O risco de hipotecas subprime com um novo nome

A mera menção da palavra “subprime” é suficiente para arrepiar investidores, banqueiros e proprietários de casas. E há um bom motivo para isso. As hipotecas subprime foram um dos principais fatores que levaram à Grande Recessão. Mas eles parecem estar voltando com um novo nome – hipotecas nonprime.

Existem vários tipos diferentes de estruturas de hipotecas subprime disponíveis no mercado. Mas uma rosa com qualquer outro nome cheira tão doce? Isso pode não ser necessariamente o caso. Continue lendo para descobrir mais sobre essas hipotecas e o que elas representam.

O que é uma hipoteca subprime?

Uma hipoteca subprime é um tipo de empréstimo concedido a indivíduos com baixa pontuação de crédito – 640 ou menos, e freqüentemente abaixo de 600 – que, como resultado de seus históricos de crédito deficientes, não seriam capazes de se qualificar para hipotecas convencionais.

Existe um grande risco associado a qualquer hipoteca subprime. O próprio termo subprime refere-se aos mutuários e sua situação financeira, e não ao próprio empréstimo. Os tomadores de empréstimos subprime têm maior probabilidade de inadimplência do que aqueles que têm pontuação de crédito mais alta.

Como os mutuários subprime apresentam um risco mais alto para os credores, as hipotecas subprime geralmente cobram taxas de juros acima da taxa principal de empréstimos. As  taxas de juros das hipotecas subprime são determinadas por vários fatores diferentes: adiantamento, pontuação de crédito, atrasos nos pagamentos e inadimplência no relatório de crédito do mutuário.

Tipos de hipotecas subprime

Os principais tipos de hipotecas subprime incluem hipotecas de taxa fixa com prazos de 40 a 50 anos, hipotecas somente de juros e hipotecas de taxa ajustável (ARMs).

Hipotecas de juros fixos

Outro tipo de hipoteca subprime é uma hipoteca de taxa fixa, concedida por um prazo de 40 ou 50 anos, em contraste com o período padrão de 30 anos. Esse longo período de empréstimo diminui os pagamentos mensais do mutuário, mas é mais provável que seja acompanhado por uma taxa de juros mais alta. As taxas de juros disponíveis para hipotecas de juros fixos podem variar substancialmente de credor para credor. Para pesquisar as melhores taxas de juros disponíveis, use uma ferramenta como uma calculadora de hipotecas. 

Hipotecas de taxa ajustável

Uma hipoteca de taxa ajustável começa com uma taxa de juros fixa e, posteriormente, durante a vida do empréstimo, muda para uma taxa flutuante. Um exemplo comum é o 2/28 ARM. O ARM 2/28 é uma hipoteca de 30 anos com uma taxa de juros fixa de dois anos antes de ser corrigida. Outra versão típica do empréstimo do ARM, o 3/27 ARM, tem uma taxa de juros fixa por três anos antes de se tornar variável.

Nesses tipos de empréstimos, a taxa flutuante é determinada com base em um índice mais uma margem. Um índice comumente usado é ICE LIBOR. Com ARMs, os pagamentos mensais do mutuário são geralmente mais baixos durante o prazo inicial. No entanto, quando suas hipotecas são redefinidas para a taxa variável mais alta, os pagamentos da hipoteca geralmente aumentam significativamente. Claro, a taxa de juros poderia diminuir com o tempo, dependendo do índice e das condições econômicas, o que, por sua vez, encolheria o valor do pagamento.

ARMs desempenhou um papel importante na crise. Quando os preços das casas começaram a cair, muitos proprietários entenderam que suas casas não valiam o valor do preço de compra. Isso, juntamente com o aumento das taxas de juros, levou a uma enorme inadimplência. Isso levou a um aumento drástico no número de execuções de hipotecas subprime em agosto de 2006 e ao estouro da bolha imobiliária que se seguiu no ano seguinte.

Hipotecas somente com juros

O terceiro tipo de hipoteca subprime é uma hipoteca somente com juros. Para o prazo inicial do empréstimo, que normalmente é de cinco, sete ou 10 anos, os pagamentos do principal são adiados para que o mutuário pague apenas os juros. Ele pode optar por fazer pagamentos para o principal, mas esses pagamentos não são obrigatórios.

Quando esse prazo termina, o mutuário começa a pagar o principal ou pode optar por refinanciar a hipoteca. Essa pode ser uma opção inteligente para um tomador de empréstimo se sua renda tende a flutuar de ano para ano ou se ele gostaria de comprar uma casa e espera que sua renda cresça em alguns anos.

