O valor de mercado justo (FMV) é um conceito importante na avaliação e troca de bens imóveis e outras propriedades. O Internal Revenue Service (IRS) usa o valor justo de mercado para determinar o valor em dólares de doações de caridade, de ativos que são convertidos para uso comercial e em vários outros assuntos fiscais.
O que é valor de mercado justo?
De acordo com o IRS, o valor justo de mercado é estabelecido quando cinco critérios são atendidos:
- A propriedade provavelmente seria vendida por esse preço no mercado aberto.
- Tanto o comprador quanto o vendedor estão dispostos a entrar na transação a esse preço.
- O vendedor não é obrigado a vender o imóvel e o comprador não é obrigado a comprar. Nenhuma das partes está sob coação para consumar a transação.
- Ambos têm pleno conhecimento da propriedade, sua condição e todos os fatos relevantes relativos a ela.
- Nenhuma restrição foi colocada sobre como a propriedade pode ser usada.
Por exemplo, Fred está vendendo sua casa para Freida por US $ 125.000. O porão da casa se inunda com cada chuva forte, então ninguém estaria disposto a pagar muito mais do que esse preço. A propriedade atendeu aos critérios de mercado aberto.
Freida deseja a propriedade tanto quanto Fred deseja vendê-la, então o critério de “boa vontade” é atendido. Fred não está desesperado para vender, Freida não está desesperado para comprar e Freida está totalmente ciente do problema do porão, então os critérios restantes são atendidos. O valor justo de mercado da propriedade é, portanto, $ 125.000.
A última regra de restrições quanto ao uso da propriedade não se aplica se a casa for vendida em vez de doada para caridade.
FMV é uma estimativa do valor de mercado de uma propriedade com base no que um comprador e vendedor instruídos, dispostos e despreocupados poderiam concordar, cada um se comportando de acordo com seus próprios interesses.
O conceito de valor justo de mercado existe dentro de um período específico de tempo para que a transação ocorra. O FMV pode mudar se o período de tempo para a transação mudar. O valor justo de mercado da propriedade é, então, uma avaliação justa, ou uma avaliação de seu valor.
Um exemplo de FMV: impostos sobre presentes
Agora, digamos que Fred dê a casa para sua filha, Mary. Ele deveria um imposto sobre doações se não recebesse uma compensação dela igual ou superior ao valor justo de mercado da casa.
A questão do valor justo de mercado torna-se discutível se Maria não der nada em troca a Fred – a casa é um presente e ele deve um imposto sobre doações. Mas digamos que ela pague a ele $ 50.000 pela propriedade. A casa ainda é um presente se seu valor justo de mercado for $ 125.000. Seu valor de $ 50.000 a $ 125.000 – ou $ 75.000 – está sujeito ao imposto sobre doações.
Então, como o IRS determina o valor justo de mercado da casa? Em primeiro lugar, pelo que Fred poderia ter vendido a propriedade no mercado atual, presumindo que não seja uma liquidação imediata? Ele não está desesperado para vender por causa de alguma circunstância urgente. Ele não é obrigado a agir e dispor da propriedade.
O comprador também não está desesperado para comprar a casa por qualquer motivo. Ele também não é obrigado a agir. Tanto o comprador quanto o vendedor estão cientes de que há vazamentos no porão e a oferta do comprador se baseia nesta informação: $ 125.000. Ambos têm um conhecimento razoável dos fatos relevantes.
O IRS diz que $ 125.000 é o valor justo de mercado da propriedade sob essas circunstâncias. Fred, portanto, deu a Mary um presente de $ 75.000 se ele aceitar apenas $ 50.000 pela propriedade.
A taxa de imposto sobre doações pode chegar a 40% em 2020, mas isso depende do valor total de todas as propriedades que um doador doa ao longo de sua vida. Na prática, entretanto, até $ 11,58 milhões podem ser doados a partir de 2020 sem incorrer em um imposto sobre doações, mas essa isenção é compartilhada com o imposto sobre herança. Deve cobrir ambos.
Outro exemplo: doações de caridade
O mesmo conceito básico se aplica à propriedade doada que uma pessoa dá a organizações de caridade. Quanto alguém estaria disposto a pagar a você na economia de hoje por aquela televisão usada em sua condição atual? Esse é o seu valor justo de mercado.
Felizmente, a maioria das instituições de caridade qualificada publica listas on-line de quanto valem as roupas e outros bens pessoais doados para fins fiscais, sempre supondo que o presente esteja em boas condições. O IRS geralmente não permite que você deduza impostos para itens que não estejam em “boas condições de uso”, embora existam exceções para antiguidades e se você puder fornecer uma avaliação.
Valor de mercado justo vs. valor intrínseco
Uma estimativa do valor justo de mercado pode ser baseada em precedentes ou extrapolação. O FMV difere do valor intrínseco, que é o valor real de uma propriedade ou ativo com base em técnicas analíticas e percepções subjacentes de seus fatores tangíveis e intangíveis.
O valor intrínseco pode ou não ser igual ao valor justo de mercado. Por exemplo, os investidores analisam títulos na esperança de encontrar investimentos em que o valor verdadeiro ou intrínseco do investimento exceda seu valor justo de mercado atual.
Valor de mercado justo vs. valor imposto
Local, tempo, precedentes comparáveis e a avaliação pessoal de cada pessoa envolvida na transação contribuem para a formação do FMV. É a interpretação subjetiva dos fatos e informações disponíveis no momento da avaliação. É diferente do valor imposto, no qual uma autoridade legal, como uma regulamentação fiscal existente ou um tribunal, define um valor absoluto para a propriedade.
O que não é valor de mercado justo
Existem algumas circunstâncias em que as transações de mercado justas não se aplicam. Eles incluem o domínio eminente, onde uma propriedade é adquirida em vez da venda. O vendedor está sob coação neste caso, então os critérios do IRS para o valor justo de mercado não foram atendidos.
O valor justo de mercado não se aplica a vendas de liquidação, ações em vez de execução hipotecária ou outras vendas problemáticas.
Outros usos do valor justo de mercado
O conceito de valor justo de mercado é amplamente utilizado nos negócios e na vida. O FMV é usado para determinar quanto você pode amortizar para as doações de propriedades que você faz para instituições de caridade como a Good Will. Ele determina se um imposto sobre doações é devido ao governo federal, bem como o valor de uma propriedade para fins de imposto de propriedade.
Os impostos municipais sobre a propriedade são freqüentemente baseados no FMV. É usado quando você está entrando com um pedido de indenização de seguro, talvez como resultado de um acidente automobilístico, em que a seguradora cobrirá os danos até o valor justo de mercado do seu veículo. Mas na maioria dos casos, a equação do valor justo de mercado definida pelo IRS é usada para determinação.