Quando você precisa de um contrato fiduciário?

O que é um contrato fiduciário?

Um contrato fiduciário – também conhecido como escritura fiduciária – é um documento às vezes usado em transações imobiliárias nos Estados Unidos. É um documento que entra em cena quando uma parte contrai um empréstimo de outra para comprar um imóvel. A escritura fiduciária representa um acordo entre o mutuário e um credor para que a propriedade seja mantida em custódia por um terceiro neutro e independente até que o empréstimo seja pago.

Embora os atos fiduciários sejam menos comuns do que antes, cerca de 20 estados ainda exigem o uso de um, em vez de uma hipoteca, quando o financiamento está envolvido na compra de um imóvel. Ações fiduciárias são comuns no Alasca, Arizona, Califórnia, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina do Norte, Tennessee, Texas, Virgínia e Virgínia Ocidental. Alguns estados – como Kentucky, Maryland e Dakota do Sul – permitem o uso de títulos fiduciários e hipotecas.

Compreendendo atos fiduciários

Em uma transação imobiliária – a compra de uma casa, digamos – um credor dá dinheiro ao tomador do empréstimo em troca de uma ou mais notas promissórias vinculadas a um título fiduciário. Essa escritura transfere o título legal do imóvel para um administrador imparcial, normalmente uma empresa de título, empresa de custódia ou banco, que o mantém como garantia para as notas promissórias. O título equitativo – o direito de obter a propriedade total – permanece com o mutuário, assim como o uso total e a responsabilidade pela propriedade.

Esta situação continua durante todo o período de reembolso do empréstimo. O agente fiduciário detém o título legal até que o devedor pague a dívida integralmente, momento em que o título da propriedade passa a ser do devedor. Se o devedor não pagar o empréstimo, o administrador assumirá o controle total da propriedade.

Trust Deed vs. Mortgage

Escrituras fiduciárias e hipotecas são usadas em empréstimos bancários e privados para a criação de gravames imobiliários, e ambas são normalmente registradas como dívidas no município onde a propriedade está localizada.

No entanto, uma hipoteca envolve duas partes: um devedor (ou hipotecário) e um credor (ou credor hipotecário). Em contraste, um contrato fiduciário envolve três partes: um devedor (ou fiduciário), um credor (ou beneficiário) e o fiduciário. O agente fiduciário detém o título de garantia em benefício do credor; se o mutuário entrar em default, o administrador iniciará e concluirá o processo de execução hipotecária a pedido do credor.

Foreclosures e Trust Deeds

Hipotecas e títulos fiduciários têm diferentes processos de execução hipotecária. Uma execução hipotecária judicial é um processo supervisionado por um tribunal, executado quando o credor entra com uma ação contra o devedor por inadimplência em uma hipoteca. O processo é demorado e caro.

Além disso, se o leilão de bens hipotecados não trouxer dinheiro suficiente para quitar a nota promissória, o credor poderá entrar com uma ação judicial contra o mutuário, demandando o saldo devedor. No entanto, mesmo após a venda do imóvel, o mutuário tem o direito de resgate: ele pode reembolsar o credor dentro de um determinado período de tempo e adquirir o título de propriedade.

Em contraste, um contrato fiduciário permite que o credor inicie uma execução hipotecária não judicial mais rápida e menos dispendiosa, contornando o sistema judicial e aderindo aos procedimentos descritos no contrato fiduciário e na lei estadual. Se o mutuário não tornar o empréstimo em dia, a propriedade será leiloada por meio da venda de um administrador.

O título é transferido do administrador para o novo proprietário por meio da escritura do administrador após a venda. Quando não há licitantes na venda do administrador, a propriedade é revertida para o credor por meio de uma escritura do administrador. Uma vez que o imóvel é vendido, o mutuário não tem direito de resgate.

Além disso, o administrador tem a responsabilidade de pagar o produto da venda ao mutuário e ao credor após a conclusão da venda. O fiduciário pagará ao credor o valor restante da dívida e ao devedor qualquer coisa que ultrapasse esse valor, permitindo assim que o credor compre o imóvel. 

Prós e contras de investir em ações fiduciárias

Os investidores que buscam rendimentos suculentos às vezes recorrem ao setor imobiliário – em particular, títulos fiduciários.

No investimento por escritura fiduciária, o investidor empresta dinheiro a um incorporador que trabalha em um projeto imobiliário. O nome do investidor consta do contrato de fideicomisso como credor. O investidor cobra juros sobre seu empréstimo; quando o projeto é concluído, seu principal é devolvido a ele integralmente. Um corretor de ações fiduciárias geralmente facilita o negócio.

Que tipo de desenvolvedor entra nesse acordo? Os bancos costumam relutar em emprestar para certos tipos de empreendimentos, como projetos comerciais de médio porte – pequenos demais para os grandes credores, grandes demais para os pequenos – ou incorporadores com histórico ruim ou muitos empréstimos. Credores cautelosos também podem agir muito devagar para os desenvolvedores em um prazo apertado para iniciar ou concluir um projeto.

Desenvolvedores como esses costumam ter um pouco de dificuldade. Por essas razões, os investidores em ações fiduciárias podem frequentemente esperar altas taxas de juros sobre seu dinheiro. Eles podem colher os benefícios da diversificação em uma classe de ativos diferente, sem precisar ser especialistas em construção ou gestão imobiliária: Este é um investimento passivo.

O investimento em escritura de confiança tem certos riscos e desvantagens. Ao contrário das ações, os investimentos imobiliários não são líquidos, o que significa que os investidores não podem recuperar o dinheiro à vista. Além disso, os investidores podem esperar apenas os juros gerados pelo empréstimo; qualquer valorização adicional de capital é improvável.

As partes investidas podem explorar quaisquer discrepâncias legais no contrato de fideicomisso, causando complicações jurídicas caras que podem colocar o investimento em risco. O investidor típico com pouca experiência pode ter dificuldade, pois é necessário conhecimento específico para encontrar desenvolvedores, projetos e corretores confiáveis. 

Exemplo do mundo real de um contrato fiduciário

Um documento de escritura de fideicomisso abreviado usado em Austin County, Texas, cobre os requisitos para a maioria dos credores. O formulário começa com uma definição de termos e espaços para o devedor, credor e administrador preencherem seus nomes. O valor do empréstimo e o endereço do imóvel também são necessários.

Após esta seção, o documento passa a especificar a transferência de direitos sobre a propriedade e convênios uniformes, incluindo:

• Detalhes sobre o pagamento do principal e juros
• Fundos de garantia
• Liens
• Seguro de propriedade e manutenção de estrutura
• Ocupação da estrutura – estipulando que o mutuário deve estabelecer residência dentro de 60 dias

O formulário também inclui cláusulas não uniformes, que especificam inadimplência ou violação de qualquer um dos termos do contrato. E especifica que o empréstimo de que trata o documento não é um empréstimo para compra de uma casa – ou seja, algo de que o mutuário receberá dinheiro -, mas para comprar a propriedade.

A escritura de fideicomisso termina com um espaço para assinatura do mutuário, que deve ser feita na presença de um notário e de duas testemunhas, que também a assinam.