A corrida dos investidores para posições defensivas em um mercado incerto empurrou as ações do setor imobiliário para cima, com algumas ganhando mais de 50% este ano, quase o triplo do ritmo do S&P 500. Agora, essas ações devem subir ainda mais devido a conflitos comerciais e outros ventos contrários abalam o mercado. Os que mais se beneficiam incluem American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) e Prologis Inc. (PLD), conforme descrito em um relatório recente da Barron.
Apostas mais seguras superam o desempenho
O aumento da demanda por ações de empresas em setores mais seguros, com menos exposição a mercados estrangeiros, aumentou os preços de fundos de investimento imobiliário ou ações de empresas que possuem torres de escritórios, hotéis, shopping centers e outras propriedades comerciais.
Steve Shigekawa, gerente do fundo Neuberger Berman Real Estate, concentra-se em ações de empresas de alta qualidade com “baixo endividamento, diversos portfólios de propriedades e equipes de gestão experientes que administraram suas empresas em vários ciclos econômicos”, de acordo com a Barron’s. Essa estratégia de investimento levou o fundo Neuberger Berman Real Estate a apresentar um retorno anualizado de 12,0% nos últimos três anos, superando 90% de seus pares na categoria de imóveis da Morningstar. Na última década, sua classe de ações institucionais mais antiga bateu 79% de seus pares.
Em vez de investir em empresas imobiliárias tradicionais, como hospedagem, shopping centers e shoppings regionais, nas quais o fundo de Shigekawa tem menos de 7% de exposição, ele dobrou para empresas de data center, nas quais o fundo tem uma exposição de 12% exposição.
“Temos menor exposição aos setores imobiliários mais cíclicos, como hospedagem e varejo, devido ao impacto do e-commerce nas vendas no varejo”, disse o gestor do fundo. O fundo de Shigekawa usa uma abordagem de cima para baixo para escolher ações, olhando para indicadores macroeconômicos para ajudar a orientar os investimentos em cerca de 40 empresas. Por exemplo, um período de taxas de juros mais baixas ajudou a impulsionar as ações de ações imobiliárias, que muitas vezes sofrem durante os períodos de aumento das taxas de juros por causa do volume de dívidas que contraem.
Empresas de data center
Uma força que impulsiona o crescimento dessas empresas é a crescente demanda por data centers para oferecer suporte à computação em nuvem. “Quando você pensa sobre a demanda por computação em nuvem, isso vai exigir mais data centers”, disse o administrador do fundo. Essa tendência impulsionará particularmente empresas imobiliárias de data center como a Equinix, sediada em Redwood City, Califórnia, cujas ações dispararam mais de 62% no acumulado do ano (YTD).
A empresa líder em espaço de data center lista propriedades em 24 países ao redor do globo e diz que não foi afetada por uma nova escalada das tensões comerciais de Washington.
“Embora o comércio global de bens físicos esteja se achatando, o oposto é verdadeiro em termos de nossa economia digital global”, disse o CEO da Equinix, Charles Meyers.
Enquanto isso, os data centers e as torres REITs devem se beneficiar da mudança para a próxima geração de redes celulares, chamada 5G, que deve ser 10 vezes mais rápida do que os telefones 4G atuais. REITs de torre de celular, também conhecidos como “REITs de infraestrutura”, representavam 17% do fundo Neuberger Berman Real Estate.
REITs como ‘mitigadores de risco’ estáveis
Scott Craig, gerente de portfólio do fundo Eaton Vance Real Estate, vê os REITs como uma forma eficaz de se proteger contra a volatilidade do mercado, de acordo com outro relatório da Barron. À medida que os ventos contrários persistem, os REITs podem continuar a subir à medida que ganham popularidade como um “mitigador de risco” com renda estável e fluxos de caixa presos.
Embora os REITs com operações no exterior e receitas em várias moedas possam estar mais expostos à volatilidade do câmbio, eles são geralmente maiores em escala e mantêm perfis de crescimento e balanços sólidos, de acordo com o Wall Street Journal.
Qual é o próximo?
No futuro, os investidores provavelmente preferirão empresas que atendem à economia digital global, em vez de nomes cíclicos que são mais vulneráveis a desacelerações econômicas, tarifas e perturbações específicas do setor, como varejistas e hotéis.
Outros segmentos do mercado que podem sofrer turbulência incluem aqueles que podem enfrentar custos mais altos como construção, bem como sentimento do consumidor mais fraco e escassez de mão de obra, de acordo com Sandler O’Neill + Partners LP, citado pelo Journal.