Os proprietários de casas muitas vezes se encontram na posição nada invejável de dever mais sobre o saldo de suas hipotecas do que o valor de suas casas. Isso resulta de uma combinação de eventos, muitos dos quais estão além do controle do proprietário. A queda nos preços dos imóveis, uma vizinhança em deterioração, más decisões de empréstimos (por exemplo, tomar mais empréstimos do que o mutuário pode pagar ou assumir uma opção de hipoteca de taxa ajustável) e refinanciar para obter ações podem deixar os proprietários com dívidas crescentes. Quando o saldo da hipoteca excede o valor da propriedade, a posição do proprietário é referida como “de cabeça para baixo” ou “subaquática”. É complicado escapar dessa posição desconfortável – e muitas vezes requer a venda da casa por menos do que o valor do empréstimo – mas existem soluções. Deixei’
Venda a descoberto de uma casa com pouco patrimônio líquido
A venda a descoberto é uma opção viável se a diferença entre o preço de venda da casa e o valor hipotecado for pequena, ou se o vendedor tiver muito dinheiro. Se um comprador for encontrado, o proprietário pode chegar ao fechamento com um cheque para pagar o saldo do empréstimo. Se o vendedor não puder pagar o saldo, mas precisar vender, o vendedor deve entrar em contato com o titular da hipoteca e tentar organizar uma venda a descoberto. (Para saber mais sobre a venda a descoberto de sua casa, leia Venda a descoberto de sua casa para evitar o encerramento .)
Convencer o credor a concordar com uma venda a descoberto geralmente envolve uma quantidade substancial de tempo e papelada. Além de conseguir que o credor concorde, o proprietário deve encontrar um corretor de imóveis que esteja disposto a cuidar da venda. Se um comprador for encontrado, as complicações continuam. O credor geralmente atende o empréstimo em nome de um investidor. Se o credor se sentir confortável com a venda, terá de trabalhar com o investidor que detém o empréstimo para chegar a um acordo. Isso pode levar algum tempo. Se a casa for coberta por seguro hipotecário privado (PMI), a seguradora também pode estar envolvida no processo. A seguradora segurou a propriedade contra inadimplência para proteger os interesses do banco, portanto, a seguradora tem uma participação no processo. Em geral, o prazo para se chegar a um acordo é longo e o banco tem poucos incentivos para cooperar.
Execução de hipoteca
No final das contas, o proprietário pode acabar devendo dinheiro ao banco, mesmo após a venda, para compensar a diferença entre o que o comprador está disposto a pagar e o que o banco está disposto a aceitar. Se você acha que esse pode ser o caso em sua situação, a alternativa pode ser o encerramento. No entanto, pondere esta opção com muito cuidado – embora uma venda a descoberto não seja boa para sua classificação de crédito, uma execução hipotecária é ainda pior. (Leia A importância de sua classificação de crédito para saber como suas atividades de empréstimo afetam sua classificação de crédito.)
Além dos desafios de acertar a venda, da possibilidade de ficar devendo dinheiro após a venda e da probabilidade de que sua pontuação de crédito seja prejudicada, os impostos também devem ser levados em consideração. Do ponto de vista fiscal, a diferença entre o preço de venda da casa e o saldo da hipoteca pode ser vista como receita. Pagar o imposto ou provar que você estava insolvente e, portanto, isento do imposto, são itens que devem ser tratados porque, do ponto de vista fiscal, uma venda a descoberto é vista como perdão de dívida.
As opções para evitar os aborrecimentos de uma venda a descoberto são limitadas. O cenário ideal é continuar morando com a casa própria e pagando a hipoteca até que o mercado imobiliário melhore e a casa possa ser vendida por um preço que cubra o saldo da hipoteca. Outras opções a serem consideradas são receber um colega de quarto para ajudar a pagar as contas ou mudar-se para um apartamento e alugar a casa.
The Bottom Line
A melhor maneira de minimizar as chances de ficar de cabeça para baixo é tirar a menor hipoteca que puder e pagar o mais rápido possível. Esse esforço começa com a compra de uma casa que você realmente possa pagar, que poderia ser uma propriedade dramaticamente diferente daquela a qual você acha que pertence. (Precisa de ajuda para calcular os números? Leia Hipotecas: Quanto você pode pagar? )
Compradores de casas sábios e cautelosos fazem um pagamento inicial substancial, permitindo-lhes evitar a compra de seguro hipotecário privado (PMI) e fornecendo capital próprio suficiente para que tenham um colchão se o valor da casa cair. Além disso, ao assumir uma pequena hipoteca, você poderá fazer pagamentos extras e se livrar do peso da dívida em menos tempo. Finalmente, fazer pagamentos adicionais torna a probabilidade de ficar “de cabeça para baixo” em sua hipoteca muito menos provável.
Consulte Noções básicas sobre a estrutura de pagamento da hipoteca para compreender o processo de cálculo e pagamento, bem como o cronograma de amortização de empréstimos imobiliários .