Opção de Expansão

O que é uma opção de expansão?

Uma opção de expansão é uma opção embutida que permite à empresa que adquiriu uma opção real (que é o direito de realizar certas ações) expandir suas operações no futuro com pouco ou nenhum custo. Uma opção de expansão, ao contrário das opções típicas que obtêm seu valor de um título subjacente, obtém seu valor da flexibilidade que fornece a uma empresa.

Depois que uma empresa implementa o estágio inicial de um projeto de capital, uma opção de expansão pode ajudá-la a decidir se deve prosseguir com o projeto. Em termos de imóveis comerciais, as opções de expansão oferecem aos inquilinos a opção de adicionar mais espaço às instalações alugadas. Normalmente, isso se aplica a um espaço de escritório ou local de varejo onde os inquilinos procuram expandir em um espaço adjacente.

Como funciona uma opção de expansão

Os gerentes de uma empresa geralmente gostam de opções reais porque elas dão à administração o direito (mas não a obrigação) de buscar oportunidades de negócios ou investimentos. Essa flexibilidade permite que a administração demore a decisão final até que tenha disponível todas as informações sobre as condições econômicas e de mercado que possam impactar suas escolhas. São as chamadas opções reais porque se referem a ativos tangíveis, como propriedades, equipamentos, edifícios e terrenos.

Por exemplo, se uma empresa não tem certeza se seu produto recém-lançado terá sucesso no mercado, ela pode comprar um tipo de opção real chamada de opção de expansão. A opção de expansão permitirá à empresa avaliar as condições econômicas no futuro e determinar se é lucrativo continuar desenvolvendo o produto ou não.

Se a empresa esperava inicialmente produzir 1.000 unidades em cinco anos, o exercício da opção de expansão permitiria a compra de equipamentos adicionais para aumentar a capacidade por um preço abaixo do valor de mercado. Se as condições econômicas forem boas e a expansão for desejável, a empresa exercerá a opção. Caso contrário, eles permitirão que a opção de expansão expire.

Como as opções de expansão são aplicadas no setor imobiliário

Do ponto de vista imobiliário, uma opção de expansão normalmente incluirá restrições e estipulações de quaisquer esforços de um inquilino para fazer um uso mais amplo de uma propriedade. Por exemplo, restrições de tempo podem ser instituídas em quaisquer projetos de expansão, limitando o inquilino a uma determinada janela para concluir seus esforços.

Em um complexo de escritórios, por exemplo, um inquilino pode querer ocupar mais espaço para acomodar novas adições consideráveis ​​à equipe. A cláusula de expansão no arrendamento pode estipular que o inquilino tem apenas um certo número de semanas ou meses para que as equipes de construção ajustem o interior do edifício para permitir a extensão da planta baixa. Haverá estipulações sobre qual parte – o proprietário ou o inquilino – é responsável pelo pagamento das melhorias do arrendamento. Os termos da opção de expansão também podem incluir alterações no aluguel do inquilino para refletir a pegada maior que o inquilino ocupará quando o trabalho for concluído.

Também pode haver estipulações com base no fato de outros inquilinos já terem buscado uma opção de expansão, o que pode impedir que outros procurem aumentar seu espaço. Um inquilino também pode desejar construir mais edifícios, não apenas espaços de escritórios dentro de um edifício, em uma propriedade de propriedade do proprietário. Os planos para a expansão podem ser limitados à proximidade de outros recursos, instalações e espaço de locatário que já está em vigor.

Vantagens e desvantagens das opções de expansão

Vantagens

Para uma pequena empresa ou empresa iniciante, uma opção de expansão lhes dá a capacidade de expandir rapidamente suas operações existentes no futuro, caso seja necessário. No entanto, não há penalidade financeira ou obrigação de assumir a expansão no futuro se a empresa decidir contra ela por qualquer motivo. Uma opção de expansão permite que a administração adie ou adie a expansão até o momento certo, com base nas condições de negócios da empresa.

Do ponto de vista do proprietário, oferecer ao inquilino uma opção de expansão pode ser uma forma eficaz de induzi-lo a assinar um contrato de arrendamento de longo prazo, especialmente durante uma contração econômica. Em vez de enfrentar uma alta taxa de desocupação e perda de receita, os proprietários de imóveis comerciais costumam fazer concessões de que não precisariam durante uma economia em expansão.

Desvantagens

Negociar uma opção de expansão que seja justa para ambas as partes pode ser complicado. Por exemplo, pode ser desafiador determinar o que será um aluguel de mercado justo em algum momento no futuro para a expansão proposta. No entanto, é importante definir o aluguel do espaço opcional durante a fase de negociação, ao invés de deixá-lo até que o locatário decida exercer a opção.

Outra desvantagem é que o locador precisará deixar o espaço vago para acomodar o potencial de o locatário exercer a opção e expandir para ela. O custo de manutenção do espaço adicionado à renda perdida do aluguel pode ser maior do que o proprietário pode pagar. Neste caso, o inquilino pode ter mais sorte em negociar uma opção de expansão que afirma que o inquilino tem o direito de preferência em qualquer espaço que se abra no edifício quando outro inquilino se muda.