. “COVID apenas acelerou esse processo.”
Você também pode trabalhar com seu agente de crédito por telefone, e-mail ou por meio de uma plataforma ou aplicativo proprietário.
Você pode precisar fornecer documentação de emprego e renda mais extensa
As perdas de emprego e renda em meio à pandemia tornaram os credores extremamente cuidadosos ao avaliar a renda e a situação de emprego dos tomadores. Especificamente, eles querem ter certeza de que o tomador do empréstimo tem estabilidade e consistência financeiras para fazer seus pagamentos – não apenas agora, mas no futuro também.
Como tal, alguns credores acrescentaram camadas extras de verificação de emprego no início da pandemia. Eles também podem exigir mais documentação sobre suas finanças e renda.
“Apesar do mercado imobiliário em expansão, o desemprego continua alto e os credores estão analisando cuidadosamente a renda para ter certeza de que você poderá fazer seus pagamentos”, disse Samalin. “Não se surpreenda se for solicitada mais documentação de emprego e renda do que o normal. A renda do trabalho autônomo, em particular, está sendo examinada mais detalhadamente. ”
Seu fechamento pode ocorrer remotamente ou na calçada
Seu aplicativo de hipoteca pode não ser a única coisa virtual ao longo do caminho. Em alguns casos, você também pode fechar o empréstimo virtualmente.
“Dependendo de onde você mora, você pode ver os credores aceitando cartórios remotos online e outros processos digitais para substituir a execução tradicional de documentos legais com caneta e tinta”, disse Samalin.
Se os fechamentos virtuais não estiverem disponíveis em sua área ou com o seu credor, você pode acabar fechando o seu empréstimo com papéis passando pelas janelas.
Dicas para solicitar hipotecas durante COVID-19
De acordo com os especialistas, há várias coisas que você pode fazer para melhorar suas chances de aprovação ao solicitar uma hipoteca durante a pandemia.
Obtenha sua documentação em ordem
Dê a si mesmo uma vantagem inicial reunindo e organizando com antecedência os documentos que seu oficial de crédito solicitará durante o processo de fechamento.
“Antecipe as necessidades de sua equipe de subscrição e certifique-se de ter a papelada necessária em mãos”, disse Sherman. “Para funcionários W-2, isso envolverá seus dois recibos de pagamento mais recentes, seus dois anos anteriores de formulários W-2 e suas duas últimas declarações de impostos federais.”
Ativos e passivos também podem ser um fator em sua aplicação.
“Seu credor provavelmente desejará ver os últimos dois ou três meses de extratos de contas correntes, de poupança, corretagem e de aposentadoria”, disse Sherman. “Além disso, você precisará coletar extratos de empréstimos para automóveis, estudantes e pessoais, se aplicável, bem como a papelada de todos os cartões de crédito e hipotecas existentes.”
Faça um adiantamento maior
Oferecer uma entrada maior minimiza o risco do credor, tornando-o um tomador de empréstimo mais atraente.
“Embora não seja necessário reduzir 20% para um empréstimo hipotecário e você poderia reduzir até 3%, os mutuários têm maior probabilidade de obter um empréstimo hipotecário se o fizerem, porque os bancos geralmente preferem minimizar o risco de empréstimo”, Jess Kennedy , CCO da Beeline Loans, escreveu em um e-mail.
Seja Responsivo
Responder às perguntas do seu credor o mais rápido possível ajudará a acelerar o seu pedido de hipoteca.
“A chave para passar pelo processo rapidamente é ser hiper-responsivo com o credor e fornecer todas as informações e documentos solicitados o mais rápido possível”, disse Sherman da Simplist. “Simplificando: se você demorar seis dias para enviar seus extratos bancários, o processo levará seis dias a mais.”
Pergunte quanto tempo seu credor vai demorar
É natural julgar um credor pelas taxas que ele oferece, mas Postell disse que os mutuários também deveriam perguntar sobre os tempos de retorno do empréstimo.
“Certifique-se de falar com o seu credor sobre os tempos de retorno – quanto tempo leva para obter um empréstimo do início ao fim”, disse Postell, acrescentando que os tempos de retorno de 60 dias podem ser razoáveis em alguns mercados.