Os compradores de casas que desejam financiar a compra de uma casa com um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) às vezes ficam surpresos por não terem permissão para comprar uma propriedade específica porque ela não atende aos requisitos da FHA para uma propriedade.
O FHA estabeleceu esses requisitos mínimos de padrão de propriedade para proteger os credores.
Principais vantagens
- Os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) têm requisitos, incluindo padrões mínimos de propriedade, que ajudam a proteger os credores.
- Os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) devem atender aos padrões de segurança, proteção e solidez, que incluem áreas como telhados, eletricidade, aquecedores de água e acesso à propriedade, entre outras.
- A Federal Housing Administration (FHA) não exige o reparo de defeitos cosméticos ou menores, manutenção adiada e desgaste normal se eles não afetarem a segurança, a segurança ou a solidez da casa.
- As soluções alternativas para atender aos padrões incluem fazer com que o vendedor faça os reparos antes de vender o imóvel.
- Como alternativa, os compradores que não podem se qualificar para um empréstimo FHA podem usar outro produto de empréstimo, como um empréstimo FHA 203 (k), que permite a compra de uma casa com problemas significativos.
Padrões mínimos de propriedade da Federal Housing Administration (FHA)
Quando o comprador faz uma hipoteca, a propriedade serve como garantia para o empréstimo. Em outras palavras, se o devedor parar de fazer os pagamentos da hipoteca, o credor hipotecário eventualmente executará a hipoteca e tomará posse da casa. O credor irá então vender a casa como forma de recuperar o máximo possível do dinheiro ainda devido no empréstimo.
Exigir que a propriedade atenda aos padrões mínimos protege o credor. Isso significa que a propriedade deve ser mais fácil de vender e exigir um preço mais alto se o credor tiver que confiscá-la.
Ao mesmo tempo, esse requisito também protege o tomador do empréstimo: significa que ele não será sobrecarregado com contas de reparos e manutenções caras desde o início. Além disso, com um lugar fundamentalmente sólido para morar, o devedor pode ter mais incentivos para fazer seus pagamentos a fim de manter a casa.
Quais são os padrões mínimos de propriedade do FHA?
De acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos, o FHA exige que as propriedades financiadas com seus produtos de empréstimo atendam aos seguintes padrões mínimos:
- Segurança : a casa deve proteger a saúde e segurança dos ocupantes.
- Segurança : a casa deve proteger a segurança da propriedade.
- Solidez : a propriedade não deve apresentar deficiências físicas ou condições que afetem sua integridade estrutural.
O HUD descreve as condições que a propriedade deve atender para cumprir esses requisitos. Um avaliador observará a condição da propriedade durante a avaliação de propriedade necessária e relatará os resultados no formulário de avaliação do FHA. As avaliações de propriedades são um dos muitos requisitos que os compradores cumprem antes de fecharem um negócio.
Para residências unifamiliares, o avaliador deve usar um formulário denominado Relatório de Avaliação Residencial Uniforme. O formulário pede ao avaliador que descreva as características básicas do imóvel, como número de andares, ano de construção, metragem quadrada, número de cômodos e localização. Também exige que o avaliador “descreva a condição da propriedade (incluindo reparos necessários, deterioração, renovações, remodelação, etc.)” e pergunte: “Existem deficiências físicas ou condições adversas que afetam a habitabilidade, solidez ou integridade estrutural da propriedade? ”
O formulário de avaliação das unidades do condomínio é semelhante, mas contém perguntas específicas do condomínio sobre as áreas comuns, associação de proprietários, número de unidades ocupadas pelo proprietário, etc.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
O FHA não exige o reparo de defeitos cosméticos ou menores, manutenção adiada e desgaste normal se eles não afetarem a segurança, proteção ou solidez da casa. O FHA diz que os exemplos de tais problemas incluem, mas não estão limitados para, o seguinte:
- Corrimão ausente
- Portas de saída rachadas ou danificadas que podem ser operadas de outra forma
- Vidro de janela rachado
- Superfícies pintadas com defeitos em casas construídas após 1978 (devido aos riscos da pintura com chumbo)
- Pequenos vazamentos de encanamento (como torneiras pingando)
- Acabamentos ou revestimentos de piso defeituosos (gastos através do acabamento, carpete muito sujo)
- Evidência de dano anterior (não ativo) de inseto / organismo destruidor de madeira onde não há evidência de dano estrutural não reparado
- Bancadas podres ou gastas
- Gesso, gesso ou outros materiais de parede e teto danificados em casas construídas após 1978
- Mau acabamento
- Riscos de tropeçar (calçadas rachadas ou parcialmente levantadas, carpete mal instalado)
- Espaços de rastejamento com detritos e lixo
- Ausência de uma superfície de garagem para todos os climas
Problemas mais comuns de proteção, segurança e solidez de propriedade
No entanto, existem muitas áreas onde o FHA exige que os problemas sejam corrigidos para que a venda seja fechada. Aqui estão alguns dos problemas mais comuns que os compradores de casas provavelmente enfrentarão:
Elétrica e Aquecimento
- A caixa elétrica não deve ter fios desgastados ou expostos.
