Uma avaliação captura o valor de uma casa por um momento. Embora, tecnicamente, as avaliações não expirem, as condições mudam com base na demanda, volatilidade do mercado, economia e outros fatores. Por causa disso – e do fato de que os credores hipotecários decidem se aceitam uma avaliação – a vida útil pode variar.
Se você é um comprador de casa, quer saber se a avaliação pela qual você paga está fornecendo as informações melhores e mais atualizadas, para que a casa que você compra não seja supervalorizada com base em dados antigos. Se você é um vendedor, deseja que a avaliação do comprador reflita todas as melhorias que você fez. Em última análise, ambos desejam precisão e, quanto mais atualizada for a avaliação, melhor.
Principais vantagens
- Tecnicamente, as avaliações não expiram, mas os credores podem se recusar a honrá-las se acharem que a avaliação é muito antiga.
- A maioria das avaliações será aceita por 90 dias e muitas por até seis meses.
- As condições de mercado que mudam rapidamente podem reduzir o prazo para até 30 dias.
- Diferentes tipos de empréstimo, ou seja, FHA, VA, etc., têm diferentes períodos de validade.
- As avaliações podem ser atualizadas ou recertificadas, evitando a necessidade de uma nova avaliação.
90 dias é normal
Em circunstâncias normais, uma avaliação de casa deve ser válida por dois a seis meses. Existem exceções e variáveis, listadas abaixo, e requisitos especiais com base no tipo de empréstimo que o comprador está obtendo.
Uma coisa que afeta a validade de uma avaliação são as vendas comparáveis, freqüentemente chamadas de “comps”, que usam os preços de casas recentemente vendidas de tamanho e condição comparáveis para ajudar a determinar o que o mercado suportará. Seis meses é considerado o período de tempo externo para comps, tornando 90 dias um período de tempo mais abrangente.
Estado do Mercado
Se o mercado imobiliário local for volátil – ou seja, se os preços estiverem mudando mais rapidamente do que o normal devido à demanda, à economia ou a outros fatores – 90 dias pode ser muito tempo para contar com uma avaliação. Em um mercado em alta, em alta ou em desaceleração, com os preços caindo rapidamente, 30 a 60 dias pode ser o máximo que os credores desejam.
Por outro lado, se o mercado estiver estável por um tempo, os credores podem se sentir confortáveis com uma avaliação que já tem seis meses. Os credores têm soluções se as coisas mudarem inesperadamente, como atualizações de avaliação ou recertificação de valor, discutidas posteriormente neste artigo.
Em 14 de abril de 2020, o Federal Reserve adiou certas avaliações e avaliações de transações imobiliárias por 120 dias após o fechamento devido à pandemia COVID-19. Os diferimentos irão expirar em 31 de dezembro de 2020, a menos que prorrogado por agências bancárias federais. Orientação adicional foi emitida por vários credores e subscritores. Essas diretrizes estão disponíveis na Appraisal Foundation.
‘Regras’ de avaliação do comprador
Os vendedores às vezes pagam por uma avaliação antecipadamente na esperança de que isso acelere o processo de fechamento ou até mesmo como um ponto de venda para economizar o dinheiro do comprador. Infelizmente, a única avaliação que importa é aquela que o credor do comprador aceitará. Embora os avaliadores sejam provedores imparciais de avaliação de imóveis, eles trabalham para o credor. Como os vendedores normalmente não sabem com antecedência quem será o comprador, muito menos quem será o credor do comprador, é melhor deixar o comprador cuidar da avaliação.
O corretor de imóveis Joe Wilen observa algumas exceções. “Os proprietários podem solicitar uma avaliação”, diz Willen, “quando têm uma propriedade exclusiva da qual é difícil obter comparáveis”. Outras vezes, um proprietário pode fazer uma avaliação, observa ele, para um refinanciamento ou para fins de seguro.
Estado da propriedade sendo vendida
Qualquer coisa que aconteça com a propriedade após a avaliação pode alterar ou invalidar a avaliação. Isso pode incluir melhorias importantes que aumentam o valor, bem como danos ou até eventos naturais, como inundações ou incêndio. Qualquer uma dessas coisas pode ser motivo para uma nova avaliação ou qualquer um dos remédios mencionados anteriormente, atualização de avaliação ou recertificação de valor.
Requisitos por tipo de empréstimo
Conforme observado acima, o tipo de empréstimo que o comprador está buscando pode influenciar o período de validade de uma avaliação.
- Os empréstimos convencionais são os menos restritivos e, na maioria dos casos, uma avaliação de uma casa existente é válida por 120 dias, enquanto uma avaliação de uma nova casa é válida por um ano.
- As avaliações de empréstimos da Federal Housing Administration são válidas por 120 dias ou até 240 dias, se atualizadas. Uma nova avaliação pode ser solicitada se a atribuição do número do caso mudar, mesmo se a avaliação original tiver menos de 120 dias.
- As avaliações de empréstimos da Fannie Mae (FNMA) são normalmente válidas por 12 meses, mas exigem uma atualização na marca de quatro meses.
- As avaliações de empréstimos do USDA são válidas por 120 dias mais um período de carência de 30 dias. Se a avaliação tiver mais de 150 dias no fechamento, uma atualização ou uma nova avaliação é necessária.
- As avaliações de empréstimos do Veterans Affairs são válidas por até seis meses e expiram automaticamente se o empréstimo for encerrado. Os mutuários do VA não podem reutilizar a mesma avaliação após o fechamento do empréstimo. Se a avaliação expirar antes do fechamento do empréstimo, uma nova avaliação será necessária.
Dependendo do tipo de empréstimo e da idade da avaliação original, atualizações de avaliação, extensões e recertificações de valor podem ser muito difíceis de obter.
Atualização / extensão da avaliação
Se sua avaliação expirar, uma nova avaliação pode não ser necessária. Em vez disso, seu credor pode solicitar uma atualização (atualização). O principal motivo é garantir que o valor da propriedade não tenha diminuído de valor desde a conclusão da avaliação original.
Recertificação de valor
Também conhecido como “certificação de conclusão”, uma recertificação de valor pode ser necessária para certificar a avaliação do avaliador original. Isso pode ser feito para garantir que os reparos ou atualizações condicionados pela avaliação original foram concluídos.