A chave para dominar o Schedule E do Internal Revenue Service (IRS) para proprietários – “Renda e Perda Suplementar” – é organizar suas receitas e despesas usando uma planilha ou programa de software de finanças pessoais. Os proprietários que mantêm resumos detalhados das despesas com o aluguel são os que mais se beneficiam na hora do imposto. As regras do IRS em relação à receita de aluguel são muito generosas, então você vai querer tirar proveito delas.
Cronograma E Dicas fiscais
Os proprietários devem manter registros excelentes sobre a base de custos, receitas e despesas. A melhor maneira de rastrear esses itens é criar uma planilha – seu contador pode até ter um modelo que você possa usar. Aqui estão os itens que você deseja rastrear:
- Preço de compra da casa, condomínio ou prédio de apartamentos que você está alugando
- Depreciação acumulada e depreciação anual atual em sua propriedade
- Renda
- Depósitos de segurança que você recebeu
Além de controlar a receita, você deseja controlar as despesas. Muitas despesas relacionadas à manutenção de um imóvel alugado podem ser deduzidas de sua receita de aluguel. Essas despesas incluem:
- Comissões ou taxas de administração de propriedade
- Custos de publicidade
- Custos de limpeza, manutenção e reparo
Seguro residencial e taxas HOA
Impostos imobiliários e despesas com juros hipotecários- Serviços de utilidade pública
Se você controlar essas despesas usando um software de finanças pessoais ou uma planilha de computador, seus relatórios mensais e de fim de ano estarão ao seu alcance e você poderá imprimi-los facilmente.
Aproveite as limitações de perda de atividade passiva
Se uma de suas propriedades para locação tiver um prejuízo líquido no ano, essa perda pode ser compensada com as perdas e lucros de todas as suas outras propriedades para locação.
Agora, aqui está a notícia que talvez não seja tão boa: se o total de todas as suas propriedades for negativo – uma perda líquida – essa perda geralmente não pode ser deduzida do resto de sua renda anual (mas há exceções). Isso ocorre porque o aluguel Nossa propriedade imobiliária é geralmente considerada uma atividade passiva, mesmo se você dedicar uma quantidade substancial de tempo para selecionar os inquilinos certos, consertar a unidade alugada e inspecionar a propriedade para manutenção de rotina. As perdas de atividades passivas são limitadas a compensar os lucros passivos.
Se você participar ativamente das atividades de aluguel, quaisquer perdas com aluguel podem ser deduzidas em até US $ 25.000 por ano no total em todas as suas propriedades de aluguel. Pessoas casadas que entram com o processo separadamente têm um limite de perda de aluguel de até $ 12.500, desde que a pessoa tenha vivido longe de seu cônjuge durante todo o ano fiscal. O valor da perda de aluguel permitido para participantes ativos em uma propriedade de aluguel varia com base em sua renda bruta ajustada modificada (MAGI):
- Para MAGI de $ 100.000 ou menos ($ 50.000 ou menos se o casamento for casado separadamente), as perdas do aluguel podem ser deduzidas integralmente, até o limite de $ 25.000 ($ 12.500 para os casados e declarando separadamente).
- Para MAGI entre $ 100.000 e $ 150.000 (entre $ 50.000 e $ 75.000 se o pedido for casado separadamente), as perdas no aluguel podem ser deduzidas até um limite de 50% da diferença entre $ 150.000 ($ 75.000 se o pedido for casado separadamente) e o MAGI.
- Para MAGI acima de $ 150.000 ($ 75.000 se o casamento for declarado separadamente), nenhuma das perdas do aluguel pode ser deduzida de outras receitas.
Você pode levar perdas adiante
As perdas de aluguel que são limitadas pelas limitações de perda de atividade passiva podem ser transportadas para o ano fiscal subsequente, quando podem compensar os lucros de aluguel. As limitações de perda de atividade passiva são aplicadas a cada ano, mas as perdas de aluguel continuam a transportar ano após ano até o as perdas são usadas para compensar os lucros de aluguel ou sendo deduzidas de outras receitas.
O formulário 8582 é usado para calcular as limitações de perda de atividade passiva e para controlar as perdas de aluguel que se acumulam a cada ano para cada propriedade.
Planejamento tributário para proprietários
Os proprietários podem lucrar quando a renda do aluguel é suficiente para pagar a hipoteca, bem como os impostos sobre a propriedade, seguros e reparos. No entanto, os proprietários podem depreciar o preço de compra do imóvel alugado, e isso muitas vezes pode transformar um lucro econômico em prejuízo fiscal – as despesas podem exceder a receita após a depreciação ser levada em consideração.
De vez em quando, no entanto, os proprietários enfrentam grandes despesas, como substituir um telhado ou destruir um apartamento depois que um inquilino de longa data desocupa. Nessas circunstâncias, o proprietário pode ter uma perda superior a $ 25.000, mas as regras de perda de atividade passiva limitam a perda a exatamente $ 25.000. O restante será transportado para o próximo ano. Nesse ponto, o proprietário terá mais lucros e será capaz de absorver o excesso de perdas fiscais.
Venda de propriedades para aluguel
Vender uma casa, prédio de apartamentos ou outro imóvel alugado não é o mesmo que vender sua residência principal. Assim como quando você está calculando ganhos de capital, a fórmula para calcular o ganho ou perda de um imóvel alugado envolve a subtração da base de custo do preço de venda.
Base de custo ajustada para propriedade de aluguel
Para calcular sua base de custo em um imóvel alugado, some os seguintes valores:
- Preço de compra
- Custos de compra (taxas de título e caução, comissões de agentes imobiliários, etc.)
- Melhorias (substituição do telhado, novo forno, etc.)
Custos de venda (taxas de título e caução, comissões de agentes imobiliários, etc.)- Depreciação acumulada (conforme relatado em seus formulários fiscais)
Depois de saber sua base de custo, você pode subtraí-la do preço de venda. Se o número resultante for positivo, você obteve lucro quando vendeu seu imóvel alugado. Se o número resultante for negativo, você sofreu uma perda. Os ganhos nas vendas de imóveis alugados podem ser tributados em parte como recuperação de depreciação (a uma taxa de imposto de no máximo 25%) e em parte como ganhos de capital (que tem uma taxa de imposto que depende de sua faixa de renda geral). As vendas de imóveis para aluguel são relatadas no Formulário 4797, e quaisquer cálculos de ganho de capital são relatados no Anexo D.
Bens imóveis e responsabilidade limitada
Muitos proprietários consideram a formação de corporações, sociedades de responsabilidade limitada ou parcerias para adquirir suas propriedades de aluguel. Uma corporação pode ser desvantajosa porque as taxas favoráveis de ganhos de capital de longo prazo se aplicam apenas aos contribuintes, não às corporações.
Uma sociedade de responsabilidade limitada seria capaz de repassar os ganhos de longo prazo aos seus membros. Como os ganhos são tributados nas declarações de impostos pessoais dos membros, eles estão qualificados para a alíquota preferencial de 15% sobre ganhos de longo prazo. Os proprietários devem discutir este e outros aspectos jurídicos da formação de uma empresa de aluguel de propriedades com um advogado para compreender as implicações jurídicas e financeiras de tal estratégia.