Como o mercado imobiliário determina o valor de um imóvel.

O que é valor de mercado justo?

Qualquer pessoa que já tentou comprar ou vender uma casa estará familiarizada com a importância do valor justo de mercado de uma propriedade, ou FMV. FMV é o preço que um imóvel seria vendido no mercado aberto sob condições normais. Assim, o FMV é significativo para quem possui um imóvel, bem como para quem deve pagar o imposto sobre esse imóvel. Fazer uma dedução com base na propriedade requer a determinação do FMV. O termo também é amplamente utilizado no mercado de investimento imobiliário.

Infelizmente, não existe uma maneira fácil ou universal de determinar o valor de mercado de um imóvel. No entanto, quase todas as avaliações de mercado se resumem a dois fatores: avaliações imobiliárias e vendas comparáveis ​​recentes.

A Economia do Valor de Mercado

O valor de cada bem em uma economia de mercado é baseado no processo de descoberta de preço. Produtores e revendedores propõem valores hipotéticos e esperam encontrar compradores com avaliações semelhantes. Em contraste, os consumidores aumentam ou diminuem os preços com base em suas interpretações variáveis ​​do valor dos bens. Este processo é imperfeito e em constante mudança.

Para o mercado imobiliário, o comprador deve valorizar uma propriedade superior ao valor que está disposto a negociar por aquela propriedade. Ao mesmo tempo, o vendedor deve avaliar o imóvel por um preço inferior ao oferecido. É claro que a oferta e a demanda por uma casa em uma determinada região influenciarão essas avaliações econômicas, bem como a situação da economia em geral em termos de crescimento do PIB, desemprego e inflação.

Avaliações e vendas comparáveis

Uma avaliação é uma opinião profissional de valor. Durante a venda de uma casa, o banco que oferece o empréstimo normalmente seleciona um avaliador para emitir uma opinião sobre o valor do imóvel em uma data específica.

Vendas comparáveis, também conhecidas como abordagem de “dados de mercado”, são a maneira mais comum de chegar ao valor de mercado. Aqui, as vendas recentes de propriedades de estatura semelhante são revisadas para informar o julgamento. Se os preços das casas vendidas recentemente que geralmente correspondem aos mesmos critérios que os seus (por exemplo, em termos de tamanho, número de quartos, comodidades, etc.) forem altos, é provável que você também obtenha um valor de avaliação mais favorável. Observe que o valor de avaliação pode acabar sendo bem diferente do preço de venda real no mercado.

Publicação IRS 561

A publicação do código tributário aplicável ao valor justo de mercado de imóveis é a Publicação 561 do IRS. Esta publicação aborda todos os tipos de avaliações de propriedades, incluindo carros, barcos, coleções, roupas usadas, títulos, patentes, anuidades e muitos outros. Mas não separa uma seção para determinar o valor de mercado imobiliário.

A publicação 561 afirma explicitamente que “uma avaliação detalhada por um avaliador profissional é necessária” para uma avaliação adequada. Três abordagens são consideradas aceitáveis ​​pelo avaliador: a abordagem de vendas comparáveis, a abordagem de capitalização de receita ou o novo método de custo de reposição.

Abordagem de vendas comparáveis

A abordagem de vendas comparáveis ​​compara uma propriedade a outras propriedades com características semelhantes que foram vendidas recentemente. Este método leva em consideração todas as características da propriedade, por exemplo, seu tamanho, o número de quartos e o efeito que as características individuais têm no valor geral da propriedade.

Abordagem de capitalização de renda

A abordagem de capitalização da renda avalia um investimento com base na expectativa de benefícios futuros. Este método relaciona o valor da propriedade com o aluguel de mercado que se espera que ela ganhe e com o valor de revenda.

Abordagem de novo valor do custo de reposição

O método do novo valor do custo de reposição determina o custo atual de construção de uma propriedade com a mesma utilidade usando os materiais de construção atuais e aderindo aos padrões e layouts de projeto atuais.

The Bottom Line

Independentemente de como você avalia uma propriedade, no final do dia, a quantia de dinheiro recebida pela casa será negociada entre um comprador e um vendedor. Cada parte pode usar técnicas de avaliação para ajudar a defender seu caso, mas um acordo é normalmente alcançado com algum compromisso e algumas idas e vindas pessoais.