Será que duas mentalidades de investimento – uma antiga e uma nova – podem se dar bem sem enlouquecer uma à outra? Essa é a questão-chave que se coloca pelo crowdfunding no mercado imobiliário, e uma questão que está sendo respondida de maneira principalmente positiva. Este estranho par de crowdfunding e imobiliário parece estar se combinando muito bem e dando aos investidores uma nova maneira de alavancar investimentos no mercado imobiliário global.
Principais vantagens
- O crowdfunding imobiliário permite que os desenvolvedores solicitem uma ampla gama de investidores potenciais, alavancando essas redes sociais em plataformas de tecnologia.
- Novas mudanças nos regulamentos decorrentes da Lei JOBS de 2012 proporcionam maior acesso ao crowdfunding imobiliário, permitindo aos indivíduos maior acesso ao extenso mercado imobiliário dos EUA.
- Uma das maiores vantagens de investir em crowdfunding para imóveis é que os investidores podem comprometer quantias muito menores de capital em qualquer propriedade, às vezes tão baixas quanto $ 500 ou $ 1.000.
- Uma desvantagem de investir com financiamento coletivo é que, para a maioria desses projetos, você precisa ser um investidor credenciado.
Principalmente para investidores mais ricos (por enquanto)
De fato, o site de crowdfunding imobiliário iFunding estima o tamanho do mercado combinado em mais de US $ 11 trilhões! Em uma recente conferência do setor na cidade de Nova York, Markley Roderick, advogado da Flaster / Greenberg PC e moderador da conferência, abordou as novas regulamentações vinculadas à Lei Jumpstart Our Business Startups (JOBS) de 2012. Essas regras permitem a maioria dos investidores ricos (com um patrimônio líquido de US $ 1 milhão ou mais) para obter acesso direto ao mercado imobiliário por meio de crowdfunding ou empréstimo ponto a ponto (entre outros mercados de investimento).
Enquanto a US Securities and Exchange Commission explora maneiras de permitir que investidores de todos os níveis de renda acessem o mercado imobiliário online, Roderick diz que os investidores mais ricos já estão investindo em sites de crowdfunding como iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet e Fundrise. “Se apenas uma pequena porcentagem deles investir apenas uma pequena quantidade de seus ativos em imóveis, o mercado será de trilhões de dólares”, explica Roderick.
Crowdfunding de imóveis
O crowdfunding usa redes sociais como amigos, familiares e colegas vinculados por sites de mídia social como Facebook, Twitter e LinkedIn para divulgar um novo negócio e atrair uma ampla gama de investidores individuais. O crowdfunding tem o potencial de expandir muito o grupo de investidores potenciais dos quais os fundos podem ser levantados, além do círculo tradicional de insiders, proprietários, parentes e capitalistas de risco. Modificações recentes nas leis sobre quem pode investir em imóveis dessa forma e como abriram as portas para mais crowdfunding.
Grupos do setor imobiliário já estão embarcando no movimento do crowdfunding, promovendo um acesso de risco relativamente baixo ao mercado imobiliário dos EUA. “Crowdfunding para imóveis não é um fenômeno inteiramente novo”, a Associação de Desenvolvimento de Imóveis Comerciais nos lembra em uma declaração feita no outono de 201; “Muitos jogadores entraram em campo. Embora cada uma dessas plataformas tenha seu nicho e estratégia próprios, com diferentes níveis de investimento mínimo, todas são voltadas para investidores credenciados que atendem a requisitos específicos de patrimônio líquido e / ou receita anual. Por outro lado, o financiamento coletivo sob a Lei JOBS abrirá o campo para muitos investidores menores. ”
Quais são os prós e os contras do financiamento coletivo para investidores? Em uma palavra, tudo se resume a risco para os dois lados; especificamente, quanta informação os investidores desejam absorver online. De acordo com o relatório, tanto os incorporadores quanto os investidores imobiliários podem obter retornos financeiros significativos por meio do crowdfunding e ambos são capazes de distribuir seus riscos.
Prós e contras do crowdfunding imobiliário
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Os investidores têm acesso ao mercado imobiliário com pequenas quantias de dinheiro.
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Trabalhe diretamente com incorporadores e gestores imobiliários e tenha voz no processo.
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Pode escolher em quais empreendimentos imobiliários deseja investir seu dinheiro.
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Acesso a uma miríade de projetos, portanto a escolha não é um problema.
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Tamanhos de investimento menores em qualquer projeto único.
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Você deve ser um investidor credenciado nos Estados Unidos neste momento.
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O risco de perda de investimento (de incorporadores imobiliários) é maior para o financiamento coletivo em comparação com o financiamento de investimento imobiliário direto e ponto a ponto.
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A falta de liquidez, assim como a ausência de um mercado secundário, restringe o fácil acesso às oportunidades de venda para os investidores.
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Os riscos de investimento são os mesmos de qualquer investidor imobiliário. Se o mercado cair, o investidor provavelmente perderá dinheiro.
Como começar
Para começar com o financiamento coletivo no setor imobiliário, Jillienne Helman, diretora executiva da Realty Mogul, aconselha uma empresa que ainda existirá por um tempo.
