Uma hipoteca é um acordo que permite ao devedor usar uma propriedade como garantia para garantir um empréstimo. O termo refere-se a um empréstimo à habitação na maioria dos casos. Você assina um acordo com o seu credor quando faz um empréstimo para comprar sua casa, dando ao credor o direito de agir caso você não faça os pagamentos exigidos.
O banco pode levar a propriedade em execução hipotecária se você deixar de pagar, forçando você a se mudar para que eles possam vender a casa. O produto da venda será então usado para pagar qualquer dívida que você ainda tenha sobre a propriedade.
Os termos “hipoteca” e “empréstimo à habitação” são frequentemente utilizados de forma intercambiável. Tecnicamente, uma hipoteca é o acordo que possibilita o seu empréstimo à habitação.
Por que os consumidores precisam de hipotecas
Os imóveis são caros. A maioria das pessoas não tem dinheiro disponível suficiente para comprar uma casa, então elas pagam uma entrada, de preferência em torno de 20% ou mais, e pegam o saldo emprestado. Esse saldo pode ser de centenas de milhares de dólares em muitos mercados.
Os credores só estão dispostos a lhe dar essa quantia se tiverem uma maneira de reduzir o risco. Eles se protegem exigindo que você use a propriedade que está comprando como garantia. Você “penhor” a propriedade, e essa promessa é sua hipoteca.
O banco obtém permissão para colocar uma garantia contra a sua casa nas letras miúdas do seu contrato, e essa garantia é o que permite que eles executem a hipoteca, se necessário.
As hipotecas são frequentemente usadas por indivíduos e famílias, mas empresas e outras organizações também podem comprar propriedades com hipotecas.
Tipos de hipotecas
Vários tipos de hipotecas estão disponíveis e compreender a terminologia pode ajudá-lo a escolher o empréstimo certo para sua situação.
Hipotecas de taxa fixa
As hipotecas de taxa fixa são o tipo mais simples de empréstimo. Você fará o mesmo pagamento todos os meses durante todo o prazo do empréstimo. As hipotecas de taxa fixa geralmente duram 15, 30 ou 15, embora outros termos estejam disponíveis.
A matemática desses empréstimos é bastante simples. O credor calcula um pagamento mensal fixo com base no valor do empréstimo, na taxa de juros e no número de anos necessários para saldar o empréstimo. Um empréstimo de prazo mais longo acarreta custos de juros mais altos ao longo da vida do empréstimo, tornando a casa mais cara.
Os empréstimos a taxas fixas são tão simples que você mesmo pode calcular os pagamentos da hipoteca e o processo de reembolso. Planilhas e modelos online tornam isso mais fácil. Esses cálculos são um exercício valioso que o ajudará a comparar os credores e a decidir qual empréstimo é certo para você.
Hipotecas de taxa ajustável
As taxas de juros das hipotecas de taxa ajustável podem mudar em algum momento. O seu pagamento mensal muda correspondentemente quando isso acontece, para melhor ou para pior. Seu pagamento aumentará se as taxas de juros subirem, mas você poderá ver pagamentos mensais mais baixos se as taxas caírem.
As taxas são normalmente fixadas por vários anos no início e, em seguida, podem ser ajustadas anualmente. Existem alguns limites quanto ao quanto eles podem aumentar ou diminuir.
Esses empréstimos podem ser arriscados porque você não sabe quanto será seu pagamento mensal em 10 anos e se poderá pagá-lo.
Empréstimos de capital próprio
As segundas hipotecas, também conhecidas como empréstimos imobiliários, são um meio de obter um empréstimo contra uma propriedade que você já possui. Você pode fazer isso para cobrir outras despesas, como consolidação de dívidas ou despesas com a educação de seu filho.
Você adicionará outra hipoteca à propriedade ou fará uma nova primeira hipoteca da casa se ela estiver quitada. O segundo credor hipotecário normalmente está na segunda posição. Eles só recebem o pagamento se sobrar dinheiro após o primeiro titular da hipoteca receber o pagamento em caso de execução hipotecária.
Esses empréstimos são notoriamente usados para “sacar” o valor da casa em tempos de crise financeira.
Hipotecas reversas
As hipotecas reversas podem fornecer renda a proprietários com mais de 62 anos que acumularam patrimônio em suas casas – os valores de suas propriedades são significativamente maiores do que os saldos restantes das hipotecas, se houver.
Os aposentados às vezes usam uma hipoteca reversa para complementar a renda ou para obter quantias fixas de dinheiro. O credor paga a você, mas os juros são acumulados ao longo da vida do empréstimo até que o saldo seja pago.
Embora você não pague o credor com uma hipoteca reversa, pelo menos não antes de morrer ou desocupar a propriedade por 12 meses ou mais, a hipoteca deve ser paga quando esse momento chegar. Isso pode exigir que você ou seus herdeiros tenham que vender a propriedade ou refinanciar a hipoteca reversa em um empréstimo tradicional.
