Por que uma casa hipotecada vende por menos do que você ofereceu ao banco

O processo de overbidding para comprar uma casa, seja uma execução hipotecária ou uma venda normal, costuma ser muito confuso para os compradores. Parte da razão pela qual os compradores estão confusos é que eles podem pensar que o preço de uma casa é o valor da casa. A verdade é que o preço pedido, o preço de venda eventual e o valor de mercado da casa costumam ser três valores diferentes. Em alguns casos, a venda final pode vir abaixo de algumas das ofertas.

Estratégia de execução hipotecária de um banco

Quando uma casa de propriedade de um banco é colocada no mercado como uma casa em execução hipotecária, ela pode atrair muitos compradores se tiver um preço atraente. Digamos, por exemplo, que o banco queira vender a execução hipotecária por $ 250.000. O banco pode fixar o preço daquela casa em US $ 240.000, na esperança de que os compradores vejam facilmente que o preço da casa é bem menor do que vale e seja atraída como mariposas pela chama. O preço baixo é uma maneira de um banco obter várias ofertas para uma casa hipotecada.

O problema que pode surgir é que às vezes os agentes não fazem um trabalho muito bom explicando aos compradores em potencial por que ocorre o underpricing e como fazer o underpricing trabalhar em benefício do comprador.

Fazendo uma oferta sobre o preço pedido

Se o preço da casa for muito baixo, muitos compradores provavelmente farão ofertas acima do preço pedido. Em uma execução hipotecária, como em qualquer venda de casa, o preço pedido é simplesmente o ponto de partida para as negociações.

A seguir está um exemplo de como o processo de ofertas do comprador pode funcionar. Isso deve ajudá-lo a compreender o processo por trás de cada oferta e preço. Você também verá como cada oferta pode ser classificada, dependendo da ordem em que são recebidas.

1. A primeira oferta de compra : A oferta está um pouco abaixo do preço pedido porque não há outras ofertas na mesa.
2. Uma segunda oferta de compra : este comprador oferece um preço no preço pedido ou US $ 1.000 ou mais, presumindo que o primeiro comprador ofereceu o preço total, mesmo quando não o fez.
3. O terceiro comprador : sabendo que há algumas ofertas na mesa, essa pessoa oferece ao banco bem acima do preço pedido.
4. A quarta oferta : Também está acima do preço pedido, mas pode corresponder ao que foi oferecido pelo terceiro comprador. Isso porque o comprador espera que o terceiro comprador desista.
5. O quinto comprador : Este preço está acima do preço de tabela com um depósito em dinheiro sério e pesado e um tempo de inspeção reduzido. Freqüentemente, é o comprador que realmente deseja a casa.
6. A sexta oferta : esta oferta está um pouco abaixo do preço de tabela, mas é uma oferta totalmente em dinheiro. Este comprador acha que sua oferta é de ouro. Pagar em dinheiro para comprar uma casa pode simplificar e acelerar muito o processo de vendas.

E assim por diante, o banco recebe sete ou mais ofertas; essas ofertas podem ser generalizadas – algumas baixas, algumas altas e algumas incompletas. Nas condições certas de mercado, pode parecer que todos e seus tios estão jogando ofertas no banco.

Razões por trás do preço de venda

Se um banco recebe várias ofertas altas, por que aceitaria uma mais baixa? Existem alguns motivos pelos quais isso pode ocorrer.

Muita coisa pode acontecer durante um período de inspeção e negociação de ofertas. Os termos com os quais um banco concorda antecipadamente podem mudar. Uma árvore pode cair na casa ou as condições do mercado podem piorar repentinamente. Sem falar que as taxas de juros podem subir, pressionando os preços para baixo.

Às vezes, a casa pode exigir um trabalho extenso, que foi revelado durante uma inspeção residencial. Nessas situações, os compradores podem pedir ao banco para reduzir o preço para refletir uma condição recém-descoberta.

Além disso, em alguns casos, o agente de listagem representa o comprador fazendo uma oferta menor e propositalmente – embora seja geralmente contra a lei na maioria dos estados – empurra a oferta de seu próprio comprador para o topo da pilha, minimizando as outras ofertas. Nem todo agente imobiliário é um agente ético.

Finalmente, algumas das ofertas podem ter sido muito altas para serem comprovadas por uma avaliação. Nesse caso, geralmente, o banco reduzirá o preço para corresponder ao valor da avaliação do comprador. Esse é um dos motivos mais comuns pelos quais um banco aceitará uma oferta menor.