Se você tiver sorte o suficiente para ter uma pontuação de crédito alta, bastante renda e um pagamento inicial saudável, pode ser fácil conseguir um empréstimo para casa própria. Os credores podem processar seu pedido de empréstimo com relativa rapidez para esses compradores de casas, e os credores hipotecários gostam que as coisas sejam fáceis. No entanto, nem todo mundo vive nesse mundo.
Se você tiver pouco crédito, crédito ruim ou ganhos complicados, os programas de aprovação computadorizados podem recusar rapidamente sua inscrição. Ainda é possível obter aprovação com subscrição manual, no entanto. O processo é um pouco complicado, mas é uma solução potencial para os mutuários que não se enquadram no molde padrão.
A subscrição manual é um processo manual de avaliação de sua capacidade de pagar um empréstimo. Em vez de a decisão ser deixada para um algoritmo de computador, um indivíduo ou grupo de indivíduos analisa suas finanças em detalhes para determinar se seu aplicativo deve ou não ser aprovado.
Por que você pode precisar de subscrição manual
Os sistemas automatizados são responsáveis por grande parte da tomada de decisões quando se trata de empréstimos para habitação. Se você atender a critérios específicos, o empréstimo será aprovado. Por exemplo, os credores procuram pontuações de crédito acima de um determinado nível. Se sua pontuação for muito baixa, você será recusado. Da mesma forma, os credores geralmente desejam uma relação dívida / receita inferior a 43%. No entanto, “renda” pode ser difícil de definir e seu credor pode não ser capaz de contabilizar toda a sua renda.
Os modelos computadorizados são projetados para funcionar com a maioria dos mutuários e os programas de empréstimo que eles usam com mais frequência. Esses sistemas automatizados de subscrição (AUS) facilitam o processamento de vários empréstimos pelos credores, ao mesmo tempo que garantem que os empréstimos atendam às diretrizes para investidores e reguladores.
Por exemplo, os empréstimos da FHA exigem que as hipotecas se enquadrem em um perfil específico, e a maioria das pessoas se encaixam claramente dentro ou fora da caixa. Além disso, os credores podem ter suas próprias regras que são mais restritivas do que os requisitos do FHA.
Se tudo correr bem, o computador emitirá uma aprovação. Mas se algo estiver errado, seu empréstimo receberá uma recomendação “Refer” e alguém precisará revisar sua inscrição fora do AUS.
Fatores considerados
Vários fatores podem inviabilizar seu aplicativo de hipoteca.
- Estilo de vida sem dívidas: a chave para uma pontuação de crédito elevada é um histórico de empréstimos e pagamentos, mas algumas pessoas optam por viver sem dívidas por simplicidade e economia significativa de juros. Infelizmente, seu crédito eventualmente evapora junto com seus custos de juros. Você não tem necessariamente um crédito ruim – você não tem nenhum perfil de crédito. Ainda assim, é possível obter um empréstimo sem pontuação FICO se você passar pela subscrição manual. Na verdade, não ter crédito ou crédito limitado pode ser melhor do que ter vários itens negativos, como falência ou cobranças, em seus relatórios de crédito.
- Novo crédito: o crédito para construção leva vários anos. Se você ainda não estabeleceu um perfil de crédito robusto, pode ter que escolher entre esperar para comprar e subscrição manual – o que pode até melhorar seu crédito. Adicionar um empréstimo hipotecário aos seus relatórios de crédito pode acelerar o processo de construção de crédito, porque você adiciona à mistura de empréstimos em seus arquivos de crédito.
- Problemas financeiros recentes: Obter um empréstimo após a falência ou execução hipotecária não é impossível. Em certos programas de HUD, você pode obter aprovação dentro de um ou dois anos após a falência sem subscrição manual.No entanto, a subscrição manual oferece uma opção adicional para empréstimos, especialmente se suas dificuldades financeiras forem relativamente recentes. Obter um empréstimo convencional com uma pontuação de crédito abaixo de 640 é difícil, mas a subscrição manual pode tornar isso possível.
- Rácio dívida / rendimento baixo: é aconselhável manter os seus gastos baixos em relação ao seu rendimento, mas, em alguns casos, faz sentido um rácio dívida / rendimento mais elevado. Com a subscrição manual, você pode obter aprovação com uma proporção maior do que o normal. Em muitos casos, isso significa que você tem mais opções disponíveis em mercados imobiliários caros. Apenas tome cuidado para não se esticar demais e comprar uma propriedade cara que o deixará com uma “casa pobre”.
Como ser aprovado
Se você não tiver a classificação de crédito padrão ou o perfil de renda para ser aprovado, precisará usar tudo o que tiver disponível para mostrar que deseja e é capaz de pagar o empréstimo. Para fazer isso, você realmente precisa de renda, bens ou outros recursos suficientes para provar que pode lidar com os pagamentos.
Na subscrição manual, alguém examina suas finanças e esse processo pode ser frustrante e demorado. Antes de começar, certifique-se de que você realmente precisa passar pelo processo – veja se você pode ser aprovado sem subscrição manual. Faça um inventário de suas finanças para que possa discutir os requisitos com o seu credor e obter uma vantagem inicial na coleta das informações de que precisam.
