Vou pagar imposto sobre a venda da minha casa?

Você não pagará imposto sobre a venda de sua casa, a menos que tenha ganhos superiores a $ 250.000, se for solteiro, ou de mais de $ 500.000, se for casado e entrar com o processo em conjunto. O IRS fornece uma exclusão de vendas de casas que permite aos contribuintes obterem alguns ganhos significativos na venda de suas residências principais, sujeito a várias regras de qualificação.

O que é a exclusão de vendas de casas?

Você costumava ter uma opção única de excluir até $ 125.000 em ganhos de capital na venda de sua casa, desde que fosse sua residência principal e você tivesse 55 anos de idade. Isso mudou com a Lei de Alívio ao Contribuinte de 1997. 

O TRA prevê que qualquer pessoa, independentemente de sua idade, pode excluir até $ 250.000 de ganhos na venda de uma casa – e um pedido de casamento em conjunto pode excluir até $ 500.000. Isso significa que a maioria das pessoas não pagará imposto sobre a venda de sua casa, a menos que tenha morado lá por menos de dois dos últimos cinco anos.

Quem se qualifica para ganhos isentos de impostos ao vender a casa?

Você deve atender aos seguintes requisitos do IRS para se qualificar para a exclusão do imposto de ganho de capital na venda de sua casa:

• O teste de propriedade: você possuiu a casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos.
• O teste de residência: Você viveu na casa como sua residência principal por pelo menos dois dos últimos cinco anos.

A casa deve ser sua residência principal, não secundária ou de férias.

Seu período de propriedade e período de residência não precisam ser simultâneos. Você poderia alugar a casa e morar lá por dois anos, depois comprá-la e possuí-la pelos três anos restantes enquanto morasse em outro lugar. Você pode usar essa exclusão de ganho de capital para evitar impostos sobre a venda de uma casa repetidamente, desde que atenda a essas regras.

Como os ganhos ou perdas são calculados?

Você pode calcular o ganho de capital em sua casa tomando o preço de compra original e subtraindo quaisquer custos de venda aplicáveis, menos a base de custo. Sua base de custo é o que você pagou pela casa mais o custo de quaisquer melhorias da casa qualificadas.

Por exemplo, você pode ter pago $ 175.000 pela propriedade e gastou $ 20.000 em melhorias e acréscimos permitidos. Sua base de custo seria $ 195.000. Posteriormente, você vende a casa por $ 250.000 a menos comissões e taxas de $ 5.000, ficando com $ 245.000. A diferença entre $ 245.000 e $ 195.000 é o seu ganho de capital: $ 50.000

Você não pagará imposto sobre esse ganho se morou na casa por pelo menos dois anos, a possuiu por pelo menos dois anos e não excluiu o ganho de outra venda nos últimos dois anos. Esses $ 50.000 estão bem abaixo do limite de exclusão, seja você casado ou solteiro.

Se você não teve e viveu em casa por muito tempo

Se você foi dono da casa por um ano ou menos, qualquer ganho sobre o valor excluível é tributado a uma taxa que será igual à sua taxa normal de imposto de renda. Isso seria um ganho de capital de curto prazo. Por exemplo, você pagaria uma taxa de 24% se o dólar mais alto de renda atingisse essa faixa de imposto. 

As taxas de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo se aplicariam se você fosse proprietário da casa por mais de um ano, e são muito mais gentis do que as faixas de imposto de renda normais. Eles dependem do valor de sua renda total. A partir do ano fiscal de 2020 – a declaração que você apresentaria em 2021 – eles são:

• 0%: até $ 40.000 se você for solteiro, até $ 80.000 se você for casado e estiver entrando com o pedido em conjunto ou até $ 53.600 se você se qualificar para ser chefe da família
• 15%: De $ 40.001 a $ 441.450 se você for solteiro, $ 80.001 a $ 496.600 se você for casado e arquivado em conjunto, ou de $ 53.601 a $ 469.050 se você se qualificar como chefe da família 
• 20%: Acima desses valores superiores para cada status de depósito

Você também deverá pagar imposto sobre ganhos de capital se cumprir todas essas regras, mas obter ganhos de mais de $ 250.000, ou $ 500.000 se for casado e estiver entrando com o processo em conjunto. Mantenha recibos e registros de todas as melhorias feitas na casa para ajudar a reduzir o valor total de seus ganhos tributáveis. Certos tipos de melhorias na casa podem ser adicionados à sua base de custo e reduzirão a quantidade de ganho relatado.