Existem algumas diferenças importantes entre inquilinos por inteiro (TBE) e inquilinos conjuntos com direitos de sobrevivência (JTWROS). Ambos são coproprietários do imóvel, mas têm muitos direitos e proteções diferentes contra os credores, dependendo de como detêm o título. Um direito é o mesmo, no entanto – o da sobrevivência.
Direitos de sobrevivência
Os direitos de sobrevivência são automáticos no caso de arrendatários pela totalidade e são garantidos por escritura nos casos de arrendamento conjunto.
Um cônjuge ou coproprietário sobrevivo torna-se imediatamente o único proprietário da propriedade quando o outro cônjuge ou coproprietário morre. Na maioria dos casos, isso evitará o tribunal de sucessões e substituirá os herdeiros legais do cônjuge ou inquilino falecido ou os termos do último testamento e testamento ou fideicomisso vivo do falecido.
No entanto, existe uma exceção quando o segundo cônjuge ou o último inquilino morre – ou quando ambos os cônjuges ou todos os inquilinos – morrem em um evento comum. A propriedade deve ser homologada para passar para um beneficiário vivo ou herdeiro, a menos que o sobrevivente tenha feito outros arranjos, como colocar seu interesse na propriedade em um fundo de pensão vivo.
Locações pela totalidade detidas pelos cônjuges
Locações em sua totalidade são permitidas apenas entre marido e mulher. Cada um possui uma parte igual.
No momento, um projeto de lei está pendente no Congresso para alterar oficialmente os termos “marido” e “esposa” para “esposo” para acomodar os casamentos do mesmo sexo e evitar confusão na interpretação dos estatutos. Este projeto de lei revive uma medida semelhante introduzida em 2017 que não foi promulgada.
Por enquanto, no entanto, os casais do mesmo sexo devem criar escrituras TBE com o máximo cuidado e ajuda profissional. Isso garantirá que a escritura seja reconhecida conforme pretendido em seu estado. Pode ser necessário algum idioma adicional.
Nem todos os estados reconhecem os atos TBE, enquanto alguns os reconhecem entre parceiros da união civil.
Uma escritura não se converte automaticamente em inquilinos por completo na maioria dos estados quando dois compram um imóvel como indivíduos e depois se casam. Uma nova escritura geralmente deve ser assinada e registrada após o casamento para tirar vantagem dessa condição de propriedade e converter a antiga escritura em uma escritura TBE. No entanto, uma escritura TBE se converte automaticamente em um arrendamento em comum no caso de divórcio.
Outras Provisões e Proteções TBE
Nenhum dos cônjuges pode rescindir o contrato de arrendamento ou vender ou transferir sua participação acionária sem o consentimento e permissão do outro.
A locação integral trata ambos os cônjuges como uma única entidade legal. A propriedade está normalmente isenta de julgamentos obtidos contra um dos cônjuges por suas dívidas ou responsabilidades exclusivas, a menos que o outro cônjuge concorde em contrário. A propriedade é vulnerável a dívidas conjuntas que resultam em julgamentos, entretanto – aquelas que são contratadas e legalmente assumidas por ambos os cônjuges. Mas os detentores de julgamento não podem confiscar propriedade de um cônjuge inocente que não é legalmente responsável.
Uma exceção a essa regra existe com dívidas fiscais, no entanto. A Receita Federal pode, de fato, anexar uma garantia fiscal à participação de um dos cônjuges em uma propriedade, mesmo quando a dívida fiscal não é devida em conjunto. E um credor ou detentor de sentença pode tentar convencer um tribunal a reverter a propriedade da TBE se for intencionalmente criado na tentativa de defraudá-lo do que é devido.
Dependendo da lei estadual, esse tipo de propriedade também pode ser usado para contas bancárias e contas de investimento em algumas áreas.
Estados que reconhecem TBEs
A partir de 2019, os seguintes estados reconhecem locações por completo de alguma forma:
- Alasca: apenas para imóveis
- Arkansas
- Delaware
- Distrito da Colombia
- Flórida
- Havaí
- Illinois: Apenas para propriedade rural. Os cônjuges não podem manter sua propriedade em qualquer outra forma de propriedade.
- Indiana: apenas para imóveis
- Kentucky: Apenas para imóveis
- Maryland
- Massachusetts
- Michigan
- Mississippi
- Missouri
- Nova Jersey
- Nova York: apenas para imóveis
- Carolina do Norte: apenas para imóveis
- Ohio: Apenas para ações inscritas entre 1972 e 1985
- Oklahoma
- Oregon: apenas para imóveis
- Pensilvânia
- Rhode Island: apenas para imóveis
- Tennessee
- Vermont
- Virgínia
- Wyoming
Inquilinos conjuntos com direitos de sobrevivência
JTWROS é um tipo de propriedade conjunta em que duas ou mais pessoas detêm o título de um ativo. Eles podem estar relacionados ou não. Cada inquilino tem um interesse igual na propriedade. Por exemplo, dois inquilinos teriam 50% de juros cada e quatro inquilinos teriam 25% cada. Essa divisão seria o caso mesmo se um dos inquilinos pagasse todos – ou a maioria – dos custos da propriedade.
Independentemente de seus interesses de propriedade, todos os inquilinos têm direito ao uso, posse e gozo de toda a propriedade.
O proprietário ou proprietários sobreviventes tornam-se imediatamente os novos proprietários da propriedade quando um deles morre. Semelhante à propriedade detida por inquilinos pela totalidade, ela passa fora de inventário, em vez de para os herdeiros legais do proprietário falecido ou beneficiários sob os termos de seu testamento ou garantia vitalícia.
Cada inquilino tem o direito de vender ou transferir sua parte da propriedade para outra pessoa. Esta venda anulará efetivamente os direitos de sobrevivência se o fizerem, porque o status de propriedade se converte automaticamente em inquilinos em comum quando isso ocorre. E os inquilinos em propriedade comum não conferem direitos de sobrevivência.
A propriedade da JTWROS pode ser usada com contas bancárias e de investimento, ações, títulos, interesses comerciais e imóveis. Normalmente não é a forma padrão de manter o título quando um ativo é mantido por duas ou mais pessoas. Eles geralmente se apropriariam como inquilinos em comum, a menos que escolham especificamente esse tipo de acordo.
Uma grande diferença: julgamento dos credores
Os inquilinos conjuntos não são considerados uma única entidade jurídica, ao passo que os inquilinos são na sua totalidade. Um credor da sentença – a parte que comprovou sua dívida e pode usar o processo judicial para cobrá-la – pode forçar a liquidação da propriedade para cumprir a sentença. Eles fazem isso entrando com um processo de “divisão” no tribunal quando um dos condôminos é processado com sucesso.
No entanto, os inquilinos que não forem parte na ação ou na dívida devem ser indenizados por sua participação no imóvel. Eles não perderiam seus investimentos, a menos que fossem fiadores da dívida ou réus no processo.