Empréstimos somente com juros
Os empréstimos somente com juros permitem que você pague apenas os custos dos juros do seu empréstimo a cada mês, ou pagamentos mensais muito pequenos que às vezes são menores do que o valor dos juros mensais. Como resultado, você terá um pagamento mensal menor, porque não está reembolsando nada do principal do empréstimo.
As desvantagens são que você não está acumulando nenhum patrimônio em sua casa e terá que pagar o saldo principal eventualmente.
Esses empréstimos podem fazer sentido em determinadas situações de curto prazo, mas não são a melhor opção para a maioria dos proprietários que desejam acumular riqueza.
Empréstimos de balão
Os empréstimos-balão exigem que você pague o empréstimo inteiramente com um grande pagamento “balão” para eliminar a dívida após um determinado prazo. Você pode não ter pagamentos até esse momento, ou apenas pequenos pagamentos.
Esses empréstimos podem funcionar para um financiamento temporário, mas é arriscado presumir que você terá acesso aos fundos de que precisará no vencimento do pagamento inicial.
Empréstimos de refinanciamento
Os empréstimos de refinanciamento permitem que você troque uma hipoteca por outra se encontrar um negócio melhor. Você obtém uma nova hipoteca que paga o empréstimo antigo. Esse processo pode ser caro por causa dos custos de fechamento, mas pode valer a pena a longo prazo se você alinhar os números corretamente.
Os dois empréstimos não precisam ser do mesmo tipo. Você pode obter um empréstimo com taxa fixa para pagar uma hipoteca com taxa ajustável.
Como Obter um Empréstimo para Casa
Os empréstimos à habitação exigem muito mais documentação do que outros tipos de empréstimos, por isso, esteja preparado para um processo longo e detalhado. Vários fatores entram em jogo.
Seu crédito e receita
Como acontece com a maioria dos empréstimos, seu crédito e renda são os principais fatores que determinam se você será aprovado. Verifique seu crédito para ver se há algum problema que possa causar problemas antes de se inscrever e corrija-os se forem apenas erros.
Pagamentos atrasados, julgamentos e outras questões podem resultar em negação ou você vai acabar com uma taxa de juros mais alta, portanto, pagará mais durante a vida do empréstimo.
Documentação e relações
Os credores são obrigados a verificar se você tem renda suficiente para pagar quaisquer empréstimos que aprovarem, portanto, você terá que fornecer comprovante de renda. Certifique-se de que seu formulário W-2, sua declaração de impostos mais recente e outros documentos estejam em mãos para que você possa enviá-los ao seu credor.
- Os credores examinarão suas dívidas existentes para garantir que você tenha renda suficiente para pagar todos os seus empréstimos – incluindo o novo que está solicitando. Eles calcularão sua relação dívida / renda, que lhes informa quanto de sua renda mensal é consumido pelos pagamentos mensais do empréstimo.
- É possível comprar com um pequeno pagamento, mas suas chances de ser aprovado são maiores quando você faz um pagamento maior. Os credores calculam uma relação entre o valor do empréstimo e o valor que mostra quanto você está tomando emprestado em comparação com o valor do imóvel.
Quanto menos você pedir emprestado, menor será o risco para o credor, porque ele pode vender o imóvel rapidamente e recuperar todo ou a maior parte do dinheiro. E um adiantamento maior dá a você mais uma participação pessoal na propriedade e mais um incentivo para evitar o encerramento.
O processo de pré-aprovação do empréstimo
É melhor saber quanto você pode pedir emprestado antes de começar a comprar casas. Uma maneira de fazer isso é ser pré-aprovado por um credor.
Este é um processo preliminar no qual os credores avaliam suas informações de crédito e sua receita. Eles podem lhe dizer o valor máximo do empréstimo que provavelmente aprovarão você. Isso não significa necessariamente que você será aprovado, mas é uma informação útil. Os credores examinarão tudo mais de perto e emitirão uma aprovação oficial – ou rejeição – quando você estiver sob contrato.
Obter uma carta de pré-aprovação de um credor pode ajudar a fortalecer sua oferta ao fazer uma.
Quanto para pedir emprestado
Os credores sempre informam quanto você pode pedir emprestado, mas não discutem quanto você deve tomar emprestado. Depende de você decidir quanto deseja gastar, que tipo de empréstimo usar e o valor da entrada que você pode fazer.
Todos esses fatores determinam quanto você pagará a cada mês e quantos juros você pagará ao longo da vida do empréstimo. É arriscado pedir emprestado o valor máximo disponível, especialmente se você quiser ter alguma folga em seu orçamento mensal.
Onde pedir emprestado
Os empréstimos à habitação estão disponíveis em várias fontes diferentes. Obtenha orçamentos de pelo menos três credores diferentes e escolha aquele que funciona melhor para você. Você tem poucas opções.
