O que fazer quando sua hipoteca for vendida

Quando você está se preparando para comprar uma casa, passa muito tempo olhando hipotecas, taxas e custos de fechamento, para então determinar quanto tudo vai custar a você. Você pesquisa companhias hipotecárias, descobre suas reputações e, normalmente, escolhe uma que tenha os termos mais favoráveis, os juros mais baixos e um sólido histórico financeiro.

Então, depois que a casa e a venda foram concluídas, você percebe que o nome do credor é completamente diferente do nome da empresa que você escolheu. Depois de toda essa pesquisa e deliberação, sua hipoteca foi vendida.

Pode ser assustador e um pouco enervante. Saiba o que esperar.

Partes de uma hipoteca

Quando você solicita uma hipoteca, há três aspectos dessa hipoteca:

1. O originador do empréstimo
2. The Lending Company
3. The Service Company

A pessoa com quem você lidará pessoalmente é o originador do empréstimo. Eles cuidam de toda a papelada e ajudam você a solicitar um empréstimo. Um originador envia o aplicativo para a empresa de crédito.  Se você atender às diretrizes, ele aprovará o empréstimo e agora você terá dinheiro para comprar a casa. A empresa de crédito também pode atuar como prestadora de serviços, mas provavelmente venderá sua hipoteca para outra empresa. A empresa de manutenção é quem você preenche o cheque mensal para pagar a casa.

Se você está comprando uma hipoteca, é bom entrar no processo enquanto entende que ela provavelmente será vendida e quais são os prós e os contras dessa prática.

Por que hipotecas são vendidas

O originador do empréstimo recebe uma comissão por cada hipoteca. O credor e o servicer, entretanto, têm que fazer seu dinheiro de volta mais lentamente, geralmente em 15 a 30 anos.

Se uma empresa de crédito atendesse a todos os empréstimos que financiou, ela teria de ter muitos bilhões de dólares em mãos para garantir que tivesse o dinheiro disponível para fornecer esses empréstimos. A maioria dos bancos e instituições ficaria rapidamente sem dinheiro se atendesse a cada empréstimo. Em vez disso, eles agrupam um monte de empréstimos com níveis de risco semelhantes e os vendem a investidores como agências governamentais Fannie Mae ou Freddie Mac. Essas empresas investidoras os vendem como títulos. Ao vender os empréstimos, as empresas de crédito levantam dinheiro para que possam emprestar a mais compradores em potencial.

O que esperar da sua nova empresa de manutenção

É uma prática comum para os credores venderem hipotecas e é totalmente legal que façam isso sem o seu consentimento. O que eles devem fazer, no entanto, é avisá-lo de que seu empréstimo será atendido por outra empresa.

Tanto o antigo proprietário do empréstimo quanto o novo proprietário do empréstimo devem enviar uma notificação a você pelo menos 15 dias antes da transferência. O novo credor deve fornecer detalhes de contato em até 30 dias após a conclusão da transferência, para que você saiba para onde enviar o pagamento e como entrar em contato se precisar de ajuda. E não se preocupe se você enviar o pagamento ao antigo credor; você obtém um período de carência de 60 dias, de modo que seu empréstimo não ficará inadimplente se você cometer um erro com o primeiro cheque indo para a antiga empresa.

E quanto aos detalhes da hipoteca? Seu pagamento permanecerá o mesmo, a menos que você tenha uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), caso em que os juros podem ser ajustados. Seu empréstimo continuará a funcionar da mesma forma que funcionava com o antigo credor, portanto, se faltavam 19 anos para ser pago, você ainda tem 19 anos restantes. A única diferença vai ser o nome da empresa que você escreve no cheque e o endereço para onde o envia.

Uma coisa que pode potencialmente ter um grande efeito em suas finanças são os termos de uma modificação do empréstimo. Existem programas disponíveis que permitem que você trabalhe com o seu credor para modificar os termos do seu empréstimo, para que seja mais fácil para você pagar suas contas. Se o seu empréstimo for vendido enquanto você estiver passando pelo processo de modificação, provavelmente não será necessário começar tudo de novo. No entanto, certifique-se de manter registros e documentação precisos para apoiar o seu contrato de modificação de empréstimo, se surgir um problema com o seu novo prestador de serviços.

Como evitar a venda de sua hipoteca

Existe uma cláusula na maioria dos contratos de hipoteca que diz que o credor tem o direito de vender a hipoteca para outra empresa prestadora de serviços.  Se você receber um aviso de que seu empréstimo está sendo vendido, você tem duas opções: concordar ou refinanciar com outra empresa.

Se você ainda não assinou a papelada, há maneiras de garantir que seu empréstimo será de propriedade e manutenção da empresa que o originou. Tudo que você precisa fazer é pedir. Os grandes credores hipotecários, como os bancos nacionais, não farão essa promessa. Credores menores e mais locais, como cooperativas de crédito, podem. Se você deseja evitar que sua hipoteca seja vendida, comece sua busca nos bancos e cooperativas de crédito locais.

Prática comum

O resultado final é que sua hipoteca provavelmente será vendida. Ajuda a manter as taxas de juros competitivas, estimula a economia e, na realidade, é pouco provável que cause problemas. Mas tenha em mente que erros acontecem. O processo geralmente é contínuo, mas ocorrem erros. Se você perceber que seu pagamento mudou, os termos mudaram ou algo não parece certo, comece ligando para a nova empresa de serviços de empréstimo. Se isso não funcionar para endireitar as coisas, você pode registrar uma reclamação através do Consumer Financial Protection Bureau.