O que é uma garantia de segurança hipotecária?
Se um título com garantia hipotecária (MBS) é apoiado por uma garantia depende de quem emite o título. Um MBS é uma segurança criada por meio de securitização. Por meio da securitização, os ativos subjacentes são empréstimos feitos a pessoas físicas e jurídicas que usam os fundos para comprar prédios e casas.
As hipotecas são garantidas pelo credor para as propriedades adquiridas pelos mutuários, e as hipotecas são frequentemente garantidas por alguma forma de seguro residencial. No entanto, esse seguro protegerá apenas o emissor da hipoteca (ou credor hipotecário) e não os proprietários de um MBS emitido para a mesma hipoteca subjacente. Isso explica parte do risco para os investidores MBS.
Principais vantagens
- Um MBS é um título criado por meio de securitização em que os ativos subjacentes são empréstimos usados para comprar edifícios e casas.
- Os empréstimos, ou hipotecas, são garantidos pelo credor e geralmente contam com o respaldo do seguro residencial. No entanto, esse seguro protege apenas o credor hipotecário, não os proprietários do MBS subjacente.
- Um MBS pode ou não ser garantido; depende do emissor.
- Os quatro principais emissores são Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae e emissores privados.
Como funciona uma garantia hipotecária
Se um grande número de hipotecas começar a não pagar suas hipotecas, o credor terá dificuldade em repassar os pagamentos da hipoteca aos proprietários de MBS. Dependendo de quão diversificado é o pool subjacente de hipotecas nas regiões demográficas e geográficas, o risco de inadimplência de um hipotecário pode ser mitigado.
No entanto, se um número significativo de credores hipotecários começar a não pagar seus empréstimos, o credor hipotecário poderá não pagar seus MBS. Este nível de inadimplência fará com que os investidores sofram, demonstrando a necessidade de algum tipo de seguro ou garantia.
Dependendo do emissor, um MBS pode ou não ser garantido. Existem quatro emissores principais de MBS:
A Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) é patrocinada pelo governo dos EUA e pode emitir e garantir emissões de MBS. É uma empresa de capital aberto e foi criada para manter a liquidez do capital e garantir que indivíduos de baixa e média renda possam comprar casas. Observe que a garantia da Fannie Mae é baseada em sua própria saúde corporativa e não é respaldada pelo governo.
A Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) é semelhante à Fannie Mae no sentido de que também é patrocinada pelo governo dos Estados Unidos e é propriedade dos acionistas. Foi criado para competir no mercado secundário de hipotecas, originalmente monopolizado pela Fannie Mae. Como a Fannie Mae, o Freddie Mac pode emitir e garantir MBSs, mas sua garantia não é respaldada pelo governo.
A Ginnie Mae (a Associação Nacional de Hipotecas do Governo) difere da Fannie Mae e da Freddie Mac por operar como uma agência governamental. Ela não emite MBSs e suas garantias são respaldadas por toda a fé e crédito do governo dos Estados Unidos. Além disso, Ginnie Mae garante emissões de MBS de instituições privadas qualificadas. A Ginnie Mae também tem uma política de garantia mais rigorosa, pois garante principalmente os empréstimos que são segurados pela Federal Housing Administration (FHA) ou outras seguradoras qualificadas.- Os emissores privados também emitem MBSs. Se um emissor privado for qualificado pela Ginnie Mae, sua emissão será garantida por esse órgão governamental. Se, por outro lado, não for qualificado por Ginnie Mae, o problema do MBS não é garantido.