- Todos os cômodos habitáveis devem ter uma fonte de calor em funcionamento (exceto em algumas cidades selecionadas com invernos amenos).
Telhados e sótãos
- A cobertura deve manter a umidade do lado de fora.
- A cobertura deve durar pelo menos mais dois anos.
- O avaliador deve inspecionar o sótão em busca de evidências de possíveis problemas no telhado.
- O telhado não pode ter mais de três camadas de cobertura.
- Se a inspeção revelar a necessidade de reparos no telhado e o telhado já tiver três ou mais camadas de cobertura, o FHA exigirá um novo telhado.
Aquecedores de água
O aquecedor de água deve atender aos códigos de construção locais e deve ser transmitido à propriedade.
Perigos e perturbações
Uma série de condições se enquadram nesta categoria. Eles incluem, mas não estão limitados ao seguinte:
- Solo contaminado
- Proximidade de um local de resíduos perigosos
- Poços de petróleo e gás localizados na propriedade
- Trafégo pesado
- Ruído e perigos do aeroporto
- Outras fontes de ruído excessivo
- Proximidade de algo que pode explodir, como uma linha de petróleo de alta pressão
- Proximidade de linhas de alta tensão
- Proximidade com uma torre de transmissão de rádio ou TV
Acesso à Propriedade
A propriedade deve fornecer acesso seguro e adequado para pedestres e veículos, e a rua deve ter uma superfície para todas as condições climáticas para que os veículos de emergência possam acessar a propriedade em quaisquer condições climáticas.
Solidez Estrutural
Quaisquer condições estruturais defeituosas e quaisquer outras condições que possam levar a danos estruturais futuros devem ser corrigidas antes que a propriedade possa ser vendida. Isso inclui construção defeituosa, umidade excessiva, vazamento, decomposição, danos causados por cupins e assentamento contínuo.
Amianto
Se uma área da casa contém amianto que parece estar danificado ou em deterioração, o FHA exige uma inspeção mais aprofundada por um profissional de amianto.
Banheiros
A casa deve ter um banheiro, pia e chuveiro. (Esse requisito pode parecer bobo, mas você ficaria surpreso com o que as pessoas levarão com eles quando forem executadas, e com os vândalos que roubarão de uma casa vazia.)
Eletrodomésticos
Evidências anedóticas sugerem que o FHA exige que as propriedades tenham aparelhos de cozinha funcionando, principalmente um fogão funcionando. No entanto, os documentos FHA não mencionam quaisquer requisitos relativos aos aparelhos.
Soluções para propriedades abaixo dos padrões mínimos
Existem opções para compradores de casas que se apaixonaram por uma propriedade que apresenta um desses problemas potencialmente destruidores.
O primeiro passo deve ser pedir ao vendedor para fazer os reparos necessários. Se o vendedor não puder fazer nenhum conserto, talvez o preço de compra possa ser aumentado para que os vendedores recebam seu dinheiro de volta no fechamento. Normalmente, a situação funciona ao contrário – se uma propriedade tiver problemas significativos, o comprador solicitará um preço mais baixo para compensar. No entanto, se o preço da propriedade já está abaixo do mercado ou se o comprador quer muito, aumentar o preço para garantir que os reparos sejam concluídos (e a transação fechada) pode ser uma opção.
Se o vendedor for um banco, ele pode não estar disposto a fazer reparos. Nesse caso, o negócio está morto. A propriedade terá que ir para um comprador em dinheiro ou um comprador não FHA cujo credor permitirá que eles comprem a propriedade nas condições presentes.
Muitos compradores de casas simplesmente terão que continuar procurando até encontrar uma propriedade melhor que atenda aos padrões da FHA. Essa realidade pode ser frustrante, especialmente para compradores com fundos limitados e propriedades limitadas em sua faixa de preço.
Alguns compradores de casas podem obter aprovação para um produto de empréstimo diferente. Um empréstimo não FHA pode fornecer mais margem de manobra sobre as condições em que o imóvel pode estar, mas o credor ainda terá seus próprios requisitos. Portanto, essa abordagem pode não ser bem-sucedida. Outra opção é solicitar um empréstimo FHA 203 (k), que permite a compra de uma casa que tenha problemas significativos de reparo e manutenção.
The Bottom Line
Os empréstimos FHA tornam mais fácil para os mutuários se qualificarem para uma hipoteca, mas não necessariamente tornam mais fácil comprar um imóvel. Se uma propriedade não atender aos padrões mínimos para um empréstimo FHA, muitos compradores de casas simplesmente terão que continuar procurando até encontrar uma propriedade melhor que atenda aos padrões FHA – um processo que pode ser frustrante, especialmente para compradores com fundos limitados e poucas propriedades em sua faixa de preço.
No entanto, os mutuários do FHA que sabem o que esperar ao comprar uma casa podem restringir sua pesquisa a propriedades que provavelmente atendam às diretrizes da FHA ou, pelo menos, evitar depositar suas esperanças em uma propriedade fixadora superior antes de tê-la avaliada.