Uma segunda hipoteca é um tipo de empréstimo que permite que você tome um empréstimo contra o valor da sua casa. Sua casa é um bem e, com o tempo, esse bem pode ganhar valor. As segundas hipotecas, que podem ser linhas de crédito de home equity (HELOCs) ou empréstimos de home equity, são uma forma de usar esse ativo para outros projetos e objetivos sem ter que vender sua casa.
O que é uma segunda hipoteca?
Uma segunda hipoteca é um empréstimo que usa sua casa como garantia, semelhante ao empréstimo que você usou para comprar sua casa. O empréstimo é conhecido como segunda hipoteca porque o empréstimo de compra é normalmente o primeiro empréstimo da fila a ser reembolsado se a sua casa entrar em execução hipotecária.
Isso significa que se ocorrer um cenário de pior caso e você não puder mais pagar sua hipoteca e o credor vender sua casa, sua primeira hipoteca será paga primeiro. Sua segunda hipoteca receberá os fundos restantes após o pagamento da primeira hipoteca.
As segundas hipotecas aproveitam o patrimônio líquido da sua casa, que é o valor de mercado da sua casa menos os saldos do empréstimo. O patrimônio líquido pode aumentar ou diminuir, mas o ideal é que cresça com o tempo. O patrimônio líquido pode mudar de várias maneiras:
- Ao fazer pagamentos mensais de seu empréstimo, você reduz o saldo do empréstimo, aumentando seu patrimônio.
- Se sua casa valorizar devido a um forte mercado imobiliário ou a melhorias que você fez em sua casa, seu patrimônio líquido aumenta.
- Você perde patrimônio líquido quando sua casa perde valor ou você toma um empréstimo contra ela.
As segundas hipotecas podem assumir várias formas diferentes.
- Um montante fixo : uma segunda hipoteca padrão é um empréstimo hipotecário único que fornece uma quantia total que você pode usar para o que quiser. Com esse tipo de empréstimo, você reembolsará o empréstimo gradualmente ao longo do tempo, geralmente com pagamentos mensais fixos. Com cada pagamento, você paga uma parte dos custos dos juros e uma parte do saldo do empréstimo em um processo chamado amortização.
- Uma linha de crédito: também é possível pedir emprestado usando uma linha de crédito ou um pool de dinheiro do qual você pode sacar. Com esse tipo de empréstimo, você nunca precisa pegar nenhum dinheiro – mas você tem a opção de fazer isso se quiser. Seu credor define um limite máximo de empréstimo e você pode continuar emprestando (várias vezes) até atingir esse limite máximo. Tal como acontece com um cartão de crédito, você pode reembolsar e tomar empréstimos indefinidamente.
Dependendo do tipo de empréstimo que você usa e de suas preferências, seu empréstimo pode vir com uma taxa de juros fixa que ajuda você a planejar seus pagamentos nos próximos anos. Os empréstimos a taxas variáveis também estão disponíveis e são a norma para linhas de crédito.
Vantagens da segunda hipoteca
Por que fazer uma segunda hipoteca? Aqui estão alguns motivos para considerar um.
Montante do empréstimo
As segundas hipotecas permitem que você peça quantias significativas. Como o empréstimo é garantido pela sua casa (que geralmente vale muito dinheiro), você tem acesso a mais do que poderia obter sem usar sua casa como garantia. Quanto você pode emprestar? Depende do seu credor, mas você pode conseguir emprestar até 85% do valor da sua casa. Esse máximo contaria todos os seus empréstimos imobiliários, incluindo a primeira e a segunda hipotecas.
Taxa de juros
As segundas hipotecas costumam ter taxas de juros mais baixas do que outros tipos de dívida. Novamente, garantir o empréstimo com sua casa ajuda você porque reduz o risco para o seu credor. Como os empréstimos são de menor risco, os credores oferecem taxas mais baixas em segundas hipotecas do que em empréstimos pessoais não garantidos, como cartões de crédito.
