O que é um modelo de avaliação automatizado (AVM)?
Modelo de avaliação automatizado (AVM) é um termo para um serviço que usa modelagem matemática ou estatística combinada com bancos de dados de propriedades e transações existentes para calcular valores imobiliários. A maioria dos modelos de avaliação automatizados (AVMs) compara os valores de propriedades semelhantes no mesmo ponto no tempo. Muitos avaliadores, e até instituições de Wall Street, usam esse tipo de modelo para avaliar propriedades residenciais.
AVMs prontos para o consumidor também estão disponíveis, incluindo o “Zestimate” da Zillow e ferramentas de avaliação imobiliária baseadas na web semelhantes.
Principais vantagens
- Modelos de avaliação automatizados (AVMs) são modelos de precificação baseados em software usados no mercado imobiliário para avaliar propriedades.
- AVMs são mais eficientes e consistentes do que um avaliador humano, mas também são tão precisos quanto os dados por trás deles, o que significa que podem estar desatualizados ou incorretos.
- Os provedores de AVM incluem plataformas comerciais como CoreLogic, Freddie Mac e Equifax; bem como sites de consumidores gratuitos como Zillow e Trulia.
Compreendendo os modelos de avaliação automatizada
Os provedores de modelo de avaliação automatizada (AVM) oferecem seus serviços a clientes, incluindo agentes imobiliários e corretores, credores hipotecários e grandes instituições financeiras. Os principais fornecedores de AVM incluem CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue e Equifax. Os principais fornecedores promovem sua precisão, cobertura abrangente e economia de tempo.
Os relatórios AVM são orientados por tecnologia, incluindo algoritmos proprietários, e podem ser obtidos em segundos por credores e agentes. Eles geralmente contêm um modelo hedônico (um tipo de análise de regressão estatística) e um índice de vendas repetidas, que são ponderados e analisados para gerar a estimativa de preço. Os AVMs geralmente incluem o valor do assessor fiscal, todas as informações pertinentes sobre a propriedade em questão, como seu histórico de vendas e uma análise das vendas de propriedades semelhantes. Para que o modelo funcione bem, eles precisam de dados de alta qualidade em quantidade suficiente para serem representativos. Embora esses modelos sejam rápidos e baratos, eles não levam em consideração a condição da propriedade para determinar seu valor.
Eles também são usados para apoiar a subscrição de hipotecas e empréstimos de home equity, decisões de refinanciamento, bem como auxiliar na mitigação de perdas e atividades de gestão de risco de crédito, como marcação a mercado de participações imobiliárias em carteiras de investimento institucional. Embora os AVMs inicialmente fossem usados para avaliar imóveis residenciais, seu uso se expandiu para outros tipos, incluindo imóveis comerciais.
AVMs e avaliações físicas
Apesar de seu uso difundido hoje em dia, ainda restam dúvidas sobre o quão precisos esses modelos automatizados são em comparação com as avaliações físicas. Um artigo de conferência de 2017 intitulado “Modelos de avaliação automatizados (AVMs): um admirável mundo novo?” por George Andrew Matysiak, da Universidade de Economia de Cracóvia, faz referência a outros estudos sobre este tópico ao abordar os pontos fortes e as deficiências desses modelos como ferramenta de avaliação. Devido a questões de precisão, alguns participantes da indústria sugerem a visualização dos resultados de vários AVMs como uma forma de aumentar a confiança nos resultados.
Embora seu uso esteja crescendo, eles não suplantaram os avaliadores humanos, até porque a maioria das transações hipotecárias exige que as avaliações da propriedade em questão sejam realizadas por avaliadores certificados.