Dignity Mortgages

A hipoteca digna é um novo tipo de empréstimo subprime, no qual o mutuário dá uma entrada de cerca de 10% e se compromete a pagar uma taxa de juros mais alta por um determinado período, geralmente de cinco anos. Se ele fizer os pagamentos mensais dentro do prazo, após cinco anos, o valor que foi pago a título de juros vai para a redução do saldo da hipoteca e a taxa de juros é reduzida para a taxa básica de juros.

Hipotecas subprime hoje

Depois que a bolha imobiliária estourou, era virtualmente impossível para alguém com uma pontuação de crédito abaixo de 640 obter um empréstimo imobiliário. Com a economia se estabilizando, as hipotecas subprime estão voltando. A demanda de proprietários e credores por esses tipos de empréstimos está aumentando. Wells Fargo também assumiu uma posição no novo movimento do subprime. Até 2015, o banco aprovava potenciais compradores de casas com pontuação de crédito de até 600 para empréstimos da Federal Housing Administration (FHA).

Desta vez, porém, o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) impõe restrições a essas hipotecas subprime. Os compradores de casas em potencial devem receber aconselhamento do comprador por um representante aprovado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos. Outras restrições impostas a essas novas hipotecas subprime limitam os aumentos das taxas de juros e outros termos do empréstimo. Todos os empréstimos também devem ser devidamente subscritos.

Eles também estão voltando com um custo maior. Agora, as hipotecas subprime vêm com taxas de juros que podem ir de 8% a 10% e podem exigir pagamentos iniciais de até 25% a 35%.

Hipotecas subprime são arriscadas

Uma vez que essas hipotecas são especificamente para pessoas que não se qualificam para uma hipoteca de taxa básica – o que geralmente significa que o mutuário terá dificuldade em pagar o empréstimo – a organização ou banco que está emprestando o dinheiro tem o direito de cobrar altas taxas de juros para fornecer um incentivo adicional para o mutuário pagar em dia.

Mas quando pessoas que já tiveram problemas para administrar dívidas no passado contraem esses empréstimos, elas enfrentam um futuro mais difícil, para não mencionar caro, do que aqueles que têm boa pontuação de crédito e podem pagar empréstimos com taxas de juros mais razoáveis.

Colapso de hipotecas subprime

As hipotecas subprime e o colapso dos subprime são geralmente os culpados pelo início da Grande Recessão.

Muitos credores foram liberais na concessão desses empréstimos de 2004 a 2006, como resultado de taxas de juros mais baixas, alta liquidez de capital e a chance de obter muito lucro. Ao conceder esses empréstimos de risco mais elevado, os credores cobraram taxas de juros acima do valor principal para compensar o risco adicional que assumiram.

Eles também financiaram as hipotecas reunindo-as e depois vendendo-as aos investidores como investimentos reembalados. O grande aumento de pessoas que de repente podiam pagar hipotecas levou a uma escassez de moradias, o que elevou os preços das moradias e, portanto, o montante de financiamento necessário para os proprietários.

Parecia uma espiral sempre ascendente. A desvantagem era que os empréstimos estavam sendo concedidos a pessoas que não podiam pagá-los. Quando um grande número de pessoas começou a inadimplir em suas hipotecas e a taxa de execuções hipotecárias disparou, os credores perderam todo o dinheiro que concederam. O mesmo aconteceu com muitas instituições financeiras que investiram pesadamente em pacotes de hipotecas securitizadas. Muitos passaram por dificuldades financeiras extremas – até mesmo falência.

A crise das hipotecas subprime continuou de 2007 a 2010, transformando-se em uma recessão global à medida que seus efeitos se irradiavam pelos mercados financeiros e economias em todo o mundo.

The Bottom Line

Embora os empréstimos subprime aumentem o número de pessoas que podem comprar casas, isso torna mais difícil para essas pessoas fazê-lo e aumenta as chances de inadimplência em seus empréstimos. A inadimplência prejudica tanto o mutuário e sua pontuação de crédito quanto o credor.

Os defensores das novas hipotecas subprime apontam que os compradores de casas não são forçados a pagar essas altas taxas de juros por tempo indeterminado. Assim que os compradores puderem provar que são capazes de pagar suas hipotecas em dia, sua pontuação de crédito deverá aumentar e eles poderão refinanciar seus empréstimos imobiliários a taxas mais baixas.

Na verdade, muitas pessoas que contratam ARMs estão apostando no fato de que, quando a taxa variável entrar em vigor, eles terão seu relatório de crédito atualizado a ponto de se qualificarem para um financiamento novo e mais vantajoso.