Ao contrário das ações, as propriedades de investimento não podem ser descarregadas em alguns segundos com um clique do mouse. O tempo entre a decisão de vender e a data real da venda é geralmente medido em semanas ou meses. Vender sua própria casa pode ser um processo intimidante se você não sabe por onde começar, mas vender uma propriedade para investimento exige ainda mais trabalho.
O montante de capital e as questões fiscais que envolvem a realização desse capital são complexos quando se trata de investimento imobiliário. No entanto, não é impossível realizar por conta própria. Neste artigo, veremos o processo de venda de uma propriedade para investimento e nos concentraremos em como limitar os impostos sobre os ganhos.
Por que vender?
Os motivos para vender um imóvel alugado variam. Os proprietários que administram pessoalmente suas propriedades podem se mudar e querer investir em algo perto de sua nova residência. Ou o proprietário pode querer lucrar com a valorização de um imóvel alugado, em vez de acumular dinheiro com o aluguel. Pode até ser o caso de um imóvel que esteja perdendo dinheiro, seja por vaga ou por aluguel insuficiente para cobrir as despesas. Independentemente do motivo, os investidores imobiliários que desejam vender terão de lidar com os impostos.
O Tax Man Cometh
Os impostos sobre ganhos de capital na venda de um imóvel para aluguel são muito mais elevados em comparação com a venda direta de um imóvel de uso pessoal. Os ganhos de capital básicos que você tem que pagar sobre o lucro da venda são aumentados por qualquer depreciação que você reivindicou contra a propriedade. Isso significa que se a propriedade perdeu dinheiro e você usou a perda contra sua fatura de impostos em anos anteriores, você terá uma conta de imposto maior quando a venda for concluída.
Exemplo – Imposto sobre ganhos de capital e depreciação
Digamos que você tenha um imóvel alugado comprado por $ 150.000 e vendido por $ 200.000. Normalmente, isso significa que você paga ganhos de capital de $ 50.000. Se você deduziu $ 20.000 de depreciação ao longo do tempo em que possuiu a propriedade, entretanto, você deve a diferença entre o preço de venda e o preço de compra menos a depreciação: $ 200.000 – ($ 150.000 – $ 20.000). Em vez de dever ganhos de capital de $ 50.000, agora você deve ganhos de capital de $ 70.000.
Nota: Isso não deve desencorajá-lo de reivindicar perdas de depreciação . Quase sempre é melhor obter incentivos fiscais mais cedo do que tarde .
Rolar
A seção 1031 do Código da Receita Federal permite que os investidores imobiliários evitem impostos sobre seus ganhos reinvestindo-os em propriedades semelhantes. Com a ajuda de um advogado ou consultor tributário, você pode armar a venda de forma que os lucros sejam depositados em uma conta caucionada até que você esteja pronto para usá-los na compra de um novo imóvel. O prazo para a escolha do novo imóvel é de 45 dias e para a finalização da transação de seis meses, se pretende fazer uma prorrogação deve começar a procurar o novo imóvel antes de vender o antigo.
A troca 1031 funciona muito bem se você pretende reinvestir em outra propriedade. Se você apenas deseja parar de estar diretamente envolvido, você pode contratar um gerente de propriedade profissional para o seu local atual ou vendê-lo e comprar um imóvel administrado profissionalmente. Se o seu objetivo for puramente levantar capital, no entanto, você terá apenas que comer o imposto sobre ganhos de capital.
Incorporando como um escudo
A incorporação está se tornando cada vez mais popular para investidores imobiliários. Ao incorporar, os investidores podem diminuir sua responsabilidade, fazendo com que a corporação atue como um escudo entre você e a possibilidade de um inquilino processá-lo. Sua casa e finanças pessoais não podem ser reivindicadas em qualquer tipo de ação judicial ou processo legal quando você se constitui. As empresas também têm regras fiscais diferentes que são bastante favoráveis, especialmente com os ganhos de capital com a venda de uma propriedade.
Para um determinado tipo de investidor imobiliário, a incorporação faz sentido. Se você está empregando pessoas para encontrar e administrar uma ampla variedade de propriedades que geram renda e obtendo lucros significativos com isso, a incorporação diminuirá sua conta de impostos e, então, você verá os lucros por meio da estrutura acionária de sua empresa. Para a maioria dos investidores imobiliários, existem maneiras melhores de obter os benefícios da incorporação sem complicar a forma como a receita é realizada.
A incorporação pode criar uma barreira entre você e os ganhos de sua propriedade, de modo que, se você depender dessa receita de alguma forma, poderá não ser capaz de acessá-la tão facilmente quanto gostaria – especialmente com grandes lucros, como os da venda uma propriedade. É comparativamente fácil de incorporar, exigindo apenas alguns conselhos profissionais e papelada, mas retirar suas propriedades de uma empresa (por exemplo, para vendê-las e se aposentar) é mais complexo porque você está trilhando a linha da evasão / fraude fiscal intencional, a menos que você vende a corporação em vez das propriedades que a compõem. É claro que isso é muito mais difícil do que vender uma casa.
Por outro lado, se você administrar pessoalmente duas ou três propriedades e tiver mais uma ou duas administradas profissionalmente, talvez não se beneficie da incorporação. Se a receita de seus aluguéis não está ultrapassando suas despesas para cada propriedade por uma grande margem, é melhor mantê-los como estão e usar a depreciação e baixas onde você pode ou transformar seus bens imóveis em um pequeno negócio.
Além de usar pequenas empresas como alternativa à incorporação, alguns estados permitem que os investidores imobiliários abram uma sociedade de responsabilidade limitada separada para cada propriedade que possuem. Embora isso não diminua necessariamente os impostos, protege suas finanças, bem como cada propriedade, de qualquer litígio que possa ser movido contra uma de suas propriedades.
The Bottom Line
Vender um imóvel alugado pode ser desafiador, e é ainda mais difícil se você quiser evitar uma grande cobrança de impostos sobre os lucros. Se você está vendendo para investir em uma propriedade diferente, pode simplesmente fazer um rollover de 1031 e adiar a cobrança de impostos. Se você estiver vendendo porque precisa de capital, terá que pagar alguns impostos.
O melhor cenário, como acontece com as ações, é adiar a venda de uma propriedade de investimento, especialmente um aluguel que está empatando ou melhor, a menos que você esteja compensando créditos ou perdas para tirar parte do imposto sobre ganhos de capital. Dessa forma, você terá a chance de reduzir sua fatura tributária geral e embolsar uma parte maior dos rendimentos.