Os presentes imobiliários podem apresentar algumas desvantagens do ponto de vista tributário, dependendo do que o destinatário faz com a propriedade. Um imposto sobre ganhos de capital pode entrar em jogo.
Alguns fiscais aconselham que as pessoas nunca doem bens imóveis. Isso pode ser um pouco extremo porque existem alguns cenários em que pode ser uma jogada fiscal inteligente, mas há muitas considerações, dependendo de como e quando você está dando o presente.
Efeito dos impostos imobiliários na propriedade herdada
O executor do espólio de um falecido normalmente avaliará todos os bens de propriedade do indivíduo na data da morte e fará isso novamente seis meses depois. O executor pode então usar a avaliação que resulte no menor número possível de consequências no imposto sobre a propriedade – quanto menor o valor, melhor.
O objetivo é que o valor total da propriedade seja menor do que a isenção do imposto federal sobre a propriedade no ano, de forma que nenhum imposto sobre a propriedade seja devido. As propriedades devem pagar o imposto predial federal sobre valores acima de US $ 11,7 milhões por mortes que ocorrerem em 2021, ante US $ 11,58 milhões em 2020.
A maioria das propriedades nunca está sujeita a esse imposto porque a isenção é muito alta, mas isso pode mudar se a isenção cair significativamente, como poderia acontecer quando a Lei sobre redução de impostos e empregos expira após 2025.
Considerações sobre impostos sobre ganhos de capital
Geralmente, é melhor receber um imóvel como herança do que como um presente direto, devido às implicações dos ganhos de capital.
Sua base de custo na propriedade como herdeiro seria o valor justo de mercado do imóvel na data de avaliação escolhida pelo executor, não seu preço de compra inicial quando o falecido o adquiriu. Esse ajuste é chamado de “base intensificada” e é uma excelente maneira de minimizar sua responsabilidade tributária sobre ganhos de capital se você decidir vender a propriedade depois de herdá-la.
O falecido provavelmente pagou muito menos pela propriedade do que seu valor justo de mercado no ano da morte, se fosse dono do imóvel por qualquer período de tempo.
Você não teria ganho de capital se o falecido lhe desse um imóvel no valor de $ 350.000 na data de avaliação do imóvel e você imediatamente vendesse essa propriedade por $ 350.000. Mas você teria um ganho de capital de $ 250.000 se herdasse a base tributária do falecido e eles comprassem aquela propriedade por $ 100.000 décadas atrás e a desse a você como um presente direto durante a vida: a diferença entre a base de $ 100.000 e seu preço de venda.
Quanto maior for a avaliação do imposto sobre a propriedade, menor será o lucro que estará sujeito ao imposto sobre ganhos de capital se você decidir vender o imóvel.
Quando um imóvel é dado como um presente
Sua base de custo seria a mesma que a base de custo do doador se você recebesse a propriedade como um presente durante a vida do doador, porque não há aumento na base. Sua base de custo seria de $ 100.000, mesmo se a propriedade valesse agora $ 350.000, se o falecido comprasse a propriedade por $ 100.000.
Revise sua “base de custo ajustada” na propriedade também, porque sua base de custo pode ser reduzida ainda mais por qualquer depreciação que o doador possa ter reclamado ou poderia ter reclamado como deduções fiscais ao longo dos anos.
Novamente, quanto mais baixa for a sua base, maior será o seu ganho se e quando você vender a casa.
Taxas de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo
Você pagaria um imposto de ganhos de capital de longo prazo sobre a diferença entre a base de custo e o valor da venda se você possuísse a propriedade por mais de um ano antes de vendê-la e ganhasse mais de $ 40.000 como contribuinte único no ano fiscal de 2021. Isso o limite aumenta para $ 80.000 se você for casado e estiver entrando com o pedido em conjunto, e para $ 54.100 se você se qualificar como chefe de família.
