Na Califórnia, é contra a lei um vendedor a descoberto fazer uma contribuição do vendedor para uma venda a descoberto, mas não é assim em outros estados. Antes da aprovação dessa lei, Shari descobriu da maneira mais difícil o quão baixo seu banco cairia. Ela e o marido perderam o emprego. Eles foram forçados a se mudar para 160 quilômetros de distância para que seu marido pudesse conseguir um novo emprego com um salário reduzido, enquanto residia em um apartamento apertado de um quarto. Embalando um recém-nascido em seus braços, Shari estava em lágrimas quando ouviu a demanda inicial de seu banco antes de emitir a aprovação de venda a descoberto.
O banco disse que Shari tinha uma excelente classificação de crédito, com FICOs na casa dos 800, e viu que Shari tinha uma linha de crédito em dinheiro intacta. Seu VISA tinha um limite de adiantamento em dinheiro disponível de $ 10.000. O banco pediu a Shari que batesse em seu cartão de crédito e desse $ 10.000 para o banco. Se Shari não podia pagar o VISA, o banco não se importou. Não deu a ela o VISA.
Em outras palavras, a mensagem do banco era dupla: Shari deveria destruir sua classificação de crédito e enganar uma instituição de crédito. História real. Eu representei esse vendedor.
Por que os bancos exigem uma contribuição do vendedor
Os bancos já estão comendo nas posições vendidas a descoberto. Um banco pode ter feito um empréstimo de, digamos, US $ 500.000. Em algumas partes de Sacramento em 2008, por exemplo, os valores caíram mais de 50%. Se o banco levasse essa casa por meio de execução hipotecária, perderia no mínimo US $ 250.000 de seu investimento inicial. Idem em uma venda a descoberto.
O vendedor tem um incentivo para fazer uma venda a descoberto porque há benefícios em fazer uma venda a descoberto em vez de uma execução hipotecária. Portanto, o vendedor é a entidade que o banco pode tentar espremer. Porque pode.
Aqui estão outras razões pelas quais os bancos podem pedir uma contribuição do vendedor:
- O vendedor tem renda disponível. A maioria dos bancos examina as demonstrações financeiras do vendedor para determinar quanto dinheiro está entrando na residência e quanto dinheiro está saindo. Os bancos permitem certas alocações para despesas. Se o vendedor tiver dinheiro sobrando no final do mês, o banco pode solicitá-lo.
- O vendedor refinanciou e retirou dinheiro de casa. Uma coisa é o vendedor refinanciar para pagar uma alta taxa de juros ou concluir um projeto de reforma. Outra coisa é se o vendedor comprou um barco grande. Se o revés do vendedor for temporário, o banco pode pedir ao vendedor que contribua. O banco vai pedir um BPO. Eles não irão descontar fortemente a propriedade. Eles querem minimizar as perdas tanto quanto possível. Se o preço de venda não for alto o suficiente para dar ao banco o valor líquido exigido, o banco pode pedir ao vendedor que pague a diferença.
- As diretrizes do PSA exigem uma contribuição do vendedor. Os investidores querem um retorno sobre seu investimento, e as diretrizes de PSA geralmente são definidas para fornecer lucro. Essas diretrizes podem estabelecer que todos os agentes hipotecários nesse pool devem fazer uma contribuição do vendedor para facilitar a venda a descoberto.
- O vendedor não tem dificuldades financeiras. Muitos bancos concordarão em fazer uma venda a descoberto se o vendedor sofrer vários tipos de dificuldades que não são necessariamente de natureza financeira. No entanto, se o vendedor desfruta de um forte fluxo de caixa, o banco pode querer parte dele.
- As leis estaduais podem permitir um julgamento de deficiência. Quando um banco tem o direito de perseguir pessoalmente o vendedor pela diferença entre o valor da hipoteca e o pagamento de curto prazo, um banco pode preferir negociar com o vendedor antes da aprovação da venda a descoberto. Essa negociação pode envolver uma contribuição do vendedor.
O tipo de contribuição do vendedor que um banco de short sale pode aceitar
No melhor dos mundos, o banco gostaria que o vendedor pagasse toda a dívida, mas os bancos sabem que a maioria dos vendedores razoáveis não concordará em fazer uma venda a descoberto nessas circunstâncias. Porque o vendedor pode ter outras opções, como modificação do empréstimo, execução hipotecária ou falência. Portanto, os bancos normalmente pedem uma de duas coisas ou ambas:
- Dinheiro . Embora o banco tenha o direito de pedir toda a diferença, a maioria dos bancos percebe que os vendedores não têm esse dinheiro ou não estariam fazendo uma venda a descoberto. Não é incomum ver solicitações que variam de 2 a 10 por cento do déficit.
- Nota Promissória Quirografária . Conversas de dinheiro, mas notas promissórias também são uma solução. Geralmente, os pedidos de notas de formatura são maiores do que os pedidos de dinheiro. Mas os bancos muitas vezes concordam com termos que não rendem juros e um reembolso do principal de três a 15 anos.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.