Benefícios fiscais
Em alguns casos, você poderá deduzir os juros da hipoteca para os juros pagos em uma segunda hipoteca. Existem vários aspectos técnicos a serem considerados, portanto, pergunte ao seu preparador de impostos antes de começar a fazer deduções. Para os anos fiscais posteriores a 2017, a Lei de redução de impostos e empregos elimina a dedução, a menos que você use o dinheiro para “melhorias substanciais” em uma casa.
Desvantagens das segundas hipotecas
Os benefícios sempre vêm com compensações. Os custos e riscos significam que esses empréstimos devem ser usados com sabedoria.
Risco de encerramento
Um dos maiores problemas com uma segunda hipoteca é que você precisa colocar sua casa em risco. Se você parar de fazer pagamentos, seu credor poderá levar sua casa através da execução hipotecária, o que pode causar sérios problemas para você e sua família , por isso raramente faz sentido usar uma segunda hipoteca para custos de “consumo corrente”. Para entretenimento e despesas normais de vida, simplesmente não é sustentável ou vale o risco de usar um empréstimo imobiliário ou linha de crédito.
Custos de empréstimo
As segundas hipotecas, como o seu empréstimo para compra, podem ser caras. Você precisará pagar vários custos por coisas como verificações de crédito, avaliações, taxas de originação e muito mais. Os custos de fechamento podem facilmente chegar a milhares de dólares. Mesmo que lhe seja prometido um empréstimo “sem custo de fechamento”, você ainda está pagando – você simplesmente não vê esses custos de forma transparente.
Custos de juros
Sempre que você pede um empréstimo, está pagando juros. As taxas de segunda hipoteca são geralmente mais baixas do que as taxas de juros do cartão de crédito, mas geralmente são ligeiramente mais altas do que a taxa do seu primeiro empréstimo. Os credores da segunda hipoteca correm mais riscos do que o credor que fez o seu primeiro empréstimo.
Se você parar de fazer pagamentos, o segundo credor hipotecário não será pago, a menos e até que o credor principal receba todo o seu dinheiro de volta.
Usos comuns de segundas hipotecas
Pense em como você planeja usar os fundos do empréstimo. É melhor investir esse dinheiro em algo que melhore seu patrimônio líquido (ou o valor de sua casa) no futuro. Isso ocorre porque você precisará pagar esses empréstimos, eles são arriscados e custam muito dinheiro. Aqui estão algumas maneiras comuns de usar uma segunda hipoteca.
- Melhorias na casa : reformas são um uso comum para fundos de segunda hipoteca porque a suposição é que você pagará o empréstimo quando vender sua casa por um preço de venda mais alto.
- Evitando seguro hipotecário privado (PMI) : pode ser possível evitar o PMI com uma combinação de empréstimos. Por exemplo, uma estratégia 80/10/10 ou empréstimo “nas costas” usa uma segunda hipoteca para manter a relação entre o valor do empréstimo da sua hipoteca principal em ou abaixo de 80%. Apenas certifique-se de que faz sentido em comparação com pagar – e depois cancelar – o PMI.
- Consolidação de dívidas : muitas vezes você pode obter uma taxa mais baixa com uma segunda hipoteca, mas pode estar mudando de empréstimos não garantidos para um empréstimo que pode custar sua casa.
- Educação : você pode conseguir uma renda mais alta. Mas, como em outras situações, você está criando uma situação em que poderá enfrentar a execução hipotecária. Os empréstimos estudantis padrão podem ser uma opção melhor.
Cuidado com recursos de empréstimos arriscados, como pagamentos em balão e multas por pré-pagamento.
Dicas para obter uma segunda hipoteca
Pesquise e obtenha cotações de pelo menos três fontes diferentes. Certifique-se de incluir o seguinte em sua pesquisa:
- Um banco local ou cooperativa de crédito
- Um corretor de hipotecas ou originador de empréstimos (peça sugestões ao seu agente imobiliário)
- Um credor online
Prepare-se para o processo, deixando seus documentos prontos. Isso tornará o processo muito mais fácil e menos estressante.