Corretores de hipotecas
Os corretores hipotecários têm acesso a empréstimos de vários bancos e outras fontes de financiamento e podem ajudá-lo a selecionar um credor com base na taxa de juros e outros recursos. Normalmente, eles cobram uma taxa de originação em troca deste serviço. Você pode ter que pagar a taxa ou ela pode ser paga pelo credor. Às vezes, é uma combinação de ambos.
Peça uma recomendação ao seu agente imobiliário ou a outras pessoas em quem você confie, se não conhecer nenhum corretor de hipotecas.
Bancos e cooperativas de crédito
O dinheiro que os clientes colocam em contas correntes e de poupança é efetivamente investido pelos bancos e unidades de crédito quando eles o emprestam. Essas instituições também obtêm receitas de taxas de originação, juros e outros custos de fechamento.
Credores Online
Os credores online podem financiar empréstimos sozinhos – usando dinheiro de investidores – ou podem funcionar como corretores de hipotecas. Esses serviços são convenientes porque você pode lidar com tudo virtualmente e, muitas vezes, pode obter orçamentos mais ou menos instantaneamente.
Cada credor deve fornecer uma estimativa de empréstimo. Isso o ajudará a comparar o custo do empréstimo de diferentes credores. Leia esses documentos cuidadosamente e faça perguntas até entender tudo o que vê.
Programas de empréstimo disponíveis
Às vezes, é possível obter ajuda com seu empréstimo por meio de programas oferecidos pelo governo e por organizações locais. Esses programas facilitam a aprovação e alguns oferecem incentivos criativos para tornar a compra de uma casa mais acessível e atraente.
Talvez seja possível refinanciar com esses programas também, mesmo que você deva mais do que o valor da sua casa.
Os programas de empréstimos do governo estão entre os mais generosos. Na maioria dos casos, um credor privado fornece o dinheiro e o governo federal promete reembolsar o empréstimo se você não o fizer. Existem vários desses programas, incluindo:
Os empréstimos da FHA são segurados pela Federal Housing Administration. Eles são populares para compradores de casas que desejam fazer pequenos pagamentos iniciais. É possível comprar com apenas 3,5% de desconto com esses empréstimos, e eles são relativamente fáceis de se qualificar, mesmo se você tiver um crédito menos do que perfeito.- Veteranos, membros de serviço e cônjuges elegíveis podem comprar uma casa com um empréstimo garantido pelo Departamento de Assuntos de Veteranos (VA). Esses empréstimos VA não exigem seguro hipotecário, mesmo sem pagamento em alguns casos. Você pode tomar emprestado com crédito menos do que perfeito, os custos de fechamento são limitados e o empréstimo pode ser assumido – ele pode ser transferido para outra pessoa que seria responsável por fazer os pagamentos.
- Os programas de compra de uma casa pela primeira vez podem facilitar a aquisição de sua primeira casa, mas geralmente vêm com restrições. Esses programas são frequentemente desenvolvidos por governos locais e organizações sem fins lucrativos para ajudar com adiantamentos, aprovações, taxas de juros e muito mais. Eles são difíceis de encontrar e para os quais se qualificam, no entanto. Eles podem limitar o quanto você pode lucrar ao vender.
Maneiras de economizar dinheiro
Os empréstimos para habitação são caros, por isso o corte de alguns custos pode resultar em economias de centenas ou milhares de dólares.
- Quanto maior e mais longo for o seu empréstimo, mais importa a sua taxa de juros. Você pagará juros sobre o saldo do empréstimo ano após ano, e isso pode somar dezenas de milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo. Às vezes, faz sentido pagar mais adiantado – até mesmo comprando “pontos” em seu empréstimo – se isso permitir que você fixe uma taxa baixa no longo prazo. Você pode pagar hipoteca ou taxas pontuais de descontos ao credor no fechamento em troca de uma taxa de juros menor.
- Provavelmente, você terá que pagar um seguro hipotecário se fizer um pagamento inicial inferior a 20%. Este seguro protege o credor no caso de você parar de fazer os pagamentos – a seguradora pagará o seu saldo em caso de inadimplência. Tente encontrar uma maneira de chegar a 20%.
Você não pode realmente se livrar do custo do seguro hipotecário a menos que refinancie com alguns empréstimos, como empréstimos FHA, mas muitas vezes você pode remover o requisito quando acumula pelo menos 20% em patrimônio líquido.
- Você terá que pagar várias despesas ao obter um empréstimo hipotecario. Existem taxas de aplicação, taxas de verificação de crédito, taxas de originação e custos de avaliação.
Desconfie de empréstimos “sem custo de fechamento”, a menos que tenha certeza de que ficará em casa por um curto período de tempo, porque eles podem custar mais caro ao longo da vida do empréstimo.