Renda operacional líquida: o que você precisa saber

O que é a receita operacional líquida – NOI?

A receita operacional líquida (NOI) é um cálculo utilizado para analisar a rentabilidade de investimentos imobiliários geradores de renda. NOI é igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias. O NOI é um valor antes dos impostos, que aparece na demonstração de receita e fluxo de caixa de uma propriedade, que exclui os pagamentos de principal e juros sobre empréstimos, despesas de capital, depreciação e amortização. Quando essa métrica é usada em outros setores, é chamada de “EBIT”, que significa “lucro antes de juros e impostos”.

A Fórmula para NOI é:

Receita operacional líquida=RR–OEOnde:RR=receita imobiliáriaOE=despesas operacionais\ begin {alinhados} & \ text {Receita operacional líquida} = RR – OE \\ & \ textbf {onde:} \\ & RR = \ text {receita imobiliária} \\ & OE = \ text {despesas operacionais} \\ \ fim {alinhado}​Receita operacional líquida = R R – O EOnde:R R = receita imobiliáriaO E = despesas operacionais

O que a NOI lhe diz?

A receita operacional líquida é um método de avaliação usado por profissionais do setor imobiliário para determinar o valor preciso de suas propriedades geradoras de receita. Para calcular o NOI, as despesas operacionais da propriedade devem ser subtraídas da receita que uma propriedade produz.

Além da receita de aluguel, uma propriedade também pode gerar receita de comodidades como estruturas de estacionamento, máquinas de venda automática e lavanderia. As despesas operacionais incluem os custos de funcionamento e manutenção do edifício, incluindo prêmios de seguro, taxas legais, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, custos de reparos e taxas de zeladoria. Despesas de capital, como custos de um novo sistema de ar condicionado para todo o edifício, não estão incluídas no cálculo.

A NOI ajuda os investidores imobiliários a determinar a taxa de capitalização, que por sua vez os ajuda a calcular o valor de uma propriedade, permitindo-lhes comparar diferentes propriedades que podem estar considerando comprar ou vender.

Para propriedades financiadas, o NOI também é usado no índice de cobertura da dívida (DCR), que informa aos credores e investidores se a receita de uma propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de dívidas. O NOI também é usado para calcular o multiplicador do lucro líquido, o retorno em dinheiro do investimento e o retorno total do investimento.

Exemplo de como usar a receita operacional líquida

Suponhamos que você possua uma propriedade que gere anualmente $ 120.000 em receitas e incorre em $ 80.000 em despesas operacionais. Nessa circunstância, terá um NOI resultante de $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Se o total for negativo, onde as despesas operacionais são superiores às receitas, o resultado é denominado perda operacional líquida (NOL).

Os credores e credores comerciais dependem fortemente do NOI para determinar o potencial de geração de renda do imóvel a ser hipotecado, ainda mais do que levam em consideração o histórico de crédito do investidor em suas decisões. Simplificando: essa métrica ajuda os credores a avaliar fundamentalmente o valor inicial da propriedade, prevendo seus fluxos de caixa. Se uma propriedade for considerada lucrativa, os credores também usam esse valor para determinar o valor do empréstimo que estão dispostos a fazer. Por outro lado, se a propriedade apresentar prejuízo operacional líquido, os credores provavelmente rejeitarão o pedido de hipoteca do devedor.

Os proprietários de propriedades podem manipular suas despesas operacionais diferindo certas despesas enquanto aceleram outras. O NOI também pode ser aumentado aumentando os aluguéis e outras taxas, ao mesmo tempo que diminui as despesas operacionais razoavelmente necessárias. Como um exemplo do último, considere um cenário em que o proprietário de um apartamento renuncia ao aluguel anual de $ 12.000 de um inquilino, em troca desse locatário atuar como gerente de propriedade. Se o proprietário do apartamento normalmente pagaria a um gerente de construção um salário de $ 30.000, ele pode conseqüentemente subtrair o custo “razoavelmente necessário” de $ 30.000 da receita, em vez do custo real de $ 12.000. (Para leituras relacionadas, consulte “NOI vs. EBIT: Comparando as diferenças”)