Um fiduciário é uma pessoa em quem você pode confiar, e uma relação fiduciária é formada entre duas partes que confiam uma na outra. Essa confiança normalmente tem a ver com ativos, dinheiro ou propriedade. A Sexta Edição do Black’s Law Dictionary define desta forma:
“Uma relação existente entre duas pessoas em relação a um negócio, contrato ou propriedade, ou em relação aos negócios gerais ou bens de uma delas, de tal natureza que cada uma deve depositar confiança e confiança na outra e deve exercer um grau correspondente de justiça e boa fé. A partir de tal relação, a lei levanta a regra de que nenhuma das partes pode exercer influência ou pressão sobre a outra, tirar vantagem egoísta de sua confiança ou lidar com o objeto da confiança de forma a beneficiar-se ou prejudicar o outro … ”
A National Association of Realtors indica que os deveres fiduciários cobrem seis áreas distintas: lealdade, confidencialidade, divulgação, obediência, cuidado razoável e diligência e contabilidade. Algumas – mas não todas – dessas funções são autoexplicativas
Confidencialidade significa que as informações que você compartilha com seu agente permanecem com ele. Não pode ser divulgado a ninguém – e certamente não à parte do outro lado da transação – sem sua permissão expressa.
Obediência indica que seu agente deve fazer ou agir conforme sua solicitação, mesmo que não concorde necessariamente com suas decisões.
A provisão de contabilidade se refere não apenas à proteção do seu dinheiro, mas também a todas as escrituras e documentos relacionados.
A relação fiduciária no setor imobiliário
Uma relação fiduciária é criada em bens imóveis entre um agente, conhecido como o fiduciário, e um comprador ou vendedor, que é denominado o principal.
O agente de um comprador trabalha em nome do comprador e deve manter os interesses desse comprador acima dos interesses do agente ou do vendedor. Essa confiança exige o mais alto padrão de cuidado e tratamento leal ao comprador.
O agente de um vendedor pode ser colocado em uma relação fiduciária com o vendedor por meio de um contrato de listagem exclusivo, juntamente com a divulgação de uma agência em alguns estados. O agente de um vendedor não pode dizer a um comprador se o vendedor aceitará menos, ou divulgar qualquer outra informação pessoal sobre o vendedor ao comprador sem a permissão expressa por escrito do vendedor.
Exemplo de agente do vendedor
Quando um comprador ou seu corretor liga para o corretor para perguntar se o vendedor aceitará uma oferta mais baixa, o corretor não tem permissão para divulgar essa informação, mesmo que saiba a resposta. Seria considerado uma violação estrita de fiduciário se o corretor dissesse: “Acho que a casa está superfaturada e o vendedor está sonhando” sem a permissão expressa por escrito do vendedor.
Se um comprador perguntar a um agente de listagem quão baixo um vendedor irá, algumas respostas corretas podem ser:
- “Escreva uma oferta e eu a apresentarei.”
- “O vendedor espera receber o preço de tabela.”
- “Não tenho permissão para discutir um preço mais baixo com você.”
Um exemplo de corretor de comprador
O acordo de um corretor do comprador é um documento legal entre o comprador e o corretor / agente do comprador. Ele especifica os deveres fiduciários de cada parte.
Um comprador não confiaria mais no agente e a relação fiduciária seria considerada rompida quando fosse rompida. O agente do comprador pode estar em posição de autoridade para cancelar o contrato, ou o comprador pode cancelá-lo.
O agente de um comprador violaria a responsabilidade fiduciária se enviasse a oferta do comprador ao agente de listagem e se desculpasse pelos termos da oferta. Alguns agentes jogam seus compradores debaixo do ônibus, e isso é uma violação direta do dever fiduciário.
O agente de um comprador nunca deve sugerir maneiras de minar a oferta do comprador a um agente de listagem.
Abuso Fiduciário
O agente de um comprador pode divulgar algo como: “ Pedimos que 10 itens fossem reparados em nossa Solicitação de Reparo, mas o comprador está realmente preocupado apenas com o trabalho de pragas. Podemos fazer um acordo se você responder ao vendedor concordando em pagar pelo trabalho da praga. ”
O comprador provavelmente ficaria furioso com essa situação e poderia ser tentado a demitir o agente na hora. Um juiz diria que o representante do comprador apenas disse ao corretor para praticamente desconsiderar o pedido do comprador de reparos. O agente divulgou informações pessoais sobre o comprador ao agente da lista e, por extensão, ao vendedor.
Outros exemplos óbvios incluem:
- Aceitar propinas ou dinheiro de terceiros para garantir um determinado resultado do negócio
- Representação dupla, que envolve representar ambos os lados em uma transação sem que eles se conheçam
- Não informar os vendedores sobre ofertas adicionais feitas após uma ter sido aceita
- Tomar qualquer ação sem a aprovação expressa do cliente
The Bottom Line
O abuso fiduciário é contra a lei e pode deixar o agente aberto a uma ação judicial, além de destruir a postura profissional e ética do agente imobiliário.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.