Os contribuintes pagarão 15% de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo se excederem esses limites de receita. Isso poderia resultar em uma conta de imposto sobre ganhos de capital de $ 37.500 se você vendesse aquela propriedade de $ 100.000 por seu valor de mercado atual de $ 350.000: $ 350.000 menos sua base de $ 100.000 ($ 250.000) vezes 15%.
A taxa de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo aumenta para 20% para contribuintes solteiros com renda de $ 441.450 ou mais em 2021, para contribuintes casados com renda de $ 501.600 se eles apresentarem declarações conjuntas ou $ 473.750 para responsáveis pela declaração.
Taxas de imposto sobre ganhos de capital de curto prazo
A maioria dos contribuintes ainda está melhor com as taxas de imposto de longo prazo do que as taxas de imposto sobre ganhos de capital de curto prazo. Você terá um ganho de capital de curto prazo se vender o imóvel depois de adquiri-lo por um ano ou menos. É tributado de acordo com as taxas de rendimento normais de acordo com a sua faixa de imposto neste caso, que pode ser superior a 20%.
A alíquota é de 10% para contribuintes solteiros com renda de até $ 9.950 em 2021. Esses contribuintes pagariam 0% de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo.
A taxa aumenta para 12% no ano fiscal de 2021 se você for solteiro e sua renda geral for de $ 9.951 a $ 40.525. Aumenta para 22% nas rendas de $ 40.526 a $ 86.375 e é de 24% nas rendas entre $ 85.376 e $ 164.925. Você pagaria 32% sobre a renda de $ 164.926 a $ 208.425, então a taxa aumentaria para 35% com uma renda de $ 209.426. A maior taxa de imposto de 37% é aplicada em rendas de US $ 523.600 ou mais.
Essas taxas são para contribuintes individuais. Os colchetes para outros arquivadores são diferentes. E esses limites de renda incluem todos os rendimentos – ganhos e não ganhos, mais ganhos de capital de curto prazo.
Obviamente, é do seu interesse manter a propriedade além da marca de 12 meses, para que você tenha direito à taxa de ganhos de longo prazo de zero, 15% ou 20%.
Quando os presentes podem ser uma coisa boa
A perda da base intensificada torna os presentes durante a vida uma forma menos favorável de transferência de ativos, mas ainda pode ser uma excelente estratégia para transferir ganhos de capital antes da venda de uma propriedade para membros da família cujas rendas estão sujeitas a taxas de impostos mais baixas .
Esse membro da família poderia ganhar até $ 40.000 por ano sem pagar qualquer imposto sobre ganhos de capital se fosse solteiro e mantivesse a propriedade por mais de um ano. Oferecer a propriedade seria uma forma de escolher uma taxa de imposto mais favorável sobre investimentos valorizados antes de uma venda potencial.
O que fazer?
Você tem algumas opções se já recebeu uma propriedade como presente:
- Você pode simplesmente ficar com o presente. Você estará sujeito a impostos se vender a propriedade, mas a base aumentará para seus herdeiros se você mantê-la até morrer. Eles podem então vendê-lo e proteger alguns dos ganhos de capital.
- Você pode devolver a propriedade. A base de custo do doador seria igual à sua base de custo, o que significa que seria a base de custo original ajustada para depreciação. Em vez disso, eles poderiam deixar a propriedade para você como uma herança.
- Finalmente, você pode dar a propriedade para outra pessoa, talvez seu filho ou outro parente. Escolha alguém que não esteja sujeito ao imposto sobre ganhos de capital com base em sua renda, caso deva vender. Você também pode doá-lo para uma instituição de caridade, que pode tirar todos os ganhos sem impostos e você também terá uma dedução fiscal detalhada, sujeito a certas regras.
NOTA: As leis fiscais mudam periodicamente e as informações acima podem não refletir as mudanças mais recentes. Consulte um contador para obter os conselhos mais atualizados. As informações contidas neste artigo não se destinam a aconselhamento fiscal e não substituem o aconselhamento fiscal.