- Histórico de pagamentos: esteja preparado para provar que você fez outros pagamentos dentro do prazo no ano passado. Os relatórios de crédito tradicionais mostram o histórico de pagamentos de seu empréstimo, mas você precisa demonstrar o mesmo comportamento de pagamento usando fontes diferentes. Pagamentos grandes, como aluguel e outros pagamentos de habitação, são os melhores, mas serviços públicos, associações e prêmios de seguro também podem ser úteis. Idealmente, identifique pelo menos quatro pagamentos que você está fazendo no prazo por pelo menos 12 meses.
- Pagamento inicial saudável: um pagamento inicial reduz o risco do seu credor. Ele mostra que você tem a aparência no jogo, minimiza seu pagamento mensal e oferece uma proteção aos credores . Se o credor precisar levar sua casa para execução hipotecária, é menos provável que perca dinheiro quando você fizer um pagamento significativo. Quanto mais você depositar, melhor, e 20% geralmente é considerado um bom pagamento. Com menos de 20%, você também pode ter que pagar seguro hipotecário privado (PMI).
- Índices dívida / renda: A aprovação é sempre mais fácil com índices baixos. Os credores preferem ver que sua renda pode absorver facilmente um novo pagamento mensal. Dito isso, você pode usar a subscrição manual para obter aprovação com índices elevados, dependendo do seu crédito e de outros fatores.
- Programas de empréstimo do governo: suas chances de aprovação são melhores com os programas de empréstimo do governo. Por exemplo, os empréstimos FHA, VA e USDA são menos arriscados para os credores. Lembre-se de que nem todos os credores oferecem subscrição manual, portanto, talvez seja necessário procurar um originador de empréstimo que ofereça . Seu credor também precisa trabalhar com o programa governamental específico que você está analisando. Se você receber um “não”, pode haver outra pessoa lá fora.
- Reservas de dinheiro: os credores querem ficar confortáveis sabendo que você pode absorver pequenas surpresas, como um aquecedor de água com defeito ou despesas médicas inesperadas. Portanto, ter dinheiro disponível pode ajudar nas suas chances de aprovação.
Fatores de compensação
Fatores de compensação tornam seu aplicativo mais atraente e podem ser necessários para aprovação. Essas são diretrizes específicas definidas por credores ou programas de empréstimo, e cada uma delas aumenta suas chances.
Dependendo de sua pontuação de crédito e índices de dívida / receita, pode ser necessário satisfazer um ou mais destes requisitos para a aprovação do FHA:
- Reservas: ativos líquidos que podem cobrir os pagamentos de sua hipoteca por pelo menos três meses. Se você estiver comprando uma propriedade maior (três a quatro unidades), pode precisar o suficiente para seis meses. O dinheiro que você recebe como um presente ou empréstimo não pode ser contabilizado como reserva.
- Experiência: Seu pagamento (se aprovado) não pode exceder suas despesas atuais com moradia em menos de 5% ou $ 100. O objetivo é evitar aumentos dramáticos (choque de pagamento) ou pagamento mensal a que você não está acostumado.
- Sem dívidas discricionárias: se você saldar seus cartões de crédito integralmente, não estará realmente em dívida – mas teve a oportunidade de acumular dívidas se quisesse. Infelizmente, um estilo de vida totalmente livre de dívidas não o ajuda aqui.
- Receita adicional: em alguns casos, a subscrição automatizada ignora horas extras, ganhos sazonais e outros itens como parte de sua receita. Mas com a subscrição manual, você poderá usar essa receita extra, desde que possa documentar a receita e esperar que continue.
- Outros fatores: dependendo do seu empréstimo, outros fatores podem ser úteis. Em geral, a ideia é mostrar que o empréstimo não será um fardo e que você pode pagar. A estabilidade em seu trabalho nunca é demais, e mais reservas do que o necessário também podem fazer a diferença.
Dicas para o processo
Planeje um processo lento e demorado. Uma pessoa real precisa examinar cada documento fornecido e determinar se você se qualifica ou não para o empréstimo. Infelizmente, isso leva tempo.
- Muita papelada: obter uma hipoteca sempre requer documentação. A subscrição manual requer ainda mais. Alguns credores vão exigir até 12 meses de extratos bancários, além de vários anos de registros fiscais, entre outros documentos.
- Processo de compra de uma casa: se você estiver fazendo uma oferta, reserve bastante tempo para subscrever antes de fechar. Inclua uma contingência de financiamento para que você possa receber seu dinheiro sério de volta se o credor negar seu pedido. O seu agente imobiliário pode explicar-lhe as suas opções e dar sugestões sobre como apresentar a sua oferta. Especialmente em mercados aquecidos, você pode ser menos atraente como comprador se precisar de subscrição manual.
- Explore alternativas: Se a subscrição manual não for bem-sucedida para você, pode haver outras maneiras de obter habitação. Os emprestadores de dinheiro duro podem ser uma solução temporária enquanto você cria crédito ou espera que itens negativos caiam em seu relatório de crédito. Um credor privado, co-mutuário ou fiador também pode ser uma opção.