Como adiar o leilão de um administrador

Ao discutir um imóvel, os leilões são chamados de “leilão do agente fiduciário” ou “data de venda do agente fiduciário”.

Para adiar essa classificação ou leilão, o mutuário deve primeiro estar inadimplente – o que significa que o mutuário não está pagando a hipoteca.

Os mutuários que deixarem de pagar a hipoteca, mais cedo ou mais tarde, farão com que o banco execute a hipoteca. A forma como essa execução hipotecária é tratada depende da lei estadual, mas mais da metade dos estados nos Estados Unidos são estados com títulos fiduciários, e o administrador lida com as execuções hipotecárias. As vendas a descoberto da Fannie Mae que estão inadimplentes são tratadas de forma diferente; Fannie Mae e Freddie Mac normalmente não adiam os leilões do administrador.

Antes de adiar o leilão

Depois que o mutuário para de fazer os pagamentos da hipoteca, o credor notifica o administrador para iniciar o processo de execução da hipoteca. O fiduciário é um terceiro do contrato fiduciário, uma posição que alguns chamam de “titular de um título nu”.

Embora não haja um período obrigatório antes de preencher um Aviso de Inadimplência, a maioria dos credores prefere tentar cobrar durante os primeiros 60 a 45 dias em que o devedor estiver em mora, em vez de entrar em procedimentos de execução hipotecária.

Assim que o Aviso de Inadimplência for protocolado, o mutuário tem 90 dias para restabelecer o empréstimo, fazendo os pagamentos atrasados ​​e pagando encargos atrasados, que incluem as taxas do administrador.  Existem alguns métodos que podem ser usados ​​para adiar um leilão.

Resgatar a hipoteca 

Embora as pessoas se refiram a restabelecer uma hipoteca e resgatar uma hipoteca de forma intercambiável, eles são diferentes. Resgatar uma hipoteca é pagar a hipoteca; o restabelecimento requer a atualização da hipoteca. Durante os últimos dias de um processo de execução não judicial, o credor não é obrigado a aceitar a reintegração, mas deve permitir o resgate.

Candidate-se a uma modificação de empréstimo 

Os credores também não são obrigados a adiar um leilão em troca de uma modificação do empréstimo, mas a maioria dos bancos tentará elaborar um cronograma de reembolso temporário. Isso não significa que o banco não enviará a casa para leilão, portanto, tome cuidado; os mutuários podem solicitar ao banco uma promessa por escrito de não prosseguir com o leilão. Se aceito, os bancos concederão uma modificação temporária do empréstimo e, após três a seis meses, informarão ao mutuário que estão entrando com o pedido de execução hipotecária porque o mutuário não se qualifica para uma modificação permanente do empréstimo.Eles irão então apresentar um Aviso de Inadimplência.

Pedido de Falência 

Um pedido de falência não interrompe permanentemente um leilão, mas pode adiá-lo por um tempo. Quando um devedor pede falência, o tribunal emite uma ordem conhecida como suspensão automática que interrompe as tentativas dos credores de cobrar dinheiro, incluindo o adiamento de um leilão.  No entanto, o credor pode então apresentar uma moção para suspender a suspensão automática, especialmente se o O Aviso de Inadimplência já foi arquivado.

Registrar uma ordem de restrição temporária 

A maioria das pessoas associa uma ordem de restrição temporária com violência doméstica, mas a petição ao tribunal por proteção contra abuso também pode incluir um pedido para adiar um leilão. Os mutuários precisarão contratar um advogado para entrar com uma ordem de restrição temporária, e esse advogado pode precisar encontrar um motivo baseado em fraude ou alguma irregularidade por parte do credor. Mesmo que o advogado obtenha êxito e ganhe a discussão, a medida cautelar não é permanente.

Tentativa de fazer uma venda curta 

Dizer ao credor que o devedor está tentando fazer uma venda a descoberto geralmente não é suficiente; o mutuário deve apresentar uma oferta ao banco de um comprador qualificado. O corretor imobiliário ou advogado responsável pela negociação do mutuário liga então para o negociador do banco e solicita o adiamento do leilão. Freqüentemente, os bancos não consideram um pedido de adiamento até que o leilão ocorra em alguns dias.