“Primeiro, trabalhe com uma empresa de financiamento coletivo que sobreviverá”, diz ela. “Isso significa bem capitalizado. O que me assusta é o número de empresas de financiamento coletivo que são lideradas por dois alunos que acabaram de se formar na faculdade e que não estão capitalizados. ”
Darren Powderly, o cofundador do CrowdStreet.com, diz que fazer a devida diligência é mais importante para o setor imobiliário do que para outros investimentos, no que diz respeito a trabalhar com uma empresa de crowdfunding. “Do ponto de vista do investidor, deve-se ter o cuidado de pesquisar as plataformas em que ele busca oportunidades de investimento”, diz Powderly. “Nem todas as plataformas são criadas da mesma forma, e vários planos de negócios estão sendo testados para capitalizar sobre essa tendência emergente.”
A Powderly aconselha especificamente os investidores a investigarem os fundadores e a alta administração da plataforma ou empresa de crowdfunding para garantir que eles tenham uma excelente reputação baseada na experiência anterior de negócios. “A principal experiência do setor em finanças, imóveis e tecnologia é essencial para operar uma plataforma confiável e confiável”, acrescenta. “Os investidores devem gravitar em torno de plataformas que oferecem excelente atendimento ao cliente – não apenas durante o processo de arrecadação de fundos, mas também depois que o negócio for totalmente financiado e fechado. Apesar do fato de haver mais de 50 plataformas em algum modo de operação, há apenas meia dúzia ou mais que estão emergindo como líderes no espaço. Os investidores devem pesquisar várias plataformas e selecionar suas três principais com base em seus objetivos de investimento e experiência de usuário preferida. ”
Depois de decidir investir em imóveis dessa forma, uma das principais vantagens é que você pode alocar uma quantidade menor de capital para cada um de seus investimentos de financiamento coletivo. Você pode encontrar vários projetos diferentes que podem exigir apenas $ 500 ou $ 1.000, facilitando a diversificação. Outro benefício de seguir esse caminho é que geralmente não há taxas de investimento, ao contrário dos custos adicionais que você esperaria pagar com investimentos imobiliários tradicionais, como custos de fechamento ou comissões de corretores de imóveis.
Transparência é crítica
Powderly aconselha a procura de plataformas de crowdfunding e patrocinadores que reconhecem os riscos ao mesmo tempo que fornecem uma abordagem baseada na educação para a gestão de riscos. “A maioria das plataformas de crowdfunding imobiliário hoje só permite que investidores credenciados, conforme definido pela SEC, invistam”, diz ele. “Os investidores credenciados são aconselhados a investir valores com os quais se sintam confortáveis, dada sua carteira geral de investimentos.”
Outra dica: invista apenas em ofertas de patrocinadores em que você confia, e que você tenha certeza de que zelará pelos seus melhores interesses nos momentos bons e ruins.
“Se um investidor não entende como seu dinheiro está sendo usado, os fatores de risco do investimento e quais fatores influenciam seu retorno sobre o investimento, ele deve procurar o conselho de seu consultor de investimentos de confiança ou repassar o investimento”, acrescenta Em pó. “Haverá muitas outras oportunidades de investimento para escolher, então não se precipite em tomar uma decisão de investimento desinformada.”
Uma plataforma profissional de crowdfunding imobiliário deve fornecer aos investidores amplas oportunidades de se comunicarem sobre a oferta, incluindo fazer apresentações diretamente ao patrocinador da lista de propriedades em particular.
Um Novo Ambiente Regulatório
O catalisador para o lançamento de crowdfunding para investimentos imobiliários, junto com outros tipos de empreendimentos comerciais, foi a aprovação da Lei JOBS em 2012. Até recentemente, a capacidade de anunciar e solicitar investidores para investimentos imobiliários era restrita. O JOBS Act (Título II) mudou drasticamente a forma como o capital de investimento pode ser levantado, modificando as regras existentes do Regulamento D, especificamente aquelas regras relativas a como as empresas podem oferecer e vender seus títulos sem ter que registrar o último na Comissão de Valores Mobiliários dos EUA ( SEC).
No passado, o Regulamento D, a Regra 506 colocava restrições aos esforços de arrecadação de fundos, limitando especificamente a arrecadação de fundos apenas a relacionamentos pré-existentes e impedindo um patrocinador ou outra parte de solicitar ou anunciar abertamente essas oportunidades de investimento privado. A nova Regra 506 (c) permite que emissores, patrocinadores, sindicadores e outros que estão levantando capital de investidores privados anunciem essas oportunidades de investimento privado para investidores credenciados sob certas condições. Essa regra entrou em vigor em 23 de setembro de 2013. A nova legislação federal representa uma grande mudança para patrocinadores que captam recursos para aquisição ou incorporação imobiliária. Essencialmente, o Título II dá às empresas de crowdfunding luz verde para direcionar o mercado a um grande grupo de investidores em potencial por meio da mídia social e da Internet. Também criou um novo veículo para os investidores acessarem mais facilmente as oportunidades de investimento imobiliário direto.
Como observa Powderly, pela primeira vez, os investidores têm acesso direto a uma seleção de ofertas de imóveis privados que eles podem navegar, pesquisar e tomar decisões de investimento bem informadas on-line.
The Bottom Line
O crowdfunding no mercado imobiliário promete ser uma revolução. Ele está decolando agora, mas já atrai níveis impressionantes de interesse de investidores sérios. Embora o financiamento coletivo imobiliário seja inerentemente arriscado, os investimentos imobiliários podem ajudar a diversificar seu portfólio e fornecer retornos competitivos. Lembre-se, por enquanto, você ainda precisa ser um investidor credenciado nos Estados Unidos, mas à medida que esse mercado se torna mais popular, espera-se que ele também se torne mais acessível ao americano médio.